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　　來源 華夏時(shí)報(bào)

　　復(fù)星國(guó)際董事長(zhǎng)郭廣昌曾在其個(gè)人公眾號(hào)上發(fā)過這樣一句話，“記得三十多年前，剛來上海上大學(xué)的時(shí)候，我當(dāng)時(shí)就有這么一個(gè)小小的愿望，假如以后能夠天天在外灘上班，該有多好。”

　　時(shí)隔30多年，郭廣昌從那個(gè)憧憬著去外灘上班的少年，搖身一變成為外灘的“地主”。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，復(fù)星國(guó)際在外灘已擁有豫園一期、二期、三期和BFC外灘金融中心等四宗地塊，近期更是聯(lián)合螞蟻集團(tuán)拿下外灘福佑地塊。

　　11月18日，承載復(fù)星系地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要上市平臺(tái)的豫園股份（600655.SH）發(fā)布關(guān)于獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)展公告，上海黃浦區(qū)福佑地塊已簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并公布出資比例，其中豫園股份旗下上海復(fù)祐實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與螞蟻集團(tuán)旗下上海云玓企業(yè)管理咨詢有限公司各按50%比例分別出資64.65億元。

　　11月23日，復(fù)星國(guó)際在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，該地塊將成為“大豫園片區(qū)”宏大發(fā)展藍(lán)圖中組成部分。未來，“大豫園片區(qū)”將被打造成為一個(gè)極具東方生活美學(xué)魅力的全球時(shí)尚文化秀場(chǎng)，真正做到中西融合、傳統(tǒng)出新。

　　可見，復(fù)星國(guó)際將與螞蟻集團(tuán)在房地產(chǎn)領(lǐng)域展開深度合作，而郭廣昌的房地產(chǎn)版圖也隨之留下濃墨重彩的一筆。

重倉(cāng)上海外灘地塊

　　早在今年9月1日，豫園股份便和螞蟻集團(tuán)聯(lián)合拿下福佑路地塊，只是彼時(shí)尚未對(duì)外公布各自出資比例及金額。

　　而值得一提的是，將福佑地塊收入囊中后，復(fù)星國(guó)際在上海外灘已經(jīng)圈了5塊地，其余4塊地分別為豫園一期、二期、三期和BFC外灘金融中心。而福佑地塊位于豫園和BFC外灘金融中心之間，周邊還有豫園股份旗下豫園商城一、二、三期。

　　拿下福佑地塊使得豫園股份可以在外灘打造“大豫園片區(qū)”，由豫園商城、豫園二期、BFC外灘金融中心和福佑地塊組成。2022年7月，上海市黃浦區(qū)正式將深化“大豫園片區(qū)”建設(shè)納入下階段重點(diǎn)工作。

　　復(fù)星國(guó)際在11月23日向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，根據(jù)規(guī)劃，福佑路項(xiàng)目納入整體開發(fā)之后，將與現(xiàn)有的豫園商城、外灘金融中心，以及即將啟動(dòng)建設(shè)的豫園二期項(xiàng)目等，共同組成一個(gè)總建面超過100萬(wàn)平方米的超級(jí)文化商業(yè)綜合體，涵蓋文化、商業(yè)、辦公、旅游、休閑、娛樂、居住等諸多功能。未來，“大豫園片區(qū)”將被打造成為一個(gè)極具東方生活美學(xué)魅力的全球時(shí)尚文化秀場(chǎng)，真正做到中西融合、傳統(tǒng)出新。

　　同時(shí)，記者獲悉，福佑地塊項(xiàng)目將由豫園股份主導(dǎo)開發(fā)，項(xiàng)目建成后螞蟻集團(tuán)將獲取約6萬(wàn)平方米的自持辦公物業(yè)，深化在上海的金融科技、區(qū)塊鏈業(yè)務(wù)布局。

　　知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)在11月24日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，復(fù)星國(guó)際要聯(lián)合螞蟻集團(tuán)拿下福佑地塊，一是因?yàn)閺?fù)星國(guó)際近期資金壓力較大，而螞蟻集團(tuán)資金充裕。其次是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)規(guī)劃，螞蟻集團(tuán)在上海市場(chǎng)有布局金融業(yè)務(wù)，福佑地塊處于好的地段，之后可以成為螞蟻集團(tuán)新業(yè)務(wù)的基地。

　　此外，嚴(yán)躍進(jìn)還指出，在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，復(fù)星國(guó)際仍押注上海外灘地塊，主要有兩個(gè)原因，一是復(fù)星總部位于BFC外灘金融中心，此次拿下該地塊，相當(dāng)于繼續(xù)在這個(gè)片區(qū)扎根。另一個(gè)則是，如今復(fù)星別的業(yè)務(wù)萎縮，需要保留好的地塊去發(fā)展。

