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　　本報記者 張敏 北京報道

　　導讀

　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，中弘犯了房企能犯的大部分錯誤，如市場判斷失誤、產品規劃失誤、投資失敗、資金鏈管理不佳等。宋延慶則認為，老板的價值觀出了問題，好高騖遠，投機心重，沒有將心思放在房地產開發業務上，才導致公司錯過了房地產市場難得的“黃金時代”。

　　10月19日，連續20個工作日收盤價低于股票面值（1元）的中弘股份宣布停牌，等待深交所做出是否終止上市的決定。如果最終退市，中弘股份將成為A股市場第一個因股價連續低于面值而退市的企業。

　　在此之前，中弘股份的債務問題已為外界所熟知。截至今年10月9日，公司的違約債務規模達到56億，相當于去年營收規模的5.5倍。

　　受此影響，控股股東中弘卓業、實際控制人王永紅持有的中弘股份股權曾被多地法院進行司法凍結。最高法院信息顯示，中弘股份、中弘卓業、王永紅均被列為失信被執行人。如今，中弘在多地的項目陷入停工狀態，部分高管也陸續離職。

　　今年以來，中弘曾多次嘗試引入合作方，以托管、重組等方式進行自救，但最終未果。

　　以房地產為主業的中弘股份，于2010年借殼登陸A股，上市初期，中弘的發展順風順水，房地產業務穩步提升，公司還曾因布局一些新興產業而受到資本追捧，被一度譽為“妖股”。

　　但自2014年起，中弘的資金鏈問題逐漸浮出水面。在2016年樓市調控全面啟動之后，這一問題逐漸惡化，不僅影響到公司的正常運營，還反映到債市和股市中。雖然國資背景的宿州國厚出手保殼，但公司仍有可能遭遇退市的尷尬。

　　上市8年來，中弘股份經歷了資本市場和房地產市場的雙重紅利期，可謂占盡天時地利。這樣一家企業，究竟是如何滑落到退市邊緣的？

　　成敗商住房

　　中弘股份起家于北京的一個著名項目“北京像素”，這是位于北京市朝陽區的一個商住項目（商業立項，以住宅的形態設計，并向個人進行散售），總體量達70萬平方米。中弘在2004年獲得該地塊，直到2009年才開始銷售。

　　當時恰逢北京地鐵6號線規劃獲批，項目因享受軌道交通優勢，不僅銷售順利，房價也得以快速上漲。到2014年清盤（除地下車庫、倉儲等）時，項目均價已經從最初的1.7萬元上漲到接近4萬元。

　　由于體量龐大，且采用了當時較為前衛的loft設計，北京像素一度成為北京的名盤。這一項目的銷售成績，也支撐了中弘股份上市前三年的業績。

　　借助這筆“啟動資金”，以及公司在2010年、2014年兩次增發所募集的款項，中弘在北京、濟南、吉林、浙江、海南、云南等地不斷獲取項目，開始全國化布局。這些項目多為綜合體業態，其中，吉林、浙江、海南、云南等項目體量較大，區域內旅游資源豐富，中弘將其規劃打造成文旅項目。這也奠定了后來“地產+文旅”雙主業的基礎。

　　到2017年，中弘還通過增發，最終獲取海南的文旅項目“半山半島”，但該項目深陷產權漩渦，不僅令中弘陷入司法糾紛，而且未能對業績帶來貢獻，尾大不掉。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶向21世紀經濟報道表示，文旅項目具有前期投入大、回款周期長的特征，不僅難以快速產生業績，而且對開發商的運營能力和資金實力有著較高的要求。

　　宋延慶表示，對于多數啟動多元化布局的開發商來說，解決辦法在于通過快周轉的住宅銷售回籠資金，來填補慢周轉項目的資金短缺。但如果遭遇樓市調控，無論快周轉項目還是慢周轉項目，都將承受巨大壓力?！斑@幾年調控壓力大，像中信、萬達等布局文旅的企業，日子都不好過?！彼窝討c說。

　　對于中弘而言，文旅項目的資金流動性，一方面來自文旅綜合體中住宅項目的先期銷售，另一方面來自其他區域的快周轉項目。這部分項目主要位于北京，和北京像素一樣，大多為商住類產品。

