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　　碧桂園還有救嗎？最近一周，圍繞著中國房地產行業巨頭的生死大考引發各界高度關注。

　　8月7日，碧桂園未如期兌付兩支美元債利息，引發信用危機。此后，碧桂園向公眾透露，當下公司出現階段性的流動壓力，面臨成立以來最大的困難。

　　至此，碧桂園最真實的情況擺在了所有人的面前。一場艱難的自救隨之而來，它事關一家資產萬億的世界500強房企，牽涉成千上萬的員工以及供應商，更可能牽動行業在重整洗牌之后的走勢。

　　碧桂園自救，如何自救，能不能自救？成為外界最關注的問題。

　　碧桂園通過公告表示，千方百計開展自救，措施分為四步：一是竭盡全力保障公司現金流安全，二是最大限度削減支出，三是董事會主席兼控股股東楊惠妍大力度支持，四是全力做好保交付、保信用工作。

　　所謂“自救”，其實早在2018年就已經開始。那一年，楊國強為快速發展的碧桂園按下緩沖鍵。此后，碧桂園負債一路走低，至2022年，碧桂園凈負債率降至十年來最低值。

　　效果其實是顯著的。2022年，在許多房企融資受阻之際，碧桂園進入多家機構的“白名單”，獲得大額授信。同時，碧桂園作為3家示范房企之一，躋身綠色通道。此外，碧桂園保交付數量領先行業，規模常年位居行業第一。

　　上述行為和效果，一定程度上體現了市場對碧桂園的認可。

　　碧桂園能否穿越周期，取決于自救的決心與外部環境。政策利好連下，行業轉機已現。

　　8月以來，高層密集發聲，一線城市也發出信號，房地產政策有望得到優化。

　　與此同時，多名業內人士呼吁，監管單位與融資機構應給予更多支持，為以碧桂園為代表的優質房企提供實質性幫助，提升市場信心。

　　道阻且長，行將且至。盡管陷入流動性困難，但在積極自救、行業轉好與政府和金融機構的支持下，碧桂園仍有希望渡過難關，重回平穩健康發展軌道。

　　自救早已開始

　　7月31日、8月10日、8月11日，碧桂園一改低調作風、密集對外發聲。短短10天內，拉響虧損預警、發布自救措施、致歉，刮向碧桂園的風雨漸大。

　　“公司面臨自創辦以來的最大困難。雖然對本輪市場調整周期有所預判，但對市場下行的深度、烈度和持續度估計不足。”碧桂園董事會主席楊惠妍在致歉信中坦言。

　　這是一場始料未及的變化，房地產行業下行速度之快、調整程度之深，遠超所有人預期。包括楊惠妍在內的從業者，在年初都曾是樂觀派。

　　時間回到3月30日。剛剛接棒的楊惠妍首度亮相碧桂園業績會，一襲黑色西裝之下，楊惠妍沉穩應對媒體提問，清晰表述戰略打法，為“首秀”贏來掌聲。

　　此番亮相，楊惠妍躊躇滿志。不久前，她在年報中寫道，酷寒已過，暖春將至，碧桂園人一定會勇毅前行。

　　意氣風發之際，楊惠妍操刀一場戰略轉舵——撕掉“三四線之王”標簽，調倉一二線城市。為此，楊惠妍祭出三大招：一二線城市與三四線城市占比對半分、打造適合高能級城市的產品、尋找土地機會。

　　時代周報記者獲悉，碧桂園內部早在2015年便提出要戰略覆蓋一二線城市。

　　事實上，在大多數行業觀察人士看來，碧桂園的三四線戰略踩準城鎮化風口，最終在競爭大勢中登頂。如今提出一二線戰略，也是遵循市場規律的選擇。

　　2015年之前，一二線地價非常高，三四線戰略正好與彼時中國的城鎮化發展相匹配。此后，從戰略覆蓋一二線到換倉一二線，均是碧桂園根據市場變化所做。戰略覆蓋與換倉一二線，都被視為碧桂園在調整周期里主動求變的積極信號。

　　碧桂園將雷厲風行的作風用以降杠桿，這在日后成為其關鍵的救命稻草。

　　2015年，碧桂園內部設立一道財務紅線，如凈借貸比率不高于70%、現金余額占總資產的比重須高于10%等。至此，碧桂園領先于“三道紅線”5年，在內部降杠桿。

　　截至2022年，碧桂園總借貸余額同比下降14.7%，剔除預收賬款的資產負債率持續下降至69.4%；凈負債率進一步降至40%，達到十年來的最低值。從凈負債率指標看，碧桂園與以穩健著稱的萬科相比，也不遜色。

　　通過主動或被動地降速，碧桂園獲得了一年多來抵抗行業深度調整期的籌碼。近3年來，房地產企業融資端收緊、銷售不振，碧桂園仍通過自有資金償還大部分外債。當入水口縮小而出水口仍在時，平衡收支的壓力壓向碧桂園，危機一觸即發。

