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紅星資本局原創(chuàng)
責(zé)編|任志江 編輯|楊程
11月3日下午，有不少網(wǎng)友在社交平臺爆料稱，佳兆業(yè)集團(tuán)（01638.HK）理財(cái)產(chǎn)品到期，卻無法如期兌付。
11月4日，佳兆業(yè)方面回應(yīng)稱，近日，由錦恒財(cái)富發(fā)行、佳兆業(yè)集團(tuán)擔(dān)保的產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期。佳兆業(yè)集團(tuán)已第一時(shí)間與錦恒財(cái)富溝通，共同商討兌付方案，堅(jiān)決履行好社會責(zé)任。
此外，深圳監(jiān)管部門將于11月5日召開專題會議，討論花樣年、佳兆業(yè)兩個(gè)企業(yè)流動性問題。目前，已由深圳住建局負(fù)責(zé)通知佳兆業(yè)和花樣年參會。
2015年，佳兆業(yè)曾因未能支付兩筆美元債券的利息，成為首家美元債違約的內(nèi)地房企。如今，再次面臨流動性危機(jī)的佳兆業(yè)還能轉(zhuǎn)危為安嗎？
“舊改之王”佳兆業(yè)爆雷
回應(yīng)：有能力和辦法償還
公開資料顯示，佳兆業(yè)集團(tuán)成立于1999年，2009年12月在港交所上市，側(cè)重于城市更新項(xiàng)目，有“舊改之王”之稱。集團(tuán)旗下?lián)碛屑颜讟I(yè)集團(tuán)（1638.HK）、佳兆業(yè)美好（2168.HK）、佳兆業(yè)健康（0876.HK）、佳兆業(yè)資本（0936.HK）、佳云科技（300242.SZ）等多家上市平臺。
11月3日下午起，不少網(wǎng)友在社交平臺爆料稱，佳兆業(yè)理財(cái)產(chǎn)品逾期。甚至有網(wǎng)友貼出了相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品客戶服務(wù)群中發(fā)布的通知。網(wǎng)傳信息稱，因佳兆業(yè)流動性出現(xiàn)問題，到期的理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)逾期，之后的產(chǎn)品情況也不容樂觀。
11月4日，佳兆業(yè)集團(tuán)回應(yīng)稱：
近日，由錦恒財(cái)富發(fā)行、佳兆業(yè)集團(tuán)擔(dān)保的產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期。佳兆業(yè)集團(tuán)已第一時(shí)間與錦恒財(cái)富溝通，共同商討兌付方案，堅(jiān)決履行好社會責(zé)任。今年以來，受嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場環(huán)境和國際評級機(jī)構(gòu)下調(diào)評級等多重不利因素影響，佳兆業(yè)集團(tuán)的流動性遇到前所未有的壓力。集團(tuán)一直積極籌措資金，加快沉淀資產(chǎn)去化等措施，全力解決當(dāng)前遇到的問題。佳兆業(yè)集團(tuán)將與錦恒財(cái)富盡快確定兌付方案，并向投資人公布。
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)報(bào)道，11月4日上午8時(shí)，部分理財(cái)產(chǎn)品的投資者聚集在佳兆業(yè)的辦公地深圳嘉里中心尋求兌付方案，隨后，交流場地轉(zhuǎn)移至友誼酒店。現(xiàn)場涉及近千名投資人，理財(cái)產(chǎn)品總金額約127億元。
佳兆業(yè)行政總裁麥帆現(xiàn)場確認(rèn)，過去一年，佳兆業(yè)在經(jīng)營上確實(shí)遇到困難，之前一直堅(jiān)持完成對金融機(jī)構(gòu)、合作方、財(cái)富產(chǎn)品的兌付，不過從10月29日開始，佳兆業(yè)遭遇了“階段性的難以為繼”，因此無法給投資者兌付應(yīng)有的本息。
