轉自：法治日報

購買的二手花園洋房附帶一間“陽光房”，誰料卻是違章建筑，必須限期拆除，因此造成的房款差價和違建拆除費用該由誰來承擔？近日，重慶市潼南區人民法院審結一起房屋買賣合同糾紛，認定買賣雙方具有同等過錯，判決賣家減少房款并賠償拆除費用合計約4萬元。

法院查明，張女士擁有一套處于頂樓的花園洋房，屋外有一處面積較大的露臺。張女士在該露臺上搭建了一間約70平方米的“陽光房”。2022年1月，張女士將該洋房作價85萬元出售給鄭先生，二人簽訂了購房合同，合同中并未寫明交易內容包括該“陽光房”。2022年2月，鄭先生取得了該房屋產權證。

2023年8月，城管部門認定該“陽光房”屬違章建筑，發出書面通知，責令鄭先生自行拆除，否則將會被強拆。鄭先生遂雇請人員予以拆除。之后，鄭先生多次要求原房主張女士賠償。張女士則認為房屋已經過戶，“陽光房”被拆除的風險應由鄭先生一人承擔。鄭先生訴至法院，請求判令張女士減少房款并賠償拆除費用約34萬元。

庭審中，鄭先生認為張女士隱瞞了“陽光房”屬于違建的事實，并將其作為房屋賣點，自己基于誤解而購買了該房產，張女士的行為構成欺詐，因此要求張女士承擔相應的民事責任。張女士則辯稱，房屋產權已經過戶到鄭先生名下，“陽光房”是房屋交易的一部分，產權過戶后的風險應由鄭先生自行承擔。

法院認為，“陽光房”雖未寫入書面合同，但影響雙方交易對價，仍屬約定交易范圍，該“陽光房”已被行政主管部門認定為違章建筑，有關“陽光房”的買賣約定應屬無效。鄭先生喪失“陽光房”使用利益并支出拆除費用，此時買賣合同權利義務失衡，之間的差額可認定為鄭先生因此遭受的經濟損失。原被告雙方對陽光房被限期拆違均應有所預見，無視法律、心存僥幸的主觀過錯大體相當，應承擔同等責任。

據此，法院綜合房屋成交金額、物理現狀、拆除費用、本地經濟水平、交易市場行情等因素，判決張女士承擔50%的責任，向鄭先生賠償4萬元。宣判后，雙方均未提起上訴，判決已生效。

買賣雙方過錯相當應承擔同等責任

法官庭后表示，本案的核心問題在于合同的部分無效以及相應的法律后果。根據民法典規定，民事法律行為部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，合同部分內容有效，而其余部分無效。具體來說，雙方的交易標的是一套帶有“陽光房”的花園洋房。關于房屋本身的約定，由于沒有違反任何禁止性或效力性規定，這部分約定應當有效。然而，“陽光房”作為一種建筑結構，如果它屬于違反城鄉規劃法的違章建筑，那么與之相關的約定就違反了法律的效力性禁止性規定，因此這部分約定應認定為無效。這種情況下，需要進一步探討合同部分無效所帶來的具體法律后果，以確保各方的合法權益得到妥善處理。

民法典同時規定，當合同被認定為無效時，如果其中一方存在過錯，那么這一方應當對另一方因此所遭受的損失進行賠償。如果合同雙方都存在過錯，那么他們應當各自承擔相應的責任。在“陽光房”被拆除的情況下，買賣雙方的權利和義務出現了失衡，從而給買方帶來了經濟損失。對于這一經濟損失，由于買賣雙方的主觀過錯大致相當，根據法律規定，他們應當承擔同等的責任。

在房地產市場上，帶有露臺、平臺、花園等附屬建筑的房屋往往更受消費者青睞，因為這些附屬設施能夠增加房屋的吸引力，使得房屋更容易在市場上流通，這些附屬建筑常常成為促成交易的關鍵因素之一。然而，盡管附屬建筑增加了房屋的吸引力，但它們仍然屬于建筑產品的范疇，同樣涉及公共安全的問題。因此，在使用這些附屬建筑時，尤其是在進行任何改造之前，購房者應當首先了解相關的法律法規以及物業管理規定。

在進行改造之前，購房者需要向相關部門提出書面申請，并且只有在得到相關部門的批準后，才能開始實施改造工程。這是因為未經批準搭建的建筑物可能無法承受風力、大雨、積雪等自然力量的侵襲，或者無法承受人為使用所帶來的負荷。這樣的建筑物可能存在結構安全問題，容易引發安全事故，從而對居住者的安全造成威脅。

此外，在考慮附屬建筑的使用時，購房者還應當充分考慮相鄰關系，注意保護相鄰業主的通風、采光等合法權益。盡量避免給相鄰業主帶來不便，否則可能會引發鄰里糾紛。這些糾紛不僅會影響自己的居住體驗和生活質量，還可能進一步影響鄰里關系，甚至可能引發法律訴訟，給自己帶來更多的麻煩和損失。因此，在購買和使用帶有附屬建筑的房屋時，購房者應當謹慎行事，確保合法合規，以保障自身權益和安全。

作者｜法治日報全媒體記者 戰海峰 通訊員 周致余 李星

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