　　在文旅項目不能快速產生業績時，北京的商住產品成為中弘的主要業績來源。年報顯示，過去幾年，北京市場的銷售和回款規模一直占中弘的半數以上。

　　2017年3月，北京出臺調控樓市的“326新政”，不僅暫停個人購買商辦類項目的貸款，而且對個人購買商住項目，實施了不亞于住宅項目的限購條款。這使得商住項目“規避限購”的優勢蕩然無存，北京大量商住項目陷入滯銷，一些在政策前夕出售的商住項目，還陷入退房風波。

　　對于嚴重依賴北京市場的中弘來說，這一影響堪稱致命。在2016年業績稍有起色之后，公司在2017年的營業收入下降近八成，僅為10.2億元，當年的凈利潤、現金流量、每股收益、凈資產收益率等指標均為負值。

　　中弘在2017年年報中披露了業績不佳的原因：海南如意島填島項目停工、濟南中弘廣場項目未能按期完工。而受“3·26商辦調控新政”影響，北京平谷·中弘由山由谷二期項目和北京平谷·新奇世界國際度假區御馬坊項目銷售停滯。其中，御馬坊項目陷入退房官司，簽約金額和回款金額均為負值。

　　中弘股份經歷了中國房地產市場的兩個上漲周期，但其上市以來的銷售業績，始終處在上下波動的狀態。2016年公司曾實現銷售規模56億，但這已是其最高水平。

　　“大股東的提款機”

　　在中弘股份的多元化棋局中，遠不止文旅這一項。

　　2012年，中弘宣布投資礦業市場，2013年創業板“手游風”興起，中弘于當年7月宣布進軍手游行業。2014年，國內電影院線行情火熱，中弘又宣布聯合上影集團在浙江安吉投資建設影視產業園。

　　從此后的表現來看，上述規劃無一兌現，說明中弘并沒有在這些領域深耕的想法。但在二級市場，公司股價卻因為這些消息而出現上漲，大股東則借此機會不斷套現。

　　2013年8月6日，中弘公告稱，公司與唐杭生團隊簽署了手機游戲戰略合作協議，次日，公司股價漲停。此后的十幾天，大股東中弘卓業“瘋狂”減持，累計套現20億。

　　2015年年初，在公布定增預案后，中弘股價于3月18日報收漲停，但駐扎其中的主力資金卻選擇大舉“出逃”。統計數據顯示，當日有3.53億元凈資金流出該股。

　　由于“逢高必套現”的情況不斷出現，中弘股份被稱為“大股東的提款機”，董事長王永紅的財務技巧也被業內相傳。

　　但這種行為終于招來禍端。正是在手游概念的炒作中，中弘成為徐翔案涉及的13家上市公司之一（其中有兩家上市房企，另一家為金科股份）。2016年8月，王永紅辭去中弘股份董事長等職務，退出董事會，中弘股份法定代表人由其胞兄王繼紅接任。

　　經過不斷的增發和套現，王永紅對中弘股份的持股比例，從上市初期的70%以上，下降到26.55%。但透過高管團隊，王永紅仍然實際掌控公司的日常經營。

　　2015年，中弘提出其最具野心的“A+3”戰略，“A”是在A股上市的中弘股份，未來將以旅游地產為主，屬于重資產公司；“3”是指中弘于當年收購的三家境外上市公司——開易控股（香港上市）、中璽國際（香港上市）、亞洲旅游（新加坡上市），這三家公司分別涉足互聯網金融、品牌管理、旅游，與旅游地產業務形成協同效應。

　　雖然提振了股價，但這筆投資并不能稱得上成功。三家境外上市公司的業績均不佳，2017年還同時出現虧損。

　　不僅如此，和文旅項目一樣，這些多元化領域都在蠶食中弘的現金流。中弘原海南項目相關負責人向21世紀經濟報道表示，每當獲得一批銷售回款，公司總部就迅速抽走，全然不顧項目本身還有貸款壓力。他表示，中弘對建筑商、供應商欠款的現象十分常見。

