來源：鈦媒體

圖片來源：視覺中國

　　近一兩年來，港資房企大有卷土重來之勢。

　　10月10日消息，太古地產確認計劃以10.8億元的價格出售位于香港青衣地區的倉庫，買家為亞洲倉儲巨頭普洛斯。太古地產表示，將出售某些非核心資產，所得資金將重新投資于新的機會，這是新戰略的一部分，其重點是內地市場。而早在今年的3月份，太古地產就曾宣布未來10年會在核心市場投資1000億港元，其中500億港元將用于投資內地市場。這也被認為是太古地產再次將重心轉至內地的正式表態。

　　事實上，不止太古地產，包含新世界、恒隆地產、瑞安房產、嘉里建設及李嘉誠旗下的和記黃埔在內的多家港資房企近兩年都陸續開始重回內地，積極布局內地業務。

　　日前，新世界集團執行副主席兼行政總裁鄭志剛在媒體采訪中表示：“中國房地產市場已經筑底，將慢慢復蘇。我非常樂觀地認為，它將在未來一兩年內復蘇得非常非常好。這是一個我們收購土地和資產、獲得戰利品的好機會”。他還提到，新希望未來將在12個月內在上海、廣州、杭州和深圳等中國城市投資共計100億元人民幣。其實早在去年新世界就已展現其重倉內地的信心，將總部遷至廣州。

圖片來源：新世界發展官網

　　此外，瑞安房地產和嘉里建設也于去年分別在武漢和上海斥百億巨資拿地，就連十幾年來在內地鮮有動作的李嘉誠旗下的和記黃埔，也在今年5月現身廣州第一輪集中土拍，雖未拿地，但也被業界視為港資回歸內地的重要信號。

　　與港資房企在內地大手筆買買買的大動作對應，內地房企在歷經一路狂奔的“黃金十年”后，如今大都深陷債務危機，開啟瘋狂甩賣模式。為何曾被視為 “邊緣化”、甚至“消失”在內地的港資房企能做到逆勢回歸，它們大手筆抄底的資金又從何來，本文通過復盤香港近百年的樓市發展史，試圖探索香港房地產發展規律及港資房企獨特的生存發展之道。

　　你方唱罷我登臺，外資、港資、內地資本輪番推動香港樓市螺旋式上揚（1946-2018）

　　香港房地產作為香港經濟支柱，歷經近兩百年歷史興衰，其發展最早可追溯至19世紀40年代。在行業萌芽及探索的百年里，香港快速發展的城市化和工業化，催生了房地產市場從無到有，這一時期英商和英資是香港房地產開發的主角。

　　到了二戰后的20年里（1946年-1967），香港經濟逐漸恢復元氣，房地產市場進入初步發展階段，政府出臺政策鼓勵樓宇重建與新建，富有的業主紛紛著手修復樓宇以獲取更高租金，而手頭不寬裕的業主則是變賣樓宇，這一政策極大提升了房地產交易活躍度。經濟的復蘇加上人口數量激增，導致地價與樓價飛升，資本的嗅覺是敏銳的，不少華商及投資機構趁機轉戰房地產市場，大小房地產公司也如雨后春筍般涌現。其中就有首創“分層出售”和“賣樓花”制度（即商品房預售制度）的兩位香港地產巨賈吳多泰和霍英東，正是得益于市場參與主體的擴容和銷售模式的創新，極大地激發了民眾的購買力，60年代末香港房地產市場開始進入繁榮發展階段。

　　70年代初期，大量海外資本開始涌入香港股市，香港股票市場進入有史以來的大牛市。這一時期香港地產格局的兩個明顯的特征就是地產業的大規模證券化與新興地產集團的快速崛起。在經歷了五六十年代的蓄勢積累，大批初具規模的地產公司紛紛借助股市狂潮扎堆上市，并通過股權融資的方式籌集大量資金發展業務。數據顯示，1972-1973年間至少有65家地產公司在香港上市，僅1972年下半年就有34家。以長江實業、新鴻基地產、新世界發展、合和實業、恒隆等為首的香港“四大家族“也正是在這一時期崛起并奠定了他們日后在業界的寡頭地位。

1980年以來香港“四大家族”上市企業股價走勢圖（圖源：Wind ）

　　值得一提的是，長江實業李嘉誠帶領華資收購英資的業界佳話也產生于這一時期。1977年李嘉誠收購2000萬九龍倉股份，占比超20%，一度超越九龍倉大股東怡和集團。次年李嘉誠再次出手，在世界船王包玉剛的幫助下，上演 “蛇吞象”收購了英資老牌洋行和記黃埔。再后來，李嘉誠又聯合“四大家族”其他成員成立華資集團聯合對抗英資勢力，逐漸瓜分英資財團在華的市場份額。