幾經(jīng)波折重回囊中的BFC外灘金融中心

　　值得一提的是，除了在外灘拿下福佑地塊外，郭廣昌還在今年3月花了63.42億元拿下BFC外灘金融中心50%的股權(quán)。

　　2022年3月21日晚，復(fù)星國(guó)際公告稱，計(jì)劃以63.42億元的代價(jià)收購(gòu)中融信托持有的外灘金融中心（BFC）50%股權(quán)。物業(yè)估值報(bào)告顯示，截至2021年12月31日，BFC物業(yè)的價(jià)值約為230.78億元。

　　公告指出，交易完成后，復(fù)星國(guó)際將間接擁有目標(biāo)公司100%股權(quán)，從而打造更符合本集團(tuán)生態(tài)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

　　而在2013年，郭廣昌與潘石屹為搶奪BFC外灘金融中心所在的上海外灘8-1地塊還曾對(duì)簿公堂，業(yè)內(nèi)將其稱為“上海外灘地王案”。

　　公開資料顯示，上海外灘8-1地塊北至龍?zhí)堵罚瑬|至中山東二路，西至人民路，南至東門路，建設(shè)用地面積4.55萬(wàn)平方米。2010年2月1日，上海證大集團(tuán)花了92.2億元拿下該地塊，并刷新了當(dāng)年上海地王總價(jià)紀(jì)錄。后來，上海證大因資金不足，將該地塊的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給上海海之門房地產(chǎn)投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“海之門”）。資料顯示，海之門由復(fù)星、上海證大和杭州綠城分別持有股份。該次交易完成后，復(fù)星擁有該地塊50%的股權(quán)。此后，上海證大和杭州綠城相繼出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，兩者將該地塊剩下合計(jì)50%的股權(quán)再度轉(zhuǎn)讓出去。隨后，被SOHO中國(guó)以40億元拿下。

　　不過，復(fù)星國(guó)際對(duì)于上海證大、杭州綠城與SOHO中國(guó)的交易提出了異議，并認(rèn)為交易三方侵犯了其作為大股東的優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，繼而向法院訴請(qǐng)交易無(wú)效。

　　2013年4月，上海市第一中級(jí)人民法院判決原告復(fù)星國(guó)際勝訴，SOHO中國(guó)、杭州綠城、上海證大對(duì)于審判結(jié)果發(fā)表聯(lián)合聲明，宣布將提起上訴。2015年9月，SOHO中國(guó)與復(fù)星國(guó)際雙雙發(fā)布公告，公布重組海之門的股東協(xié)議。重組之后，SOHO中國(guó)退出，復(fù)星國(guó)際持有外灘8-1地塊的全部股權(quán)。沒多久，復(fù)星國(guó)際將該地塊的50%股權(quán)賣掉。

　　2019年12月12日，在外灘8-1地塊上打造的BFC外灘金融中心正式全面開業(yè)，總建筑面積約42萬(wàn)平方米。彼時(shí)BFC外灘金融中心由復(fù)星國(guó)際和中融信托各持股50%。

債務(wù)壓頂，一年減持套現(xiàn)300億

　　雖說郭廣昌此次花了60多億元拿下福佑地塊，但他最近的日子不太好過。

　　今年以來，復(fù)星國(guó)際債務(wù)壓力較大。2022年6月14日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將復(fù)星國(guó)際Ba3的公司家族評(píng)級(jí)列入下調(diào)觀察名單。穆迪認(rèn)為，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷給復(fù)星增加了流動(dòng)性壓力。穆迪還稱，截至2022年3月底，復(fù)星在控股層面的庫(kù)存現(xiàn)金不足以支付未來12個(gè)月到期的短期債務(wù)，其經(jīng)常性收入不足以支付利息和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

　　復(fù)星國(guó)際2022年中報(bào)披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，其總資產(chǎn)為8496.85億元，總負(fù)債為6511.57億元，凈資產(chǎn)為1985.29億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)76.64%。其中，復(fù)星國(guó)際的計(jì)息銀行借款及其他借款金額合計(jì)2611.18億元。此外，復(fù)星國(guó)際今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收828.9億元，同比增長(zhǎng)17.7%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)27億元，同比下降32.6%。

　　而復(fù)星國(guó)際在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，截至今年6月30日，復(fù)星國(guó)際合并報(bào)表后的有息借款約2600億元。6500億元債務(wù)是復(fù)星國(guó)際合并報(bào)表子公司的全部債務(wù)，包含了旗下金融機(jī)構(gòu)如保險(xiǎn)公司、銀行等的債務(wù)。