　　據21世紀經濟報道了解，從2017年下半年開始，中弘的部分項目就出現欠薪、停工等現象。其中，位于浙江安吉的新奇世界文旅項目尤其嚴重，涉及多個資管計劃違約。截至今年10月9日，中弘股份的違約債務規模（本息合計）達到56億。

　　從2014年開始，中弘的資金壓力就逐漸體現在財務報表中。過去4年（2014年至2017年），中弘股份的營業收入一直波動，2017年降至10億元。這期間，中弘股份的經營活動現金流始終為負。

　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，中弘犯了房企能犯的大部分錯誤，如市場判斷失誤、產品規劃失誤、投資失敗、資金鏈管理不佳等。

　　曾有機會“斷臂求生”

　　今年以來，積重難返的中弘嘗試引入“外援”求救，但過程并不順利。

　　2月，中弘卓業、王永紅與深圳港橋基金共同簽署了重組協議，深圳港橋將聯合其他主要合伙人發起設立一只不超過200億元人民幣的私募股權投資基金，用于重組中弘集團旗下的所有資產。但因“未能與相關債權人就償債安排及該重組事項達成一致，并取得債權人同意意見”，該重組宣布終止。

　　6月29日，中弘卓業與新疆佳龍旅游發展股份有限公司簽署協議，擬將其持有的中弘股份26.55%的股份轉讓，后者接手后將成為中弘股份的控股股東。但按照規定，上市公司因涉嫌證券期貨違法犯罪，在被中國證監會立案調查期間，大股東不得減持股份。因此，此次股份轉讓于8月27日遭遇擱淺。

　　8月，中弘股份、中弘卓業與加多寶集團及前海銀誼資本簽署托管協議，約定由加多寶及銀誼資本對公司及集團進行債務重組。但由于加多寶集團經營情況和財務數據的描述與實際情況嚴重不符，引發分歧，各方于10月9日正式宣告結束合作。

　　在此期間，壞消息不斷出現。

　　5月29日，大公國際將中弘股份的公司主體信用等級調整為B，評級展望維持為負面。大公國際認為，“中弘股份經營獲現能力下降，資產可變現能力及債務融資能力減弱，獲得股東支持難度較大，加之大額資金外流，償債來源匱乏。”中弘的相關債務評級也被下調。

　　8月14日，因涉嫌在2017年一季度報告、半年度報告、三季度報告有虛假記載，中弘被證監會立案調查。

　　直到10月9日，最終的“接盤俠”出現。當日，中弘與宿州國厚、中泰創展簽署托管協議。宿州國厚的大股東是國厚資產，后者經安徽省政府批準設立，系國內首批地方AMC公司。嚴躍進認為，這一背景決定了，宿州國厚會千方百計保住中弘股份的殼，從而進行其他的資本運作。

　　中弘曾在2010年借殼ST科苑集團登陸A股，ST科苑的第一大股東是宿州市新區建設投資有限責任公司。如果殼真能保住，這個殼資源將在8年后再度回到安徽宿州。

　　但此時，中弘已經沒有回旋余地。從9月13日起，中弘股份的收盤價連續14個交易日低于股票面值，并觸發退市警報。此前的8月15日-9月4日，中弘就曾出現過收盤價連續15個交易日低于面值的情況。

　　中弘在協議賦予后者“有權單方面解除協議”、“有權決定是否續期”等條款，退讓的姿態十分明顯。這些條款甚至還因缺乏約束力被深交所問詢。

　　10月16日，中弘股份董事長王繼紅、總經理張繼偉提出辭職，意味著管理層的“換血”已經開始，王永紅將徹底從中弘退出。

　　據21世紀經濟報道了解，早在中弘四處求救之前，包括融創在內的部分房企曾與中弘商談項目收購事項，但因價格等原因，最終未能談攏。

　　宋延慶認為，如果當時中弘選擇“斷臂求生”，或許不會落到今天這步田地?！斑@反映了中小房企的一種典型心態，他們心有不甘，總覺得市場會變好，所以不舍得低價出手?！彼窝討c說，在當前的調控形勢和市場變局下，這種僥幸心理只會害了自己。

　　（編輯：黃鍇）

責任編輯：陳悠然 SF104