　　得益于70年代后期的快速發展與改革開放等政策利好，香港地產市場大幅攀升，至1981年達到巔峰狀態，地價、樓價、租金相繼創歷史記錄。不過隨之也帶來了投機之風盛行，加之1980年的石油危機，都在很大程度上影響了香港樓市的信心，1983年，香港樓市泡沫破滅，房地產市場全面崩盤。

1980年代的香港 圖源：視覺中國

　　1984年，在歷時兩年長達22輪政府談判后，中英《聯合聲明》正式簽訂，香港回歸問題落地，經濟迎來大繁榮的同時，房地產市場也隨之展開了大漲行情，并開啟13年大牛市。據統計，1984年-1997年間有7個年份漲幅超過20%，其間又有3個年份漲幅超過36%。中環、尖沙咀等中心區域每平方米房價高達十幾萬港元，更有黃金地段寫字樓達到了每平方20萬港元的天價。在地產浪潮洶涌的當時，伴隨著地價、樓價的大幅上漲，中小房企開發商逐漸乏力，或被淘汰或被兼并收購，這一時期香港地產業寡頭化更加明顯，四大家族已占據香港房地產市場的半壁江山。地產市場國際化也是這一時期的重要特征，當時日資、臺資及東南亞資本大舉涌入香港房地產市場。數據顯示，1986年-1989年三年里，日資在香港地產投資高達200億元，臺資則在80年代后期，接棒日本，持續加大在香港房地產市場的投入。

　　香港房地產市場的繁榮景象，一直持續到90年代后期，1998年-2003年是香港房地產市場調整期。1997年，特首董建華推出“八萬五“計劃，宣布每年修建八萬五千個住宅單位（包括公營房屋和私樓），通過大幅增加房產供給來調控快速上漲的房價，隨后亞洲金融危機也席卷而來，最終造成香港房地產急轉直下，樓市價格暴跌，一落千丈。據統計，自1997年最高峰時期到2003年中，香港樓價平均下跌65%以上，大批”富翁“變成了”負翁“。期間政府也曾多次推出相關政策穩定房價，如取消限制炒樓花措施、增加“首次置業貸款”金額和名額、調節土地供給等，但對于扭轉樓市下跌依舊效果甚微。

　　直到2003年6月，香港與內地正式簽署CEPA，即《內地與香港關于建立更緊密經貿關系的安排》，這份協議的核心主要在于內地對香港商品實施零關稅及允許個人赴港旅游，CEPA簽署后，香港酒店、零售、餐飲及運輸等相關行業逐漸回溫，香港經濟逐漸企穩，房地產市場也逐漸向好。

　　自香港回歸至21世紀初，港資房企也充分把握良機，將業務布局拓展至內地，90年代，港資地產巨頭和記黃埔、恒基地產、新鴻基、恒隆集團紛紛在內地一二線城市斥資百億儲地。2000年后，和記黃埔又在內地頻頻出手投資商業地產和旅游地產，包括海南海棠灣、重慶南濱大都會、寧波世界村及廣州西城都薈等項目。

　　香港的回歸和CEPA的簽署不僅為港資房企帶來內地淘金的機會，也讓香港房地產市場重現生機。2003年也成為香港房地產新一輪升浪的開端，并在此后開啟長達15年的繁榮期。香港房價連續15年上漲，香港私人住宅價格指數自2003年7月至2018年7月上漲5.7倍，其中港島、九龍、新界的A類私人住宅漲幅分別達到7.1倍、6.9倍和6.2倍，年均漲幅均在10%以上。期間，雖有美國911事件與2008年金融危機和歐債危機等突發事件，但在強勢的經濟發展支撐下，香港房地產依然在震蕩中保持了向上勢頭。在2009年-2018年期間，為遏制香港房地產市場的野蠻增長，政府也曾多次從提高首付比例，征收、加收買家印花稅，增加土地供應和新建住宅等方面遏制房價攀升，但始終都無法真正撼動房價上漲趨勢。