隨后，佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成與現(xiàn)場投資人音頻連線表示，其現(xiàn)在因?yàn)樯眢w原因在醫(yī)院，佳兆業(yè)是負(fù)責(zé)任的公司，請投資人相信佳兆業(yè)有能力和辦法還錢，希望大家穩(wěn)定下來，給佳兆業(yè)時(shí)間，佳兆業(yè)盡快給出方案。
投資者要求郭英成給出明確的時(shí)間表和資產(chǎn)處置計(jì)劃，郭英成表示，下午會出方案。
另據(jù)澎湃新聞報(bào)道，深圳監(jiān)管部門將于11月5日召開專題會議，討論花樣年、佳兆業(yè)兩個(gè)企業(yè)流動性問題。目前，已由深圳住建局負(fù)責(zé)通知佳兆業(yè)和花樣年參會。
11月4日收盤，佳兆業(yè)集團(tuán)的股價(jià)跌幅超過15%，跌至歷史低位附近；其12月到期的美元債券價(jià)格跌至62美分。
投資者對房地產(chǎn)開發(fā)商的擔(dān)憂也再次爆發(fā)，多家地產(chǎn)開發(fā)商遭遇“股債雙殺”。
從股市來看，截至收盤，中國奧園（03883.HK）跌7%，新城發(fā)展（01030.HK）跌5.38%，中國恒大（03333.HK）跌3.28%，碧桂園（02007.HK）跌3.69%。
從在岸債券市場表現(xiàn)來看，截至收盤，“19禹洲02”跌逾19%，“20奧園01”跌近13%，“20世茂G1”跌逾10%，“20金科01”、“20世茂G3”跌逾9%，“20融創(chuàng)01”跌近8%。
投資人多為佳兆業(yè)業(yè)主
發(fā)行方錦恒財(cái)富是何方神圣？
佳兆業(yè)逾期的理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行方，為深圳錦恒財(cái)富管理有限公司（以下簡稱“錦恒財(cái)富”）。目前，錦恒財(cái)富的官網(wǎng)及微信公眾號均已更名為“錦恒產(chǎn)控”。
其官網(wǎng)顯示，錦恒產(chǎn)控成立于2016年，致力于成為投資者長期可信賴、行業(yè)領(lǐng)先的多元化產(chǎn)業(yè)投資機(jī)構(gòu)。服務(wù)高凈值客戶超2萬名，累計(jì)管理資產(chǎn)規(guī)模超過300億元。
據(jù)中國基金報(bào)報(bào)道，參加現(xiàn)場交流的多位投資人表示，錦恒財(cái)富發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品，底層資產(chǎn)都是佳兆業(yè)的項(xiàng)目，佳兆業(yè)作為擔(dān)保，相關(guān)的產(chǎn)品最低是30萬元起投，大多是50萬元起投，現(xiàn)場也有個(gè)別投了4000萬元、5000萬元的投資者。據(jù)悉，10月30日到期的幾個(gè)產(chǎn)品中，目前只兌付了3000多萬元，還有3億元到期無法兌付。現(xiàn)場有投資者表示：“3個(gè)億都兌付不了，我們這些后面到期的，還能兌付嗎？”
還有投資人介紹，錦恒財(cái)富是佳兆業(yè)理財(cái)?shù)闹饕溃鋵?shí)也是佳兆業(yè)的銷售。而大部分投資者都是佳兆業(yè)的業(yè)主，此外還有不少為佳兆業(yè)員工。就在9月份，佳兆業(yè)還在銷售相關(guān)的產(chǎn)品。
錦恒財(cái)富在微信公眾號中強(qiáng)調(diào)，錦恒財(cái)富是佳兆業(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略合作伙伴。2021年5月13日，佳兆業(yè)集團(tuán)于與錦恒財(cái)富簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將由單一合作，進(jìn)入緊密合作、共謀發(fā)展的新階段。
天眼查顯示，錦恒財(cái)富股東均為自然人，并非佳兆業(yè)旗下。然而，兩家公司之間卻存在一定關(guān)系。
值得注意的是，錦恒財(cái)富法人兼總經(jīng)理萬兵，曾在佳兆業(yè)集團(tuán)出任高管。