　　風雨欲來之際，人們關心楊家父女的動向。

　　去年年底，碧桂園被傳出資金危機。非常時刻，楊惠妍為碧桂園提供超50億元免息貸款。上市至今，楊惠妍及其家屬，已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式，合計支持公司約386億港元，且從未減持碧桂園的股票。

　　勒緊褲腰帶的日子里，楊氏家族帶頭降薪。2022年，楊惠妍薪酬為38.5萬元，降幅高達98%；同期，楊國強降薪幅度近80%。

　　降本增效效果立竿見影。自2017年以來，碧桂園銷售費用和管理費用的支出占收入比例已連續6年下降。

　　危機到來之前，碧桂園已通過一系列舉措增厚安全墊。作為千億房企中少有未違約的民營房企，碧桂園堅守至今絕非易事。沒有人懷疑過堅守至今的企業的償債決心，亦不會有人將原因歸功于運氣。

　　然而，這場調整持續時間之長超出想象，碧桂園不得不走進風眼直面風暴。

　　一切為了保交樓

　　多名業內人士談及碧桂園時均表示，碧桂園犯了多數房企都會犯的錯，但也已經充分認識到了風險并作出修正。年初逆勢拿地或許誤判后市，融資節奏也有優化空間，甩賣項目時可以更果斷。但在保交樓方面，碧桂園履行了企業的責任。

　　保交樓一直是碧桂園的管理底線。10年前，碧桂園山東一項目曾因進度環節及交樓預查驗階段多次預警，均未能落實有效糾偏措施，致使項目西地塊首批別墅出現逾期交付的重大問題。楊國強對此怒不可遏，將項目總經理撤職，團隊獎金為零，公司分管領導罰款百萬元。

　　此后，逾期交付在內部屬于最高級別的風險。即使在逾期交付頻繁發生的2022年，碧桂園都沒有出現過逾期交付。

　　2022年，碧桂園交樓大約70萬套。同期，TOP50開發商交付的房屋約400萬套，碧桂園一家占比是17.5%，是第二名萬科的1倍多。僅碧桂園一家的交付數量，便相當于萬科、恒大、融創等三家之和。今年上半年，碧桂園交付量27.8萬套，穩居行業第一，超過融創和保利發展的總和。

　　一名碧桂園營銷線人士對時代周報記者表示，當下集團最重要的事就是保交樓。在公司內部，資金調度優先等級最高的是保交樓資金，公司會壓縮其他款項費用，為保交樓讓步。

　　碧桂園在四大自救措施中提到，是全力做好保交付、保信用工作。時代周報記者查年報時發現，碧桂園保交付資金額度龐大。截至2022年底，碧桂園可動用現金余額約1475.5億元。其中，受限資金規模是192.7億元。此外，還有406.7億元的現金為預售監管資金，二者相加規模接近600億元。

　　“目前，受限的預售監管資金的規模有上千億元，保交付是沒有問題的。”一名碧桂園內部人士對時代周報記者表示，碧桂園高管認為行業復蘇在即，保交付與保信用是企業發展的基石，因此強撐至今。

　　碧桂園的生命線，在于銷售。銷售帶來現金，有了現金才有買地與償債的籌碼，以此形成正循環。融資端持續收緊之下，碧桂園最重要的自救手段是銷售。

　　2022年6月，碧桂園總裁莫斌在內部會議上表示，要繼續用高壓態勢來實現開源節流，全力以赴保證企業穩健經營。

　　“沒有銷售，一切等于零”，莫斌指出，針對區域的目標缺口，碧桂園成立了3支由高管親自掛帥的專攻隊，幫助一線更好地完成目標任務。話音剛落，碧桂園啟動大規模去化行動，以價換量。

　　刺刀見紅，這是一場釜底抽薪式的自救行動。為了獲得生存的籌碼，碧桂園不得不犧牲利潤。2022年，碧桂園銷售均價下滑至7600元/平方米；營業收入、凈利潤、營業利潤等核心指標都錄得負值。

　　此番沖刺曾獲得短暫的勝利。今年一季度，碧桂園實現合同銷售金額718.7億元，呈現企穩恢復態勢。進入4月，市場急轉直下。前7月，碧桂園權益銷售金額1408億元，同比下降35%，較2021年同期下降61%。

　　“雖然公司上下已全力以赴自救，但市場整體尚未回暖。”楊惠妍在致歉信中指出，公司將采取更有力有效的措施，拼盡全力扭轉當前的困局。

　　為此，碧桂園成立由楊惠妍任組長的專項工作小組。8月10日，碧桂園管理層將28個區域總裁全部召回到總部開了為期一天的閉門會議，部署后續保交付、資產處置等事宜。時代周報記者獲悉，后續債務重組將成為碧桂園的工作重心。