　　此外，這一時期香港房地產還出現了本地資本外流，內地資本瘋狂進軍香港地產市場的局面，2012年10月，香港對非本地永久居民設置買家印花稅，稅率為房價的15%，2016年11月政府再出“辣招“，將所有住宅物業印花稅統一調高至15%，只有在購買第一套住宅的香港本地永久居民可得豁免。不過這一記“組合拳”下來，也重錘了香港本地資本與買家，導致本地買家紛紛逃離香港到海外置業。但香港的房地產市場卻并沒有因此冷淡下來，2012年農業銀行斥資近50億元收購中環一處資產作為香港總部，2015年恒大地產以125億港元購入美國萬通大廈，中國人壽和光大控股等也在香港豪擲千金買樓。此外還有不少內地房企介入香港房地產開發，在港拿地，這其中包括海航集團、萬科、龍光地產和中國海外發展等諸多中資房企。

　　除物業與地皮外，香港豪宅在這一時期遭到內地富商買家瘋搶，2007-2016年間，包括阿里馬云、恒大許家印、順豐王衛、中渝置地張松橋等在內的多個商業巨頭斥資幾億到十幾億、甚至幾十億港元拍下山頂豪宅。資料統計，在2017財政年度，香港政府拍賣收入超891億港元，其中約480億港元來自中資財團，占比超一半。

　　免“疫”的香港樓市（2019年-至今）

　　長達15年的香港房地產大牛市在2018年下半年出現了轉折點，2018年6月香港特區政府向空置的一手私人住宅實施“空置稅”，嚴厲打擊地產商“捂盤行為”,外部環境方面，國際經濟形勢動蕩導致全球經濟下行，香港樓市也因此開始降溫，進入回調期。數據顯示，香港樓市自2018年7月開始連續下跌5個月，累計跌幅達9%。

　　不過進入2019年初，香港樓市即出現企穩跡象。在第一季度，香港的一手樓盤和二手樓盤成交相對活躍，進入三月份更是有多個樓價指數出現漲幅，二手房市場也有反彈跡象。業內分析人士指出，在經歷了2018年下半年的短暫回調后又出現2019年的快速回彈，其根本原因仍在于香港房地產最本質的人多地少的基本面，市場供不應求。長期以來，除了經濟發展之外，香港土地供應緊張、供應不足也是導致香港“寸土寸金”、房價居高不下的本質因素。

　　2019年下半年，受香港社會治安問題影響，房地產市場再度轉跌，甚至出現5個月的連續下滑，直至當年11月才稍有抬頭趨勢。據香港土地注冊處顯示的數據，2019年11月香港所有樓宇（包含住宅樓宇與非住宅樓宇）買賣合約數目達6701份，環比漲幅達24%。從全年的樓宇買賣數量及買賣簽約總值來看，2018年香港樓宇買賣合約數目為79193份，2019年買賣合約數目為74804份，同比僅下跌6%。從樓宇買賣合約總值來看，2019年較2018年買賣總值也僅下跌7%。另外，根據香港差餉物業估價署（向香港地產物業估值及征收差餉及地租的政府部門）公布的數據，2019年，香港樓價指數累積上漲5.31%，為2009年以來連續11年上升。總體而言2019年香港樓市呈現先揚后抑，但到年底整體呈收平態勢。

　　自2020年新冠疫情爆發以來，各行各業都遭遇了重創，但香港房地產市場發展卻趨于穩定，在歷經多輪疫情沖擊后，房地產市場依然保持堅挺，整體呈現免“疫”狀態。

　　2020年，香港樓市隨疫情反復震蕩，全年表現與2019年截然相反，上半年熊市，下半年轉牛市。2020年初，由于疫情突襲，特區政府采取加強出入境限制，香港經濟也深受其害。數據顯示，2020年第一季度，香港經濟GDP下滑9%，一度超越2008年金融危機的跌幅。經濟的不景氣導致失業人數創新高，房地產市場也隨之衰退，2020年上半年香港樓市前五月所有樓宇（包含住宅樓宇與非住宅樓宇）買賣合約數量減少超五成，而所有樓宇買賣合約金額下滑更甚至超七成。

　　然而，2020年下半年隨著國安法的實施，購房需求有所增長，香港樓市也迎來大逆轉。尤其7月以后，香港樓宇買賣合約數目與樓宇買賣合約總值較2019年實現雙增長，香港全年房價跌幅也僅有1%左右。分析認為，盡管2020年香港房地產遭遇了多輪疫情，但香港房價依舊“巋然不倒”，其根本原因還是香港房地產人多地少，剛需大且加上低息環境，香港樓市表現才會如此堅挺。此外，內地地產商和購房者也是支撐2020年香港樓市的中堅力量。據媒體報道，在香港2020年出讓的11幅地塊中，有5塊地皮由國內地產商錄入，包含萬科、雅居樂、佳兆業等知名地產商，內地地產商投資金額超170億港元，占總交易額近一半。另外，內地富豪對香港樓市的投資熱情依舊高漲，2020年前8個月，香港物業投資市場共產生32宗超1億港元以上的大額交易，其中就有一半買家是內地富豪。

