國泰君安

　　●公司公告大股東中糧集團(tuán)擬通過定向增發(fā)或者其他形式再次注入9 家控股子公司股權(quán)。經(jīng)過前次配股收購和此次注入，大股東基本把住宅開發(fā)類業(yè)務(wù)平移給了中糧地產(chǎn)，兌現(xiàn)了當(dāng)年收購深寶恒及后來股改的承諾。

　　●中糧地產(chǎn)擁有“工業(yè)地產(chǎn)+住宅地產(chǎn)”的雙業(yè)務(wù)架構(gòu)，兼具穩(wěn)定性和成長性。工業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)場(chǎng)租和工繳費(fèi)兩種穩(wěn)定的現(xiàn)金流，在房貸緊縮背景下對(duì)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)構(gòu)成了支持。住宅地產(chǎn)在中糧

　　集團(tuán)入主后獲得了長足發(fā)展，項(xiàng)目儲(chǔ)備規(guī)模和布局均取得重大突破。

　　●中糧地產(chǎn)現(xiàn)有業(yè)務(wù)資產(chǎn)質(zhì)量高、盈利能力強(qiáng)。123 萬平米工業(yè)地產(chǎn)屬于具有很高重估價(jià)值和將來可能變?yōu)樯虡I(yè)開發(fā)地的隱蔽資產(chǎn)；住宅開發(fā)地價(jià)成本低、別墅占60%、未來將進(jìn)入結(jié)算高峰期；擁有招商證券、招商銀行和金瑞期貨金融股權(quán)，每股重估增值2.2-5.3 元。

　　●大股東中糧集團(tuán)實(shí)力雄厚，在多項(xiàng)主業(yè)中屬于行業(yè)排頭兵，擁有眾多的著名品牌。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)主業(yè)將是集團(tuán)成長最快的主業(yè)；此次注入后集團(tuán)還擁有凱萊系列酒店、亞龍灣半島旅游地產(chǎn)和中糧廣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)。

　　●集團(tuán)再次注入9 家公司股權(quán)有望增加上市公司240 萬平米建筑面積土地儲(chǔ)備，注入的大部分為別墅，盈利能力強(qiáng)，09 年開始進(jìn)入結(jié)算高峰期。

　　●此次注入后中糧地產(chǎn)將擁有464 萬平米項(xiàng)目儲(chǔ)備，將擁有270 萬平米供給日益減少的別墅；城市布局從單一的珠三角向長三角和環(huán)渤海擴(kuò)張。

　　●若考慮資產(chǎn)注入及其股本擴(kuò)張，以20%為中數(shù)，則08-09 年注入資產(chǎn)后攤薄后EPS 大約1.2 元和2 元。

　　●中糧地產(chǎn)現(xiàn)有項(xiàng)目資源可為在08-09 年可產(chǎn)生EPS 分別為1.02 和1.6 元，沒有考慮天津河?xùn)|一級(jí)土地開發(fā)收益、工業(yè)出租收益和招商證券分紅。

　　●因公司存在已明確的重大資產(chǎn)注入，25 倍09 年動(dòng)態(tài)PE 對(duì)應(yīng)12 個(gè)月目標(biāo)價(jià)為40 元，維持增持投資評(píng)級(jí)，建議高度關(guān)注基本面的變化。