　　復(fù)星國(guó)際還進(jìn)一步指出，金融機(jī)構(gòu)的債務(wù)和企業(yè)的傳統(tǒng)債務(wù)不是同一個(gè)概念，撇除金融機(jī)構(gòu)債務(wù)，復(fù)星國(guó)際的有息借款是2600億元。此外，進(jìn)一步拆解2600億元的有息債務(wù)，其中還包含了旗下如豫園股份和復(fù)星醫(yī)藥等并表子公司的債務(wù)，由各上市公司獨(dú)立承擔(dān)償付責(zé)任，復(fù)星國(guó)際不負(fù)連帶責(zé)任。真正歸屬于復(fù)星國(guó)際的負(fù)債，只有1000億元左右。

　　不過，值得注意的是，今年以來復(fù)星國(guó)際頻頻減持旗下子公司股份核心資產(chǎn)，包括復(fù)星醫(yī)藥、豫園股份、復(fù)星旅游文化等。

　　9月2日，豫園股份出售金徽酒13%的股份，交易總價(jià)約19.37億元。同日，上海復(fù)星高科技（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“復(fù)星高科”）宣布將減持不超過8008.97萬(wàn)股的復(fù)星醫(yī)藥A 股股票，占復(fù)星醫(yī)藥總股本的3%。復(fù)星高科是復(fù)星國(guó)際的全資子公司。而這是復(fù)星醫(yī)藥上市24年以來，第一次遭遇大股東減持。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，復(fù)星國(guó)際今年以來減持或清倉(cāng)出售青島啤酒、復(fù)星旅游文化、ST廣田、新華保險(xiǎn)、招金礦業(yè)、中山公用、海南礦業(yè)、豫園股份、泰和科技（維權(quán)）、中巖大地等18家上市公司股份，套現(xiàn)金額超300億元。

　　對(duì)于上述減持，復(fù)星國(guó)際回應(yīng)《華夏時(shí)報(bào)》記者稱，復(fù)星近期的減持和出售是過去幾年堅(jiān)持投退平衡財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的延續(xù)，動(dòng)態(tài)梳理和優(yōu)化資產(chǎn)組合，是復(fù)星持之以恒的工作。復(fù)星國(guó)際認(rèn)為，此輪賽道調(diào)整的核心原因在于復(fù)星看好中國(guó)持續(xù)發(fā)展、消費(fèi)提升的機(jī)遇期。

　　11月10日，復(fù)星旗下復(fù)星醫(yī)藥、豫園股份、南鋼股份、海南礦業(yè)四家A股上市公司在上海證券交易所舉行2022年第三季度業(yè)績(jī)聯(lián)合說明會(huì)。郭廣昌在該說明會(huì)上也表示：“我們將在未來的五到十年迎來一個(gè)全新的發(fā)展機(jī)遇期。”

　　一邊頻繁減持資產(chǎn)，一邊大手筆拿地，為何復(fù)星國(guó)際這么矛盾？這真如復(fù)星國(guó)際回應(yīng)所稱，優(yōu)化資產(chǎn)組合？

　　對(duì)此，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在11月24日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，復(fù)星國(guó)際近期頻繁減持資產(chǎn)，卻還要大手筆拿地，這實(shí)際上并不矛盾，這表明復(fù)星國(guó)際確實(shí)遇到了流動(dòng)性困難才減持資產(chǎn)挽救自身的流動(dòng)性，但這并不妨礙復(fù)星國(guó)際在維護(hù)自身流動(dòng)性的同時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)配置的優(yōu)化與調(diào)倉(cāng)。福佑地塊作為上海核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊，與復(fù)星在這一片區(qū)的其他項(xiàng)目具有較高的聯(lián)動(dòng)與協(xié)同性，對(duì)于改善復(fù)星的資產(chǎn)配置和優(yōu)化復(fù)星的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是十分利好的，這一舉動(dòng)不應(yīng)單純理解成其看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，否則復(fù)星旗下的房地產(chǎn)板塊也就不會(huì)發(fā)展得不盡如人意了。

　　數(shù)據(jù)顯示，承載復(fù)星系地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要上市平臺(tái)的豫園股份，2019年至2021年的物業(yè)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)收入分別為192.19億元、171.75億元、166.34億元，呈逐年下滑趨勢(shì)。

　　此外，截至今年三季度末，豫園股份現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為82.15億元，而流動(dòng)負(fù)債高達(dá)600.06億元，覆蓋短期負(fù)債有著較大的缺口。

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責(zé)任編輯：王涵