　　與2019年、2020年穩健的樓市行情不同，2021年的香港樓市則呈現出“一飛沖天”的走勢。后疫情時代，伴隨著香港經濟逐漸復蘇，香港樓市出現“量價齊升”，多個數據創新高。從成交量來看，2021年全年香港住宅市場總成交量創9年來新高，據特區土地注冊處數據，自2021年2月起，香港住宅連續6個月錄得超6000宗交易，全年住宅交易74297宗，創2012年81333宗之后的新高。另外，2021年香港全年住宅買賣合約總值為7339億港元，同比增長超三成，刷新了1997年全年6903.4億港元的上一歷史高位。

2021年香港樓宇買賣數目 圖源：香港土地注冊處

　　成交量表現亮眼的同時，香港房價更是同步飛升，美聯樓價指數由2021年1月底年內低位，持續上升至8月份的歷史新高，年內升近6%。另據仲量聯行的數據顯示，2021年香港中小型住宅樓價上漲4.4%，豪宅樓價上漲7.2%。

　　香港樓市本在2021年已基本復蘇，但從第四季度至到今年初，由于第五輪疫情襲擊、以及美國持續加息的雙重影響，香港房地產市場再度遭遇“冰封”。據中原地產香港辦公室數據，2022年上半年香港整體私人住宅成交量錄23250宗，成交金額2340億元，較2021年下半年下跌26%及28%。另外，上半年一手住宅登記數量也創2013年上半年一手住宅登記量的九年新低，二手成交量則創2019年下半年以來新低。

　　樓價方面，根據差餉物業估價署9月28日的數據，8月香港私人住宅售價指數報368.2點，創2019年3月以來的三年半新低。今年前8月香港樓價指數已累跌6.52%，對比去年9月時的歷史高位398.1點，累跌7.51%。另一二手樓價指標也“跌跌”不休，反映香港二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）已經連跌10周，最新報169.93點，較去年破頂位大跌11.2%，也創下2018年2月以來四年半的新低。

　　香港樓市今年的慘淡不僅表現在成交量與樓價指數上，消息面上，近日，李嘉誠家族旗下長實集團宣布以207.7億港元出售位于香港的頂級豪宅項目，公司預計從出售事項中獲得63億港元收益。對此，IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，李嘉誠此時出售香港資產應與香港樓市下跌有關，此外他還進一步指出，位于香港半山的豪宅項目原本為抵抗通脹和經濟波動的優質資產，但目前香港市場需求不足，加之大幅加息帶來經濟增長壓力等，香港樓市出現整體下跌趨勢。除了李嘉誠出手香港豪宅外，此前也有其他富商拋售物業的消息。9月有消息稱，華置行政總裁陳凱韻早前以公司股權轉讓形式出售山頂GOUGH HILL RESIDENCES洋房，作價約5億港元，此次出售賺得3.2億港元。

　　再次抄底內地 港資房企為何能實現逆周期操作

　　在內地富豪不斷涌向香港房地產市場“買買買”的同時，香港的房地產企業也開始重返內地房地產市場，進行逆向拿地。近日，香港新世界集團行政總裁鄭志剛喊出，新世界集團計劃在12個月內在上海、廣州、杭州、深圳等城市投資100億元人民幣，相當于整個新世界集團一年營收的六分之一。太古集團也表示，未來十年預計投資500億在內地。此外，恒隆集團、香港置地、瑞安房地產、嘉里建設、恒基兆業、香港裕華、仁恒置地等多家香港地產商，近兩年也不斷在上海、廣州、深圳、武漢、蘇州、重慶、成都等一二線城市拿地，甚至連李嘉誠的和記黃埔也在10年之后，再次參與了廣州首輪集中供地的競拍。

　　改革開放初期，內地房企大都借鑒香港房企業務模式，類似“分層出售”、“賣樓花”等制度也都是從香港傳到內地，但是因為土地稟賦、經濟發展速度、城鎮化建設步調的差異，內地房地產企業和香港房地產企業走上了兩條截然不同的道路。同樣的，如今隨著內地房地產市場告別野蠻增長進入精耕細作的時代，大肆甩賣資產緩解流動性壓力，走上輕資產運營之路，而另一邊香港房企卻在內地瘋狂抄底，兩相對比，又是不同境遇。

