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商業客

這一次的北上布局，是片仔癀的求變之舉。另一方面，則反映近年來，自用型買家在大宗交易中愈發活躍的趨勢。

“藥王”片仔癀進京的消息此前就有流傳。近日，其品牌標識正式在“新家”的建筑外立面掛出。

今年9月，“片仔癀”控股股東漳州市九龍江集團旗下的漳州片仔癀投資管理有限公司在北京設立全資子公司片仔癀（北京）生物醫藥有限公司，注冊資本達10億元。

就在這家新公司注冊后不久，曾有市場消息指出，一宗位于大興區的寫字樓資產大宗交易正在推進。由于片仔癀北京公司的注冊地址恰好位于北京市大興區興創國際中心，也有相關分析認為或許交易方正是片仔癀。

成立北京公司成立之后，漳州片仔癀投資管理有限公司在今年11月發生了一次注冊資本變更，由2.1億元變更為14.1億元，增幅達571.43%。此舉可能是為在規定期限內完成注冊資本的繳納。

完成這一步動作之后，最新消息顯示，片仔癀在北京興創國際中心舉行了啟動儀式，并正式于興創國際中心E座外墻掛上橘色的品牌標識。片仔癀“落戶”北京成為更廣為人知的事實。

片仔癀進京

而這并非一次簡單的“北上”。

據悉，片仔癀規劃在北京創新研發基地設立“兩館四中心”。“兩館”分別為中醫藥博物館、片仔癀北京國藥堂，“四中心”是片仔癀創新研發（北京）中心、片仔癀文化與產品展示中心、片仔癀（北京）營銷中心、片仔癀健康產業營運（北京）中心。

片仔癀購置的大興區興創國際中心寫字樓，將作為該公司北京創新研發基地重要載體。

對于片仔癀的選址，市場也有些不同看法。

從較早時候開始，醫藥健康就成為北京大興區的主導產業，在大興區安營扎寨并不是一個意料之外的選擇。

略有矛盾的地方在于，大興區內的中關村科技園區大興生物醫藥產業基地，又名中國藥谷，是國家級生物醫藥產業基地。對于有著“創新研發”需求的片仔癀來說，應該是更優選擇。

但最終，藥王片仔癀不入藥谷，“入市”地點選擇了距離市區更近的一處辦公樓。

據公開信息，大興興創國際中心位于南五環，距離地鐵4號線西紅門站不足500米，臨近山姆會員店、宜家及薈聚購物中心。項目的開發單位為大興區國有平臺，項目打造成為南城地標商務集群，是匯集智能5A寫字樓、酒店、商業街、獨立會所等于一體的大型商業綜合體建筑群。

無論怎么說，企業方面或許還有更深層的考量。片仔癀長居南方，在北方市場的知名度有待提升，“入市”選擇交通通達度更高的區位駐扎，可能也正是考慮到了品牌展示、業務增長的需要。

事實上，片仔癀近年也有部分“大手筆”投資動作。例如在2022年1月，片仔癀稱擬投資新建產業園，該投資概算為上限不超44.80億元，資金來源為公司自籌資金。

其中，片仔癀大健康智造園項目的工程建設投資約28億元，片仔癀健康美妝園項目的工程建設投資約16.80億元，分別占地32.8萬平方米和8.9萬平方米。

當時正值中藥股上升期，片仔癀的股價也在之前一年上漲六成。只是2023年以來，該公司股價已跌回原點。

今年前三季度，片仔癀公司實現營業收入84.5億元，同比增長11.2%；歸母凈利潤26.87億元，同比增長11.7%，仍然保持增長態勢。不過，較去年同期14.9%和17.2%的增幅已有所放緩，單季營收增速首次跌至個位數。

自用型買家活躍

這一次的北上布局，是片仔癀的求變之舉。另一方面，則反映近年來，自用型買家在大宗交易中愈發活躍的趨勢。

戴德梁行發布的《中國REITs指數之不動產資本化率調研報告》顯示，甲級寫字樓和商務園區的機構關注度下滑，以及交易活動向自用買家傾斜，表明市場正在經歷結構性變化。

當前經濟環境下，機構投資人與自用買家對辦公物業的投資邏輯有明顯差異，市場從前幾年以機構投資者為主，轉變為當前以自用買家為主，尤其是那些尋求穩定辦公環境和長期資產持有的企業，更傾向于直接購買甲級寫字樓、商務園區。

這些買家通常更注重物業的長期價值和戰略適配性，而不是短期的市場波動。雖然市場整體面臨挑戰，但自用買家的活躍為市場提供了新的視角和機遇。

具體數據方面，以上海市場為例，今年上半年，上海完成31宗交易，總交易規模208億元。自用型買家共成交12單，主要包括辦公、廠房、公寓住宅資產。自用型買家成交金額75億元，占比36%，高于2023年全年的21%。

進入三季度，張亮麻辣燙10月在上海浦東購入一棟商用物業。所購物業是前灘地區一個大型綜合體項目的其中一棟商用物業，建筑面積約為3500平方米。有相關人士透露，購買價格超過2億元。

對于交易初衷，張亮麻辣燙方面則表示，并非抄底樓市，而是“想把餐飲做好”。

而從“煤老板”買樓置業，到餐飲品牌總部聚集上海，無不顯示出市場的投資變化與偏好，以及產業發展帶來的吸引能力。

視角回到北京。仲量聯行發布的相關數據顯示，在北京的甲級辦公樓租賃市場中，不同行業存量租用面積的差異化在2023年更為顯現。

租用面積排在首位的五個行業分別是金融、科技互聯網、專業服務、制造、醫藥及生命科學。其中，生命科學行業在2015-2022的八年期間增長率最高，在2023年也得以延續。

在各大行業下，細分板塊的需求表現呈現分化趨勢。需求增量的主要來源已經發生變化。例如，云服務、人工智能、律所和知識產權、醫療器械等細分行業逆勢保持擴張。

（轉自：觀點）

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