原標題：40億美元大動作！黑石擬私有化SOHO中國？新一輪港股私有化熱潮來襲 

　　SOHO中國今日股價暴漲近四成，港股一度停盤。據路透社援引兩位消息人士，黑石集團正與SOHO中國就后者私有化進行談判，交易價值40億美元，黑石提出的私有化報價為每股6港元。

　　截至發稿，SOHO中國并未發布就該消息的公告或評論，黑石集團也不予置評。

　　有香港投行人士透露，目前黑石集團和SOHO中國可能已經達成階段性的共識，市場資金的行為也能體現，但距離交易達成正式公告可能還需要一段時間。而私有化是近一年來港股市場的熱點，證券時報·創業資本匯記者采訪的多位業內人士指出，今年從港股和美股私有化的公司或將迎來井噴。

　　而SOHO中國不是黑石亞洲房地產基金看上的第一個項目，同樣也不會是最后一個。

　　SOHO中國股價飆升近四成

　　事實上，黑石集團和SOHO中國的淵源已久。

　　2018年4月9日，黑石集團宣布，前SOHO中國總裁閻巖將加入公司亞洲房地產部，并出任董事總經理一職。加入黑石集團前，閻巖曾于SOHO中國擔任總裁、首席財務官、首席運營官等重要職位。

　　早在2019年下半年SOHO中國對外宣稱要清倉中國內地的辦公樓資產時，美國投資巨頭黑石集團就已經開始出手“掃貨”。10月份，黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC（Government Invested Company）公司成立買方團，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復興廣場，彼時，第一階段的交易已經接近尾聲。

　　今日黑石私有化SOHO中國的消息一出，SOHO中國的股價就直線飆升，盤中最高漲幅達37.58%，之后暫停交易，停牌時的股價為4.10港元。目前SOHO中國董事會主席潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權，且他們計劃在與黑石達成交易后仍保留少量股份。

　　據SOHO中國2019年中期報告，截至2019年6月底，其負債為326.8億元（約合47億美元），投資資產價值為87.8億美元。

　　私有化是資本市場一類特殊的并購操作，目的是令被收購上市公司除牌，由公眾公司變為私有公司。根據證券時報·創業資本匯記者了解，一般的港股私有化過程中的公司股價表現呈現以下特點，最開始市場傳出私有化消息，各路資金拉升股價大幅上漲，但公司不會做特別聲明，等過一段時間交易基本達成，正式發公告披露要約人的信息，要約時間和條件以及要約價格，此時股價已經接近要約價，但同時可能會有5-10%的折價，因為市場可能擔心獨立股東投票不一定通過，等到投票進行一大半（1個月）的時間，股價基本站穩。

　　私有化業務或迎來井噴

　　而就在上周港股上市的中廣核新能源也收到私有化要約，事實上，從去年開始中國企業在海外的私有化就特別受關注，香港和美股市場就掀起了一股熱潮，負責安信國際私有化業務的戰略產品部主管朱江告訴證券時報·創業資本匯記者，目前公司也在著力推進港股和美股上市的中國公司私有化業務，手上的案子很多。

　　他進一步介紹私有化條件，以港股上市公司的架構為例，第一類是純境內資架構的H股，大部分的央企子公司屬于此類，而他們的私有化門檻比較高，需要獨立股東90%的贊成票通過，私有化要約價格比較高，這類可稱作自愿要約收購，目前除了哈爾濱電氣的私有失敗以外，其他都獲得了成功；第二類叫紅籌架構，包括VIE等結構，大部分都是開曼公司，不同的類別民營企業屬于此類，需要獨立股東75%以上贊成票才可以私有化，這類可稱作協議安排，特別注意的是，這兩類控股股東自己不能投票，一起發起要約的第三方也不可以投票。

　　朱江總結說整體來看，私有化項目退市大致可以分為兩類：第一，央企子公司，從去年開始到目前有包括中航國際、中國糧油控股等8家左右，其背后私有化的邏輯在于，近兩年央企之間進行重組成為市場主流行為，央企子公司選擇退市很大原因是重大的資產重組之前，會把境外的一些上市主體先私有化，這樣涉及股權轉讓的價格不公允、獨立股東投票等問題迎刃而解，便于重組上市的推進；第二，中小型民營企業，他們選擇私有化退市是因為在港股和美股的中小型企業流動性很差，沒有交易量，喪失了再融資的功能，之后選擇回到A股重新上市。

