楊明生五線突圍

提及龍記泰信，好多人從未聽過，但在西安，它卻被視為“本土房企崛起的最大希望”。這一切，自然離不開創始人楊明生的運籌帷幄。

楊明生

樓市資本論了解到，楊明生是1968年生人，按照中國傳統命理學來說，楊乃土猴之人，性格樂觀坦率，有白手起家的能力和魄力，而這也在龍記泰信的發展中得以印證。

早在90年代初期，楊明生就在老家陜西銅川市從事餐飲業，小賺一筆之后，而立之年的楊明生在1998年開始闖蕩西安，依靠一家名叫海島漁婆的餐飲公司賺得了“第一桶金”。

餐飲干得不錯，賺得卻都是辛苦錢；彼時，西安城改起步，如火如荼的房地產業每天都在創造財富神話。

嗅到了機遇的楊明生再一次展現魄力——他將餐飲產業全部出售，成立了陜西日升事業公司，開始涉足房地產業務。

2005年1月，想賺大錢的楊明生在陜西GDP排名倒數的老家銅川，正式成立了龍記地產集團，并于次年以號稱“銅川第一高樓”的龍城國際住宅項目，在當地打響名號。

此后幾年，楊明生憑借銅川新區建設的機遇，在當地落地多個項目，包括住宅和商業，一舉成為銅川最大的房地產企業；截至目前，在龍記泰信全國建成的33個項目中，大本營銅川的項目仍占據三成多，排名第一。

而在老家完成了經驗和金錢積累后，同餐飲投資軌跡一樣，楊明生也一度試圖進軍省會西安。2009年后，先后開發了龍記帝景灣、龍記觀瀾山等項目，躋身西安二線房企之列。

但隨著全國20強房企陸續進入西安樓市，本土房企生存空間被擠壓之下集體式微，龍記也不例外。

在想起從老家銅川嘗到的甜頭后，楊明生確立了龍記泰信的第一個發展策略：四五線突圍，“農村”包圍城市。

龍記繞開了競爭激烈的西安，將重點放在了西安周邊的富平、韓城、閻良、周至、蒲城、大荔等陜西省三四五線城市或經濟強縣。以至于很長一段時間，人們在西安看不到龍記的項目，卻不妨礙其以131億元的銷售額，登上2020年陜西本土房企銷售榜首。

而在如今龍記泰信的全國擴張中，“農村包圍城市”路線也非常明顯。

比如龍記泰信去年首入的成都，就落子在當地GDP倒數第一的蒲江縣。今年重點拿地布局的安徽省，也是在界首市、寧國市、天長市等五線城市。

對此，有業內人士表示，龍記泰信的拿地策略，雖然避開了在高能級城市與品牌房企的貼身肉搏，但市場策略也需要及時調整。一方面中國城鎮化已接近尾聲，紅利期即將結束，另一方面，四五線城市人口基本處于凈流出狀態，本地購買力不斷減少。

之所以能在下沉市場快速擴張，離不開龍記泰信的另一個發展策略：金融撬動資本，高周轉模式運作。

樓市資本論了解到，早在2013年前后，楊明生除了地產開發，還主導旗下的陜商控股集團布局金融服務和實業投資，包括投資基金、融資擔保、資產管理、小額貸款等業務。同時，他還做為主發起人籌建了陜西省第一家民營銀行，在西安金融圈名聲鵲起，更是讓龍記泰信的高周轉運營模式如虎添翼。

在龍記泰信的官網就多次提到了“10456運營模式”，即拿地10日內進場，4個月開盤，5個月資金回正，6個月資金滾至下個項目。

然而在樓市資本論看來，一面是四五線城市已近末端的棚改紅利，另一面則是三道紅線政策對高周轉、高杠桿房企的全面擠壓，留給龍記泰信這樣中小房企的騰挪空間已很小。

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二代楊江輝激進擴張

但令外界不解的是，正當龍記第一個“百億投資計劃”進入收官年，在西安的鄠邑、閻良、高陵、周至、西咸新區等片區，拿下了多處土地和項目時，楊明生卻悄然隱退，將疑似“接班人”的楊江輝推至臺前。

楊江輝

樓市資本論注意到，2019年12月，原本持有81.16%股份的楊明生，從龍記地產的股權架構中徹底消失；取而代之的是，楊江輝持股比例由18.39%上升到81.1%，一躍成為龍記泰信的實控人，并以龍記泰信執行總裁的身份在地產圈內活動。

