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　　隨著公募REITs市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大和政策的進(jìn)一步鼓勵(lì)，公募FOF在REITs投資上正展現(xiàn)出多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士表示，這預(yù)示著未來(lái)REITs可能成為長(zhǎng)期資金配置的重要方向。基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的常態(tài)化發(fā)行也為公募FOF提供了更多的投資機(jī)會(huì)和市場(chǎng)參與度，有助于盤(pán)活存量資產(chǎn)并促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

可投資REITs標(biāo)的增多

　　2023年7月，首批公募FOF將REITs納入投資范圍，拉開(kāi)了公募FOF研究和投資REITs的序幕。

　　今年以來(lái)，越來(lái)越多的公募FOF開(kāi)始將公募REITs納入投資組合。Choice數(shù)據(jù)顯示，截至今年二季度末，公募FOF在REITs上的持倉(cāng)份額為2231萬(wàn)份，持倉(cāng)市值接近2億元。雖然總的體量不大，但是相較今年一季度末742萬(wàn)份的持倉(cāng)份額提升了200%多。

　　“市場(chǎng)愈發(fā)認(rèn)識(shí)到REITs是資產(chǎn)多元化的有效補(bǔ)充。”中歐基金FOF投資策略組負(fù)責(zé)人桑磊表示，REITs項(xiàng)目本質(zhì)是房地產(chǎn)或特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的實(shí)務(wù)投資，與股票投資和債券投資等有較大的區(qū)別，有較為獨(dú)立的影響因素和投資邏輯。

　　在銀河基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部總監(jiān)助理朱霞看來(lái)，隨著市場(chǎng)進(jìn)入低利率時(shí)代，公募REITs基于底層資產(chǎn)的透明性，在大類資產(chǎn)配置中逐步顯示出性價(jià)比。從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，Choice數(shù)據(jù)顯示，截至8月2日，今年以來(lái)中證REITs全收益指數(shù)漲幅接近10%，同期債券型基金指數(shù)上漲不到3%。此外，2024年公募REITs波動(dòng)性相比2023年有所減弱。去年中證REITs全收益指數(shù)最大回撤為27.59%，而今年以來(lái)的最大回撤僅為6.33%。

　　今年公募REITs發(fā)行節(jié)奏明顯加快。截至8月2日，今年以來(lái)一共新上市了11只公募REITs產(chǎn)品，市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)容接近300億元，由年初約1000億元提升至約1300億元。桑磊表示，普通FOF合同規(guī)定只能投資成立滿1年以上的投資標(biāo)的，養(yǎng)老FOF只能投資成立滿2年以上的投資標(biāo)的，公募REITs滿1年和滿2年的項(xiàng)目越來(lái)越多，對(duì)公募FOF來(lái)說(shuō)，可投資的REITs標(biāo)的數(shù)量也是逐步變多的。

　　隨著公募REITs市場(chǎng)不斷擴(kuò)容，其重要性也得到越來(lái)越多公募FOF投資經(jīng)理的關(guān)注。“愈發(fā)明顯感覺(jué)到公募REITs是一個(gè)巨大的增量市場(chǎng)，有必要提高對(duì)其的重視程度。”桑磊說(shuō)，同時(shí)，公募REITs作為一種新的資產(chǎn)類型，公募FOF將其納入投資范圍剛滿一年，也需要時(shí)間和人力去搭建內(nèi)部的研究框架和評(píng)價(jià)體系。今年以來(lái)，更多的公募FOF逐步完善了對(duì)REITs資產(chǎn)的投研框架。

　　朱霞也認(rèn)為，投資人對(duì)公募REITs產(chǎn)品的熟悉度和研究深度相比上市初期有了明顯提升，基金公司也開(kāi)始考慮在公募REITs上布置更多的投研力量、系統(tǒng)配置等。同時(shí)，中證REITs全收益指數(shù)發(fā)布后，公募REITs產(chǎn)品交易的便利性也得到進(jìn)一步增強(qiáng)。

公募FOF配置REITs大有可為

　　近日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（下稱《通知》）稱，基礎(chǔ)設(shè)施REITs對(duì)促進(jìn)投融資機(jī)制創(chuàng)新、深化資本市場(chǎng)改革、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用日益顯現(xiàn)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，公募FOF在其中也能發(fā)揮有效的促進(jìn)作用，讓個(gè)人投資者更好地參與其中，分享發(fā)展紅利。