據(jù)佳兆業(yè)2015年12月24日的公告，萬兵于2009年4月加入佳兆業(yè)并擔(dān)任投資及發(fā)展部總經(jīng)理，自2015年6月起任佳兆業(yè)集團(tuán)的執(zhí)行副總裁，2015年12月起任首席財(cái)務(wù)官。
如果錦恒財(cái)富確為佳兆業(yè)關(guān)聯(lián)公司，那么佳兆業(yè)集團(tuán)可能涉及自融。未經(jīng)國家有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，非金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行的自融行為涉嫌非法經(jīng)營，同時(shí)也很有可能觸犯刑法規(guī)定的集資詐騙罪、非法吸收存款罪。
三道紅線均達(dá)標(biāo)
“綠檔”房企背后的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
從財(cái)務(wù)情況來看，在爆雷之前，2021年的佳兆業(yè)似乎是一個(gè)冰與火的矛盾體。
一方面，佳兆業(yè)半年報(bào)顯示，公司凈負(fù)債率為93.7%，自2017年以來實(shí)現(xiàn)八連降；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，現(xiàn)金短債比為1.53倍，“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，由2020年末的“黃檔”轉(zhuǎn)為“綠檔”房企。
截至2021年10月31日止10個(gè)月，佳兆業(yè)總合約銷售約為人民幣957.4億元，總合約建筑面積約為5，587，263平方米，分別同比增加約23.2%及24.1%。
另一方面，即將到期的債券又為佳兆業(yè)帶來諸多質(zhì)疑。
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，佳兆業(yè)美元債規(guī)模達(dá)153億美元，緊隨恒大之后。
佳兆業(yè)2021年半年報(bào)顯示，今年上半年，佳兆業(yè)融資性現(xiàn)金流凈額，從去年同期的93.37億元，大幅減少至-498萬元。與此同時(shí)，佳兆業(yè)從銀行及其他的借款獲得的款項(xiàng)為80.92億元，同比減少31.47%；而其通過優(yōu)先票據(jù)所得的款項(xiàng)凈額為163.38億元，同比增加55.20%。
10月14日，佳兆業(yè)在澄清未兌付10月9日美元債利息等不實(shí)傳聞時(shí)，曾表示計(jì)劃提前回購部分2021年12月7日到期的優(yōu)先票據(jù)。
然而提前回購沒能提振投資人的信心，佳兆業(yè)美元票據(jù)遭華人置業(yè)（00127.HK）“割肉”拋售。華人置業(yè)公告顯示，10月19日至25日，先后累計(jì)拋售佳兆業(yè)發(fā)行的美元票據(jù)，本金金額合計(jì)1.55億美元，造成虧損7.92億港元，折合約1.02億美元。
此外，10月18日，穆迪將佳兆業(yè)評級由B1下調(diào)至B2，且將評級列入負(fù)面觀察，并預(yù)計(jì)佳兆業(yè)在未來6-12個(gè)月流動性將減弱并增加融資風(fēng)險(xiǎn)。11月1日，穆迪再次將佳兆業(yè)評級從“B2”下調(diào)至“Caa1”。同時(shí)，將其發(fā)行債券的高級無抵押評級從“B3”下調(diào)至“Caa2”，評級展望調(diào)整為“負(fù)面”。
10月27日，惠譽(yù)和標(biāo)普同時(shí)將佳兆業(yè)評級從B下調(diào)至CCC+。評級機(jī)構(gòu)給出理由是，未來一年佳兆業(yè)美元債到期規(guī)模達(dá)到32億美元，再融資存在重大風(fēng)險(xiǎn)。
責(zé)任編輯：馮體煒
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