在出讓了地產板塊的“話事人”后，楊明生仍保留了龍記母公司陜商控股董事長一職，并以龍記泰信董事長的身份幕后掌舵。

盡管龍記泰信官方對二人關系從未有過相關表述，楊明生亦未在公開場合提及；但外界從年齡、姓氏和股權轉移判斷：楊江輝大概率為楊明生之子，疑似楊家產業的接班人。

樓市資本論注意到，盡管人生經歷與楊明生截然不同，但楊江輝對于龍記泰信的激進擴張卻只多不少。

這個1991年出生今年恰好30歲的小伙，自美國俄亥俄州立大學畢業后，經過短暫的2個月美國工作經歷，就開始回國為繼承龍記泰信做準備。

2014年7月至11月進入龍記地擔任投資拓展部項目經理，用了6年的時間做到龍記集團投資事業部副總經理、蘇州公司董事長。

此外，他還涉足龍記的商業、金融板塊，2015年10月之后，擔任陜西躍龍商業運營管理有限公司總經理、陜商投資集團股份有限公司副總經理。

正所謂“新官上任三把火”。

2020年1月，“龍記地產” 品牌就正式改名為"龍記泰信"，并掀起了新一輪“百億投資計劃”，要求團隊到2020年末實現新增50個項目，儲備貨值達千億。

一年50個項目，平均下來每個月至少4個。為了實現目標，龍記泰信2020年在土拍市場上動作頻頻。

2020年3月，龍記泰信慶陽拿地，首入甘肅；4月，河南南陽鄧州拿地，再下一城；5月，浙江溫州樂清拿地，首入溫州；隨后3.8億湖北十堰拿地，首入十堰。接著成都拿地，首入成都。

對比之前隔幾年才開拓一個城市的小心翼翼，楊江輝正式上任后的龍記泰信，儼然激進了許多；和房地產下行周期下開始收縮陣線的房企，形成了鮮明的對比。

不過，受疫情影響，最終該公司僅通過招拍掛和市場并購累計獲取項目32個，實現土地儲備7000畝。

與此同時，2020年末，龍記銷售金額已經達到了340.4億元，與2017年相比其銷售金額增長112%，銷售面積增幅達199%。

就2021年來看，龍記泰信計劃新拓展項目50個，新增貨值500億。

樓市資本論認為，對于中小房企而言，高周轉無異于一把布滿靳棘的雙刃劍；在龍記泰信快速擴張中，廣拿地+高周轉是發展根本所在，但不可忽視的是，在調控加碼、樓市逆轉的大形勢下，房企不顧自身實力，盲目追求高標桿、高周轉，要付出慘痛代價。

事實上，龍記泰信如今已陷入了四五線城市高周轉壓力下，帶來的后遺癥。

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引發諸多后遺癥

樓市資本論看來，龍記泰信要想在3年內實現營收百億到千億的躍進，粗略計算，其銷售額年平均增長率需高達82.6%；要知道，今年上半年前100房企銷售同比增長不過38.5%。更何況龍記泰信面對發展模式已經顯現的兩大后遺癥，難度更是不小。

后遺癥1：四五線城市區域風險大

樓市資本論觀察2020年房企百強榜發展，同樣為了實現300億左右銷售額，龍記泰信的銷售面積，需達到星河灣、金融街控股的3倍左右。

這意味著，龍記泰信當下銷售單價和利潤都不高，其銷售額增長主要依賴四五線城市的棚改紅利。

但值得警惕的是，2018年開始“棚改”政策就全面收緊；2020年，12個重點省份棚改計劃開工量更是較2018年下降65%。在這樣的轉折點下，龍記泰信其實面臨兩難困境，繼續深耕下沉市場，擴張減速是遲早的；如果殺入五環內，又面臨著缺少競爭力的問題。

后遺癥2:質量問題多，涉訴2000余例

除了拿地策略面臨的發展前景不明外，龍記泰信高周轉帶來的質量弊端也不斷顯現。

從2016年至今，龍記泰信旗下公司——陜西聚安常年官司纏身，光是天眼查上顯示的公司涉及法律訴訟，就超過2000件，僅商品房銷售合同糾紛被起訴就逾1200起，甚至還7次被法院列為限制高消費企業。

顯然，為了滿足對速度的要求，龍記只能將壓力傳導至施工方，將工期壓縮至極限，這無疑增加了房屋質量出現漏洞的風險。

比如龍記泰信糾紛聚集的西安龍記國會山項目。

樓市資本論了解到，該項目原是城改項目給村民的安置區，但龍記泰信卻在小區部分土地沒有拿到土地證的情況下，多建數棟樓充當商品房出售。不僅導致小區水、電、天然氣等基礎設施無法接入，只能使用臨水臨電，還出現了驗收及房產證無法辦理的情況。

也自然，相關法律訴訟大多以陜西聚安賠償購房者相應違約金收場。

綜合來看，當下龍記泰信的發展，與其口中“打造以產品為核心競爭力的成長型企業”的目標依舊距離不小，千億野心的實現顯得異常艱難。

龍記泰信面對地產下行周期中，面對盈利能力薄弱、土儲質量參差不齊、增長持續性存疑等諸多問題的達摩克利斯之劍，不是僅僅靠上市，就能找到破解之路。