　　那么，一直受囿“人多地少”限制的香港房地產企業是如何做到跨周期發展并逆勢回歸的，對于內地房地產企業的長期發展有哪些可借鑒之處，通過前文復盤百年香港房地產發展史，我們總結了如下幾點：

　　第一，相較于內地房地產企業，香港房地產企業負債比率低，因此流動性風險敞口較小，抗周期波動能力較強。統計顯示，2021年末恒基兆業、新鴻基地產、嘉里建設等香港房地產企業的凈負債率都在20%左右，長實集團和太古地產的凈負債率甚至僅為個位數的7.9%、3.32%，而與之對應，內地房地產企業大多都在三條紅線的邊緣苦苦掙扎，房地產三條紅線要求，房企剔除預收款的資產負債率不可大于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比不得小于1倍。相較香港房地產企業，內地房地產企業的債務壓力可見一斑。

　　第二，香港房地產企業因為可開發土地面積的限制，很早便開始做存量生意，注重存量運營。尤其是物業管理、二手房經營改造、商場運營等等，在這個過程中企業能夠實現正向經營現金流，避免流動性危機。

　　第三，很多香港房地產企業在內地的布局，主要集中在一、二線城市，在房地產告別高速增長階段，核心城市圈的房地產業務仍具備增長潛力，抗風險能力也更強。

　　第四，很多香港房地產企業都是家族經營，追求資產的保值增值，而內地房地產企業多是職業經理人模式，更加追求規模和快速增長，這對于房地產行業來說，也意味著面臨更高的風險。因此公司的現代化管理制度需要優化、職業經理人的獎懲制度也需要綜合收益風險的多維度指標來制定。

　　以上各種原因，也就形成了香港房地產企業的“克制基因”，克制盲目擴張，更關注通過存量資產運營實現自身經營現金流的造血能力，從而能夠在經濟低谷期也能實現逆周期的拿地操作。

　　此外，縱觀香港房地產市場、特別是近40年的發展史，并對照內地房地產市場和房地產企業的發展，我們也從中發現了房地產行業發展的一般規律：

　　第一，長期來看，影響房地產市場發展的兩個底層因素分別是經濟的持續增長，以及土地和人口之間的供需缺口。世界經濟的波動，雖然在一定階段影響了香港的經濟增長，但從長期來看，香港房地產市場一直處于持續上揚、甚至能夠不受疫情影響的一個重要原因，就是香港人多地少，可供居住面積供應不足，再加上內地資金涌入香港進行置業，導致市場供需矛盾進一步加大，整體導致了香港房價持續上揚。

　　第二，從政府對房地產市場的調控措施來看，目前通行的房地產調控政策在供需兩端的主要措施也大同小異，主要包括通過限購、限貸從需求端為房地產降溫，通過限售、征稅（保有稅、交易稅）從供給端為房地產降溫，這些措施的直接影響是降低了房地產市場流動性、增加了交易風險（包括房地產企業和炒房群體），進而推動房價下行。

　　第三，寬松的貨幣環境是房價上漲的必要條件，市場寬松貨幣的來源主要包括中央銀行的降息以及國際熱錢的涌入，寬松貨幣環境帶來的直接結果是通貨膨脹的上漲，這個過程中，房地產作為保值資產，很容易成為資金熱捧的對象，進而帶來房價的繁榮區間。

　　“有屋可居”是人的基本需求，所以房地產是一個能夠跨越周期的長期行業，并且除了居住的剛性需求外，房地產也具有重資產、長周期、廣產業鏈、抗通脹等特點，因此也在一定程度上表現出了“政策調控工具”和“投資品”的屬性，但這也讓市場對房地產運行方向進行預測變得十分錯綜復雜。

　　香港房地產企業上一次集體行動來內地抄底還是2011年，現在來看當時確實也是2008年金融危機之后、新一輪經濟周期的拐點，本次香港房地產企業再次回歸內地抄底，雖然現在我們還沒法對本輪經濟周期的走勢有一個確定性的判斷，但是基本可以確定的是內地房地產市場確實已經進入了一個新的拐點，對于內地房地產市場來說，這次港資房企除了帶來錢之外，更重要的也是帶來了在存量市場里踐行“長期主義”的經營理念，這對內地房地產企業來說或許更具啟發。

炒股開戶享福利，入金抽188元紅包，100%中獎！

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：張海營