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　　萬科的利潤去哪兒了？

　　（作者簡介：吳俊明 地產公司高管）

　　“寶萬之爭”一年多，萬科業績上高歌猛進似乎絲毫沒受影響，并于7月份提前進入世界500強榜單，這么好的公司，當然都爭搶著當大老板。

　　可是，翻看萬科的財報，與萬科業績高速增長不相稱的是萬科的利潤增長卻比較緩慢，遠低于同行，甚至出現下滑。

　　一、萬科的利潤去哪兒了？

　　2015年，萬科銷售金額為2614.7億元，衛冕房企銷售冠軍，擊退了綠地、中海、保利等競爭者。除了銷售金額，去年萬科營業收入為1955.49億元，同比增幅33.58%。

　　但與恒大、碧桂園、綠地、保利等千億級房企中，無論是毛利率，還是比較凈利率，萬科的盈利性及賺錢能力都處于劣勢地位。

　　對比這五家企業可以看出，萬科的毛利率一直是千億房企中最低的。而與萬科背景相似的保利地產，六年毛利率在30%以上相對穩定，特別是2013-2015三年是在前期調控觸底的情況下開始反轉上升。

　　房地產企業毛利率水平通常反映企業的三個能力：一是拿地能力、拿地渠道；二是品牌溢價，打上你的牌子能比周圍的房企貴多少；三是成本控制能力。

　　萬科有的是拿地渠道，地塊儲備也很富足，萬年2015年年報也提到，“在土地市場已經出現明顯局部過熱的不利情況下，萬科2015年不僅買到了基本足夠的土地，更重要的是，這里面沒有一個高風險的項目，沒有一個面粉貴過面包的地王項目。”

　　萬科在產品溢價上也是不存在問題的，萬科的房子一般賣得都比周圍貴。

　　那么問題就集中到成本控制中，萬科的房子質量并不比保利的好多少。萬科管理層作為優秀的管理團隊，萬科作為起家最早、管治最現代化的優秀房企，成本管控能力到底是個什么水平？萬科如何選擇供應商？采購的權利分散到哪一個層級。

　　除了毛利率，歸屬于上市公司股東的凈利潤增速卻比較緩慢，甚至出現下滑，與萬科的業績高速增長相背離。

　　作為優秀房企的萬科的利潤去哪了？

　　二、萬科年報“少數股東”中的貓膩

　　萬科歸屬于股東的利潤下滑，實際上與“少數股東”有關。

　　2013-2015年，萬科的業績和凈利潤增速差距不大，但萬科把凈利潤分為歸屬于母公司所有者的利潤和少數股東損益，而歸母凈利潤的增速遠不及少數股東損益的增速，2015年萬科營收和凈利潤增長了35%，歸母凈利潤僅增長了15%，但少數股東損益增長了121%，整整43億元利潤被“少數股東”分走，占了凈利潤的1/3。

　　而萬科年報中也稱：2015年實現凈利潤人民幣259.5億元，同比增長34.5%；實現權益凈利潤人民幣181.2億元，同比增長15.1%。權益凈利潤增速慢于凈利潤，原因是近年來公司加大了合作力度，報告期內一批合作比例較高的項目進入結算，導致凈利潤中，少數股東損益由2014年的人民幣35.4億元上升至人民幣78.3億元。受此影響，2015年未扣除少數股東損益的凈利潤率為13.27%，較2014年（13.18%）略有上升，但歸屬于上市公司股東的凈利潤率較2014年10.76%有所下降，為9.27%。因地價占房屋售價的比例上升，2015年公司房地產業務的結算毛利率為19.46% ，與2014年相比減少1.30個百分點。

　　這個少數股東到底是個什么鬼？

　　實際上，萬科年報中所謂的“少數股東”，是指項目子公司的股東。主要包塊兩大類：一是合作方，二是萬科項目跟投員工及萬科高管。隨著萬科小股操盤及跟投制度的推進，萬科的合作方、項目跟投員工及高管逐漸變為萬科子公司的少數股東，分走萬科的利潤。

　　作為萬科事業合伙人制度的組成內容，員工跟投制度啟動后，萬科子公司權益被逐漸轉讓給萬科核心高管。根據萬科年報，2015年萬科開放跟投項目47個，跟投投資人成為項目公司的少數股東，通過轉讓股權形成少數股東權益合計達24.72億元。萬科多個子公司所有者權益份額均在2015年發生變化。

　　根據萬科年報，萬科子公司光支付給少數股東的股利、利潤就達24.24億元。

　　說到此大家或許都心里明白了這其中的貓膩。可怕的是，這一切都是萬科管理層在股東眼皮子底下進行的。

　　我們更想知道的是，萬科的“少數股東”到底是哪些人？合作方所得占得多少？員工跟投所得占多少？合作供應商又是如何選擇的？是否存在腐敗？

　　結合此前，萬科事業合伙人提取巨額經濟利潤獎金偷偷購買了萬科超過7%的股票、通過財務手段調整“盈余公積金”隱藏巨額利潤，事業合伙人制度啟動后便開始了史無前例的高分紅給自己發了6億元紅包……。我們不禁為萬科的大股東捏了把冷汗！

　　上市公司萬科在目前萬科管理層的控制下，從成本到利潤，再到股權，層層都在流失。萬科還是股東和股民的嗎？呼吁對萬科進行一次全面的審計，清查流失情況。

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