潘石屹開啟的賣賣賣模式終于奏響了最強音，也是終止符。

　　SOHO中國（00410）昨日晚間發布公告，黑石對SOHO中國發出全面收購要約，以取得SOHO中國的控股權。交易完成后，SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權，收購價格為每股5港元，除去潘石屹夫婦要保留的10%，最高付出金額為236.58億港元。

　　潘石屹夫婦現在持有SOHO中國63.93%股權。之所以說是終止符，是因為在這次出售之后，潘石屹夫婦手里只有9%股權，相當于保留紀念性質，再賣的動靜和空間都不大，也引不起公眾多大關注。

　　目前SOHO中國股價為3.8港元，市值為了197.58元。要約價格比最后一個交易日溢價31.6%。比連續90個交易日均價溢價103.9%，比去年年底凈資產折讓約40.3%，截至去年年底每股凈資產為8.37港元。

　　收購消息應為提前泄露，6月15日，SOHO中國發布公告，當日上午九時正起于香港聯合交易所有限公司短暫停止買賣。在停牌之前，SOHO中國股價連續9個交易日上漲，漲幅高達58.33%。

　　收購

　　要約收購后，SOHO中國將繼續在香港證券交易所上市。SOHO中國現在持有并管理130萬平方米商業物業。官方新聞稱，黑石十分看好SOHO中國在北京和上海持有的商業物業，以及一流的管理團隊，此次要約完成后，黑石計劃保持公司的現有主營業務和管理團隊。

　　根據公告，要約收購后，公眾持股可能不足以以保持上市地位，黑石和SOHO中國將采取措施確保要約收購后有足夠的公眾持股。

　　SOHO中國股價長期大幅低于凈資產，股價萎靡不振，只有收購消息，才能刺激公司股價上漲，在此之前，已有三次收購信息傳來。

　　2019年10月30日有消息稱SOHO中國將考慮以80億美元出售中國的辦公大樓權益。午后SOHO中國股價大漲，一路走高，盤中最高時漲幅曾達到26.64%。截至收盤時報2.7港元/股，漲幅17.9%。31日早間，SOHO中國在港交所發布公告：公司不知悉任何需公布的與集團資產出售相關的資料。當時有稱，黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC公司成立買方團，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復興廣場。消息人士還透露，SOHO中國還有五個意向在售項目，8個項目總價值人民幣500億-600億元，計劃所有交易在未來兩年內完成。

　　2020年3月10日午間，SOHO中國股價突然急速拉升，上漲 37.58% ，SOHO中國向港交所申請暫停交易，停牌時的股價為4.10 港元，有媒體援引知情人士稱，黑石正在與SOHO中國進行排他性的私有化談判，準備以每股6港元，總價40億美元的價格將其私有化，并且黑石將接管SOHO中國的債務。根據其中期報告顯示，截至2019年6月底，SOHO中國債務為47億美元，加上40億美元收購價黑石總共要付出87億美元，約為600億人民幣。

　　2020年11月，市場再度傳出SOHO中國私有化的信息，這次買方為高瓴資本。不過隨后，高瓴資本火速澄清，稱無意私有化SOHO中國。

　　本次方案和此前黑石收購版本有明顯不同，這次收購價格下跌明顯，大約每股下跌20%，另外是收購方案沒有提債務問題。黑石收購付出的成本小了不少。

　　SOHO中國發布年報顯示，截至2020年12月31日，SOHO中國的凈資產負債率約為43%，總借貸共計約人民幣184.70億元，不過平均借貸成本約為4.7%，在地產公司算是比較低的。