　　“在香港的中資券商在私有化業務上有特別優勢，這類私有化的公司在境外需要一些財務顧問和資金支持，大部分控股股東提出私有化以后，可能會借一部分錢或者引入一些戰略股東，我們可以協助。”朱江告訴記者，“而私有化以后能不能重新在A股上市，兩邊條件不一樣，尤其是行業監管，所以需要提前做好研究，而我們A股的投行團隊能在私有化之后就迅速切入，幫助這些公司重新登陸A股。”

　　黑石地產基金的“神話”

　　過去三年時間，黑石的管理規模增長了47%，作為一家管理規模超千億美元的PE巨頭，黑石的規模增速相當驚人。黑石集團房地產、私募股權、對沖基金、信貸四大業務板塊，在管理規模上大致相當，截至2019年底的管理規模分別為1282億美元、977億美元、756億美元、1064億美元。

　　特別要強調的是，過去三年，雖然黑石的房地產、私募股權、對沖基金和信貸這四大業務板塊都保持著增長，但增速有明顯的分化，尤其是房地產板塊的規模從四年前超過私募股權后，已經把后者甩得越來越遠。不僅僅是在中國和亞洲，黑石的全球房地產基金已經毫無疑問成為集團業務的發力引擎，同樣也是2019年管理規模突破5000億美元背后的重要支柱。

　　黑石集團的地產基金業務起步于1991年，根據黑石官網披露，截至目前，黑石房地產基金管理的資產規模達到1680億美元，投資的全球不動產項目資產規模達到3240億美元，包括物流，出租房屋，辦公室，酒店和零售物業等。紐約曼哈頓的Stuyvesant Town，拉斯維加斯的賭場酒店The Cosmopolitan，倫敦的交通樞紐綜合體The Arch Company，印度的 Class A office space等等。黑石房地產基金的團隊在全球11個辦公室擁有550名專業人員，一起尋找具有增長潛力的機會和預防交易機會里面的風險。

　　2010年，黑石從美銀美林手中接管了亞洲地產業務，2012年黑石又完成了第七代全球投資基金（BREPVII）的募集，總計獲得承諾資本133億美元，成為史上單只規模最大的地產基金，投資人包括賓夕法尼亞州立養老基金，伊利諾伊州教師養老計劃，威斯康星州投資局等大批工作投資機構，2014年4月推出的第八代全球投資基金（BREPVIII），再次刷新地產基金的募集記錄，根據2019年最新的年報數據顯示，規模201億美元的BREP IX基金，再創紀錄。

　　2019年，黑石募集的1122億美元可收取管理費的資金中，房地產板塊為524億美元，占去了半壁江山，而創紀錄的單體基金讓黑石房地產板塊管理規模大幅增長至1282億美元，成為第一家規模破千億美元的房地產基金管理機構。過去三年間，黑石房地產板塊的管理規模已經累計增長了78%。

　　黑石集團在地產投資上奉行“買入、修復、賣出”的策略。首先，黑石以低于重置成本的價格收購成熟的、能夠產生穩定現金流的物業；然后通過提高杠桿率、更換管理團隊和提高市場集中度來“修復”資產自身的結構、硬性和經營等問題；最后，在三年左右時間將這些資產出售給長期投資人。

　　需要指出的是，作為獨立的房地產基金，黑石房地產基金的運作關鍵在于修復而不在于運營，因此一旦修復完成就會尋求快速退出。為了能迅速修復資產，黑石通常會在各個區域市場的細分物業領域以并購或挖角的方式組建一個管理經驗豐富的本地團隊，然后再以收購方式助其迅速提高市場份額。

　　在此過程中，黑石基金將其新收購的成熟物業資產整合到統一的投資管理平臺上，從而達到在短時間內實現管理改善和品牌擴張的目的，并通過提高杠桿率來放大資本收益，待物業資產升值后，黑石就將其出售給保險公司或REITs等長期投資人。

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