　　碧桂園還要還多少債？

　　時至今日，碧桂園所面對的困境或非公司不努力或戰略出錯所致。市場遲遲未見復蘇，但碧桂園仍需直面剛性兌付壓力。這場仗，碧桂園要靠自己去打。

　　一年來的行業調整期里，碧桂園表現出明顯的兌付意愿。

　　Wind顯示，2020年與2022年，碧桂園籌資活動中的現金流凈額呈大幅流出狀態，流出總額超1257億元。同期，碧桂園的有息債務總額凈減少額度接近1000億。這意味著，在融資環境極其艱難的情況下，近千億債務的償還大部分來自公司內部自有資金。

　　盡管在風雨飄搖的當下，碧桂園仍在積極兌付。7月至今，在現金資源緊張的情況下，碧桂園還是堅持完成了“21騰越建筑MTN002”、“21騰越建筑MTN003”、“20碧地02”及“19碧地02”等債券的兌付，合計兌付本息規模58.9億元。

　　銷售端長期下挫、資金持續流出償債，維持一段時間的入不敷出后，碧桂園現金流消磨殆盡，在8月7日無力償還兩只美元債利息，走到實質性違約邊緣。

　　碧桂園還有多少債要償還？

　　據時代周報記者統計，今年碧桂園將面對集中到期的債務。自8月開始至年底，碧桂園及其旗下公司有折合約200億元的境內外債券回售、本金與利息需要兌付。根據年報，碧桂園一年內到期的短期債務為937.08億元。

　　從資產負債情況看，碧桂園面對的是流動性困境，而非資不抵債。截至2022年底，碧桂園總資產17444.67億元，總負債14348.94億元，凈資產3095.73億元。

　　當下，碧桂園確實也在與時間賽跑，用時間換空間。

　　8月11日，碧桂園公告稱，其旗下11只境內債券將于8月14日開市起停牌，復牌時間另行確定。根據公開數據測算，這幾只債券總額超過160億元。

　　一名境外機構的交易人士告訴時代周報記者，碧桂園境內債務正在洽談展期。若展期成功，公司將獲得喘息空間，將精力用于穩定經營。如果能將公司重心從償債中剝離出來，集中精力整理內務和發力銷售，也有益于償還債務。

　　“在此次延遲兌息前，管理層已權衡過利弊。面對三季度即將到來的密集兌付期，在此時此刻做出選擇，實屬無奈。”一名不愿具名的碧桂園內部人士對時代周報記者表示，8月7日至今，公司內部并沒有躺平，仍在用盡一切辦法調配資源，把資金危機處理放在首要位置。

　　8月7日延遲兌付的美元債利息仍在30天寬限期內，碧桂園還有時間。但自2021年個別房企出險以來，市場已如驚弓之鳥，對負面消息產生應激反應。

　　“對于即將出險的企業，我們要做的不是拯救，而是急救。”一名碧桂園前高管對時代周報記者表示，當下以碧桂園為代表的民營企業，在銷售和融資渠道收窄的背景下，普惠性政策能夠讓它們受惠需要時間傳導，目前他們可能較難因此而有所提振。“如果企業倒在救護車上，那太可惜了。”

　　多名金融機構研究人士均對時代周報記者表示，當下政策利好不斷，但更重要的是關注政策如何落地以及落地效果。此外，在給予授信額度之余，資金到位情況更為重要，但目前房企可供增信的資產已經不多，這也是導致流動性緊張的客觀因素之一。對于房企而言，現在更需要的是實打實的資金，只有錢能解決問題。

　　碧桂園還有沒有救、要不要救，成為行業激辯的命題。此輪房地產下行周期里，碧桂園是3家“示范房企”之一，多次出現在銀行融資的“白名單”里，是堅守至今仍未實質性違約的民企之一。

　　碧桂園是堅挺至今的房企代表，它能否熬過這一關，對市場信心影響至關重要。碧桂園的走勢，是中國房地產行業的困局能否化解的關鍵事件。

　　一方面，金融機構、銀行、境內外投資者極度關心，一家受到政策支持且經營無虞的示范性房企，是否能獲得續命彈藥。更重要的是，對于購房者而言，在政策利好之后、市場信心扭轉之際，昔日第一房企假若擱淺，也將影響市場信心。

　　回顧成長路，碧桂園也非一帆風順，在2008年與2014年，它都曾經經歷過致命風險，最終通過止血療傷與調整戰略安全著陸。如今，面對成立以來最大的困難，碧桂園又將如何向死而生？

　　10年前，在59歲生日那天，楊國強將《我夢想中的碧桂園》初稿首次面向高管。此后，這篇代表著碧桂園企業精神的文章出現在碧桂園內部的各個角度，過道、樓梯間、會議室、公告、官網等，隨處可見。其中一條赧然寫道：“這里是欣欣向榮、不斷總結好經驗并付諸實踐的公司”。

　　如今，楊國強已年近古稀，而房地產市場卻燃起熊熊烈火，不少龍頭企業倒在火海之中。接過帥印的楊惠妍能否讓碧桂園這只鳳凰涅槃重生？未來數月將見分曉。

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責任編輯：劉萬里 SF014