　　桑磊認(rèn)為可以從以下三點(diǎn)來(lái)看待其中的意義：一是，由于基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的研究和投資難度均不低，市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)也相對(duì)較大，個(gè)人投資者參與的門(mén)檻較高，公募FOF能有效幫助個(gè)人投資者參與這類新型資產(chǎn)的投資，分享優(yōu)質(zhì)存量基礎(chǔ)設(shè)施的經(jīng)濟(jì)效益；二是，公募FOF對(duì)REITs的配置，有利于在公開(kāi)渠道吸引其他機(jī)構(gòu)投資者和公眾投資者對(duì)REITs資產(chǎn)的關(guān)注度，REITs市場(chǎng)參與方的數(shù)量越多，越有利于REITs市場(chǎng)定價(jià)體系的建設(shè)；三是，公募FOF將和其他投資參與者一起，共建REITs市場(chǎng)良好發(fā)展生態(tài)，吸引更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)上市，拓寬其社會(huì)投資渠道，有助于盤(pán)活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)、合理擴(kuò)大有效投資、降低政府及企業(yè)負(fù)債水平。

　　在朱霞看來(lái)，公募REITs真正回歸其權(quán)益屬性，不同期限、不同類型和不同區(qū)域的資產(chǎn)，其收益率或?qū)⒆叱龇只厔?shì)，更加考驗(yàn)基金管理和運(yùn)管團(tuán)隊(duì)的能力：一方面，在收益率測(cè)算上，投資人需要更多自主的投資決策，從估值層面的折現(xiàn)率到基金層面的綜合收益率，還包括年度運(yùn)營(yíng)支出預(yù)留、基金管理費(fèi)支出、期初余額等，都需要投資人對(duì)底層資產(chǎn)和基金管理層面的相關(guān)情況更為熟悉才能作出判斷；另一方面，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)和產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)的界限可能逐步突破，《通知》弱化了分派率和IRR概念，更加關(guān)注未來(lái)三年內(nèi)的預(yù)測(cè)指標(biāo)，對(duì)資產(chǎn)長(zhǎng)期表現(xiàn)和長(zhǎng)期收益率的把握更加依賴于投資人判斷。

　　在桑磊看來(lái)，公募基金有較強(qiáng)的權(quán)益研究能力，研究范圍覆蓋各行業(yè)，對(duì)不同資產(chǎn)類型REITs的深入研究有積極作用。公募FOF則常年在各大類資產(chǎn)、中觀行業(yè)和市場(chǎng)風(fēng)格上做橫向比較，市場(chǎng)敏感度較強(qiáng)，對(duì)不同環(huán)境下階段性的市場(chǎng)主要矛盾和各資產(chǎn)性價(jià)比有一定認(rèn)知，尤其對(duì)REITs權(quán)益屬性的理解上或有一定優(yōu)勢(shì)。

最大制約因素是流動(dòng)性

　　相較于公募FOF資產(chǎn)配置整體規(guī)模而言，REITs的占比依舊較小。天相投顧統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，公募FOF總規(guī)模為1379億元。其中，REITs持倉(cāng)總市值僅約2億元。

　　桑磊分析，現(xiàn)階段，REITs配置價(jià)值的最大制約因素是流動(dòng)性問(wèn)題，單個(gè)REITs每天的成交量較小：一方面，單一持有人的買入或賣出對(duì)REITs的走勢(shì)影響較大；另一方面，體量稍大的資金非常重視流動(dòng)性問(wèn)題，對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的溢價(jià)要求較高。

　　“但隨著公募REITs總規(guī)模的擴(kuò)大，上市數(shù)量的增多，流動(dòng)性問(wèn)題會(huì)逐步得到緩解，REITs資產(chǎn)有望受到越來(lái)越多資金的關(guān)注。”桑磊補(bǔ)充道。

浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、大資產(chǎn)組組長(zhǎng)李超認(rèn)為，在債券市場(chǎng)利率中樞下行的背景下，市場(chǎng)資金配置盤(pán)可能仍然偏強(qiáng)，REITs或成為長(zhǎng)期資金的重要配置方向。自上而下地看，公募REITs作為封閉式、存續(xù)期較長(zhǎng)、分紅比例相對(duì)較高的投資品類，與保險(xiǎn)、社保、年金、養(yǎng)老金、產(chǎn)業(yè)資本等耐心資本的配置需求天然契合。

　　深交所債券業(yè)務(wù)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將持續(xù)完善配套規(guī)則制度和審核流程，細(xì)化項(xiàng)目審核和信息披露要點(diǎn)；推動(dòng)REITs交易機(jī)制創(chuàng)新，推動(dòng)REITs指數(shù)與指數(shù)產(chǎn)品研發(fā)，配合加快REITs互聯(lián)互通機(jī)制落地；促進(jìn)投資者結(jié)構(gòu)優(yōu)化，推動(dòng)更多與REITs產(chǎn)品特性相匹配的長(zhǎng)期資金進(jìn)入市場(chǎng)。

　　“公募FOF正在成為公募REITs產(chǎn)品越來(lái)越重要的投資力量，如未來(lái)公募REITs指數(shù)化產(chǎn)品落地，公募FOF投資公募REITs的積極性或?qū)⑦M(jìn)一步增加。”朱霞說(shuō)。

(原標(biāo)題：“基金買手”擁抱公募REITs大發(fā)展)

(責(zé)任編輯：73)

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