　　去年SOHO中國營收增長19%，不過營業成本增長至8.01億元，增幅為137.7%，全年凈利潤同比減少58.83%，為5.435億元。

　　據稱，在SOHO中國工作了22年的原執行董事兼總裁閻巖，在2018年加盟了黑石集團，這是黑石收購SOHOU中國的連接點。

　　去意已決

　　出售是從2014年開始的。

　　2014年，SOHO中國將上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億的價格出售給了金融街控股，同年9月，SOHO中國將上海凌空SOHO10萬平米物業以30.5億的價格出售給攜程網。2015年，SOHO中國將上海外灘國際金融中心地塊，以84.93億元價格出售。2016年，SOHO中國又將上海SOHO世紀廣場賣給國華人壽保險，總價32.2億元。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣給了新加坡公司吉寶置業和香港知名私募基金公司基匯資本。2019年， SOHO中國先后出手了總價值78億元的13個辦公物業項目以及價值7.61億元2583個地下停車位。

　　從2014年開始，SOHO中國陸續通過出售資產套現超過350億元。與此同時，公開土地交易市場中就鮮少有SOHO中國的身影。

　　之所有要賣賣賣，跟潘石屹對中國地產行業的看法有關，他根據銀行利率計算，認為現在的房價和地價都高估了。

　　2017年潘石屹接受采訪時表示：“SOHO自從決定銷售物業以來，一直秉持做生意最基礎的原則，就是低價買入、高價售出?！?/p>

　　他在不同場合反復講過，衡量商業物業價值的標準是租金回報率。在美國，在利率非常低的情況下，一般商業物業的投資回報率是5%，特別好的項目大概能達到4.7%或4.5%。而在中國，凈租金回報率僅有2.7%左右，同時利率比美國高出好幾倍。因此，潘石屹覺得這個時候是出售物業比較恰當的時機。

　　潘石屹的賬是：“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地產業最低的資金成本，但在此情況下，這意味著全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎么做呢？”他以前表示過不會出售外灘SOHO和望京SOHO，后來這些也進入了賣單。

　　他說自己是生意人，要低買高賣，不過這些年他一直在賣，而沒有買，這就很說明問題。作為老玩家，他最近一些年沒再拿地，認為拿地的風險太大了。

　　以前是賣項目，相當于賣雞蛋，現在連下蛋老母雞也賣了。

　　潘石屹家族同時在歐美購入商業地產，可謂知行合一。

　　從2011年開始，潘氏夫婦通過家族信托投資了大量海外資產，包括7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，6 億美元收購曼哈頓公園大道廣場的 49% 股權，以及 7 億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈 40% 的股權，而他們的長子潘瑞也已經在英國成立了房地產公司并投資多個項目。

　　沒賺到錢

　　能在海外不停買，是因為潘石屹家族通過分紅，現金流很充沛。

　　2006年至今，累計實施分紅12次，累計實現凈利潤442.58億元，累計現金分紅達到207.78億元，分紅率為46.95%。按照SOHO中國董事會主席潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權計算，累計可以獲得現金分紅133億元。

　　SOHO中國2009年到2014年，分紅長期在10億~13億元之間，2015年一躍突破36.5億元，而凈利潤則下滑為5.38億元，此后2016、2017年分紅都在36億元以上，2017年還突破47億元，是有史以來分紅最多的一年。這是因為2016年后賣地比較多。即使是北京上海最好的地塊，靠出租物業賺錢，在潘石屹算來還是太慢了。

　　回到2007年，當時 中國上市，引得市場追捧，募資128.6億港元，其中103.8億港元來自SOHO中國的發售股份，其余來自售股股東。每股定價8.3港元，發行15.49億股。截至下午收盤，股價漲至9.560港元，漲幅15％，SOHO中國總市值達到478億港元，潘石屹進入"百億富豪俱樂部"，老潘夫婦實際控股66.5%，以市值478億港元計算，老潘夫婦二人的身價達到317億港元。

　　時至今日，即使加上累計的207億元分紅，在這波大漲前，公司股價也距離當時的市值甚遠，也就是說，上市這14年來， 中國并沒有給投資者創造回報，投資者和大股東潘石屹家族的財富還有所折損。這跟當時港股上市的阿里巴巴有所相似，募資一大筆錢，多年后幾乎以原價格私有化。不過，SOHO中國私有化的價格遠遠比不上當初的上市價。

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責任編輯：張海營