今天，2021中國分析師大會暨第三屆新浪財經金麒麟最佳分析師頒獎盛典正在進行。廣發證券地產行業首席分析師郭鎮主旨演講。
郭鎮認為，從新開工的角度來看，2021年和2022年兩年房地產行業新開工增速都會出現下滑，這也是一個比較明顯的行業見頂的信號。
每次地產股的投資都有比較明顯的逆周期的特點，主要的因素并不是行業的量價，而主要是政策的方向。以目前的行業基本面數據來看，明年上半年的政策將會有力地支撐行業整體估值的恢復。
從目前的估值位置來看，地產行業仍然處在歷史最底部的區間，動態估值在4到5倍之間。整體板塊的股息回報率一直處在歷史的高位。現在來看，具備比較大幅度的估值修復的機會。
以下是發言全文：
郭鎮：感謝新浪財經金麒麟最佳分析師評選委員會，感謝各位投資人，我是廣發證券的地產行業分析師郭鎮，今天在這里跟大家分析一下我們對2022年地產行業的整體觀點。
首先，房地產行業依然是一個支持國民經濟的一個重要的行業，2021年全年房地產行業銷售規模大概率還將突破17萬億的大關，房地產行業投資將維持在14萬億以上。截至到10月份，地產銷售金額年內累計同比增長還有超過11%的增速，而房地產投資的增長也有超過7%的水平，足以支撐全年對經濟增長要求的狀況。
從2021年對經濟的一個拉動系數來看，房地產直接和間接拉動的國民生產總值還將超過20萬億，占整體經濟的比重也將維持在20%以上。但是不可忽視的是2021年下半年以來，我們面臨著行業的一個快速回落的壓力。從7月份開始，我們首先看到的是房地產銷售金額的回落，緊接著在10月份的時候，單月房地產投資的增速就已經創下了歷史最差的水平，單月同比降幅達到5.4%。在行業面臨整體下行壓力的同時，房地產企業紛紛曝出了破產和違約的一些警報，從恒大開始，包括像金利、陽光城等一系列國內民營企業出現了大范圍的違約和拖欠的風潮。
行業究竟發生了什么事？如果回溯來看，其實造成整個行業下行的根本原因有三點：
第一，從2018年以來的行業供給側改革，同時在2020年下半年，“三道紅線”和貸款集中度管理政策的實施，徹底對于一些高杠桿運營企業的融資渠道予以比較沉重的打擊。從年初以來，行業的有息負債余額下降了超過1萬億，這也是2005年以來房地產行業的有息負債總額首次出現了規模同比的下降。整個行業目前處于一個縮表和債務凈償還的狀態。
第二，行業在一些人口流出的城市，中周期維度面臨著一個銷售下行的壓力。從2016年、2017年之后棚改貨幣化的政策，為很多落后地區或人口流出地區的購房人群提供了非常直接的信貸的支持，我們按照人均銷售面積的口徑去測算的話，很多欠發達城市在2017年、2018年的人均銷售面積的平均水平，是遠高于全國水平的，代表著很多城市其實是一個需求透支的狀態。從2018年之后，2019年、2020年到2021年，中西部這些欠發達的省份一直處在銷售規模回落的狀態。
第三，一些發達區域在疫情之后，由于比較激進的貨幣政策刺激的帶動之下，行業進入了一個景氣度的高點，從去年下半年開始，從去年的6月份到9月份，月均居民中長期貸款投放超過6000億，這個應該是屬于一個歷史的天量，連續到今年的一季度，整個華東區域的成交表現還依然是非常出色的。
在信貸收緊和華東很多城市的政策打壓的情況之下，從下半年7月份開始，很多城市進入了一個冷卻期，購房人群也進入了一個觀望的狀態。隨著邊際的購房情緒的變化，很多城市開始也進入了一個成交量和價格的一個負向的循環，大家越等待，價格越下降，相對價格的折扣和促銷的規模越大，觀望人群的數量也會因此而進一步地增加。
在這種情況之下，三個因素所影響行業進入一個下行的階段。從9月底開始，我們也發現相關的政策也進入一個從收縮到維穩的政策態度。判斷2022年整個房地產行業的主題就是規則的重建和相關信心的恢復。從政策的整體扶植措施上來看，大概率還是將維持行業穩定發展，這是一個首要的目的。
盡管今年下半年很多交易和成交表現包括企業的違約行為所導致明年底產行業投資的增速勢必會面臨著一個較大的壓力，有可能也是有史以來最差的一個年份，房地產行業的投資增速我們判斷2022年全年降幅將在5%左右的中樞位置。從銷售的表現來看，全年無論是銷售面積還是銷售金額，都面臨著比較大的壓力。一方面，今年上半年是一個高基數。第二，很多土地的流拍以及包括集中供地在核心和非核心城市土地交易的不活躍，也將對明年的行業供給端造成一定的影響。
從新開工的角度來看，我們判斷2021年和2022年兩年房地產行業新開工增速都會出現下滑的一個情況，這也是一個比較明顯的行業見頂的信號。
所以，在行業投資端面臨持續下行壓力的同時，政策端的態度應該是逐步回穩，或者相對來講是比較寬松的。從今年下半年9月份的政策態度也看出來，政策是循序漸進、有條不紊地從信貸端開始進行恢復，先是房地產的銀行貸款，再就是ABS中票等直接融資的渠道，目前涉及的企業還是一些綠檔的央企和地方國企為主的相對比較安全的企業，但我們認為整體的政策范圍和政策施加的效果還將進一步地擴大，明年上半年整個的行業政策的一個基調，應該還是以維穩為主。這就落實到房地產股票的投資，我們判斷2022年將會是地產股投資的很好的一個時間點。
第一點，每次地產股的投資都有比較明顯的逆周期的特點，主要的因素并不是行業的量價，而主要是政策的方向。以目前的行業基本面數據來看，明年上半年的政策將會有力地支撐行業整體估值的恢復。
第二點，從目前的估值位置來看，仍然處在歷史最底部的區間，動態估值在4到5倍之間，港股的動態估值很多公司甚至在3倍以下。整體板塊的股息回報率一直處在歷史的高位。現在來看，具備比較大幅度的估值修復的機會。
第三，目前這一輪政策放松之后，我們認為對于很多央企綠檔的一些企業，可能會成為政策的一個主要的抓手，包括像保利、中海這樣比較優秀的在2021年依然能夠維持穩定拿地和投資力度的公司，在了明年，它依然具備維持穩定規模擴張和業績增長的能力。在這樣的環境之下，企業之間的分化將會越來越明顯。經過這一輪供給則改革之后，頭部公司，優秀的綠檔（房企）和央企的經營表現和很多民營企業將拉開身位上的差距，這些公司整體的估值修復空間非常大。
在這里，2022年廣發證券地產投資的組合，A股推薦5只標的，保利地產、招商蛇口、金地集團、萬科A、新城控股。港股我們也推薦5個標的，中國海外發展、華潤置地、碧桂園、融創中國和旭輝控股。物業公司也是5個標的，分別是保利物業、華潤萬象、招商積余、碧桂園服務和融創服務。
以上就是我們對于2022年主要的觀點，是這樣一個排序，希望大家能夠獲得很好的投資回報。再次感謝大家對廣發證券地產團隊的支持，我們明年見！
責任編輯：常靖蕾
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