撰文|桿姐&編輯|愛麗絲

這兩年的房企銷售榜上，濱江集團絕對算得是黑馬般存在。

12月26日，濱江集團一年一度的媒體懇談會在胡家坪舉行。會上董事長戚金興的兩句話讓杠桿地產印象深刻。

一是他表示：2024年是濱江集團32年以來最滿意的一年。二是他坦言，2025年“主動臥倒現(xiàn)在已經可以站起來了”。分別對現(xiàn)在和未來給予肯定和信心。

這份肯定和信心“含金量”有多少？通過各種公開披露的數據，我們一起來看看。

01

“最滿意”一年：營、利由正轉負

2024年度數據還沒出，從最新三季報數據里杠桿地產看到，濱江集團似乎交出的是一份對比數年來最差的三季報。

圖表來源|東方財富（特此感謝）

如上圖東方財富數據顯示，濱江集團2024年前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入407.84億元，同比下降12.09%；2023年同期為463.9億元同比上漲133.5%。

對比近9年濱江集團三季報的營收增長情況，2024年是該司降幅第四高的年份，降幅前三名分別是2017年-53.47%、2019年-18.76%、2022年-18.69%。

利潤指標濱江集團2024年的三季報表現(xiàn)更糟糕，前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤為16.33億元，同比下降33.94%；2023年同期為24.73億元同比上升20.23%。

對比近9年濱江集團三季報的上述指標增長情況，2024年是該司降幅第二大年份，最大的是2018年為-35.83%。

利潤指標降幅更猛，反映的是房企目前普遍存在的利潤率承壓情況。

尤記得3年多前，濱江集團舉行2020年度網上業(yè)績說明會，戚金興就回答投資者說，“公司最近在杭州集中土地出讓中獲取了5塊土地，在濱江團隊精干高效管理下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。”當時這句話讓市場覺得意外，放到如今這個數據算得上是正常水平，利潤率為負值的都已經一大堆。

2024年前三季度濱江集團的凈利率為4.34%，相比去年同期的6.33%下滑，但橫向對比來看不算低。

02

財務確實穩(wěn)，現(xiàn)金流異動

財務是濱江集團目前來看比較穩(wěn)的一部分，這在目前的民營房企里實屬不易。

如下圖，2024年前三季度濱江集團總負債同比減少約245億元，除了合同負債減少的201億元，其他負債總共下降44億。

這其中主要是短債下降。前三季度濱江集團1年內到期的非流動負債從去年同期的93.09億元下降33.33億元至59.76億元；短期借款則從2022年同期的33.85億元下降至今年的3.9億。

相對增加較多的有兩項，一是應付票據及應付賬款，同比增長約16.7億為63億元；二是長期借款，同比增長10億出頭為273.2億元。

圖表來源|東方財富（特此感謝）

值得注意的是濱江集團的經營活動現(xiàn)金流略有異動。

2024年前三季度，濱江集團經營活動現(xiàn)金流凈額較去年同期下降105.04%，為-14.07億元，這也是該司近4年來這項數據首次凈流出。

財報里濱江集團說，主要因公司維持較強的拿地力度，購買商品、接 受勞務支出相對穩(wěn)定，但報告期內資金回籠受銷售同比下降、按揭首付比例下調，以及形象進度未結頂等按揭放款條件受限因素影響，與去年同期相比降幅較大。

圖表來源|東方財富（特此感謝）

說到拿地，2024年濱江集團拿地幅度確實不小。杠桿地產不完全統(tǒng)計，截至2024年11月底，其取得土地20宗，其中19宗位于杭州，1宗位于南京。

克而瑞數據顯示，2024年前11月濱江集團新增土地貨值約559.2億元，同比下滑43.66%，相比前11月的下滑52.78%有所縮窄。

從賬面上看，濱江集團好像不太差錢，截至2024年9月末，其貨幣資金有291.2億，2023年同期是299.2億。

03

銷售完成千億，2025年會如何？

2024年，濱江集團已經完成銷售額1000億左右的目標，前11月銷售額為1020億元，同比下滑28.7%，全年銷售額預計在1100億以上。對比2023年該司銷售額1534.7億元，杠桿地產粗略計算出其2024年銷售額同比降幅大概在26.7%左右。

2025年，戚金興給濱江集團的銷售目標還是1000億元左右：1100億元，這個數據和今年全年的銷售額差不多，也意味著濱江集團對明年止跌回穩(wěn)的“樂觀”預期。

戚金興的原話是：在這樣一個不確定狀況下還是能在1000億元左右，如果幅度大一點的話就是能到1250億元，幅度小一點的話就是在900億元—1000億元。

2020-2023年，濱江集團的銷售額依次為1363.6億元、1691.3億元、1539億元、1534.7億元，實際上一直相對較穩(wěn)。如果2024年是1100億-1200億這個區(qū)間，已經算近4年來降幅比較大的一年了。

不過當利空差不多出盡后，濱江集團確實有理由可以足夠樂觀。只是目前房地產市場整體來看離穩(wěn)定尚有一定距離，能否在2025年實現(xiàn)全面回穩(wěn)存在較大不確定性。

但夢想還是要有的，萬一實現(xiàn)了呢？

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