來源 中國經營報

　　在促進樓市消化存量優化增量，加大房地產去庫存力度的政策要求下，變局也傳導至了已進入縮量狀態的土地市場。

　　自然資源部辦公廳日前印發《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》（以下簡稱“《通知》”），要求商品住宅去化周期超過36個月的應暫停新增商品住宅用地出讓，去化周期在18個月（不含）至36個月之間的城市則“盤活多少、供應多少”。5月9日，浙江省杭州市明確“以房定地”，成為全國首個跟進自然資源部供地新政的城市。

　　此外，各地也頻出新招實招試圖激活土地市場，以更好滿足當前房地產市場的新需求。一方面，江蘇省南京市、蘇州市紛紛加大低密度地塊的供應力度，尤其是蘇州市2024年計劃在古城姑蘇區出讓4宗容積率僅為0.6的地塊，純別墅項目有望重現；另一方面，浙江省麗水市選擇拆分地塊，并面向大眾出讓，單個業主也可以拿地建房。

　　中國房地產數據研究院院長陳晟在接受《中國經營報》記者采訪時表示，整個房地產市場進入供需基本平衡后，改善性需求開始釋放，因此在土地供應端也應進行相應調整，多推出一些低密度地塊，打造更多滿足改善性甚至是舒適性需求的產品，這樣才能真正地做到適銷對路。

　　動態調整土地供應上限

　　5月9日，杭州市發布的《關于優化調整房地產市場調控政策的通知》指出，根據住房市場供求情況動態調整宅地供應的規模和節奏，杭州市將對住房供應較大、去化速度較慢的區域，優化供地模式，促進供需平衡。

　　易居研究院研究總監嚴躍進告訴記者，這是全國首個對自然資源部供地新政的回應。這也意味著，在一些高庫存區域的城區，后續會通過減少供地、暫停供地或盤活存量和閑置土地的方式進行。

　　全國土地市場也正迎來全新變局。4月30日，自然資源部辦公廳印發的《通知》明確，將從做好年度住宅用地供應計劃與住房發展年度計劃的銜接、合理控制新增商品住宅用地供應、繼續大力支持保障性住房用地的供應、嚴格執行住宅用地收回的有關要求和層層壓實責任等五個方面做好2024年住宅用地供應有關工作。

　　《通知》還強調：“商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）至36個月之間的城市，要按照‘盤活多少、供應多少’的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。”

　　對此，中指研究院研報分析稱，一方面新政策更加強調“人房地”要素聯動，強調“市場+保障”用地統籌安排；另一方面各地未來新增住宅用地供應量依賴于商品住宅去化周期和盤活的存量土地規模，盤活存量土地將成為重要依據。

　　正因如此，大部分城市的供地計劃已有所縮減。根據中指研究院監測數據，截至5月10日，全國重點22座城市中有15座城市發布了2024年供地計劃，供應規模整體同比下降約10%。其中，合肥市、廣州市、上海市計劃供應量降幅在一成左右，無錫市、長春市降幅超三成，蘇州市降幅更是達六成以上。

　　“住宅存貨去化周期超過36個月的，理應從源頭上減少土地供給。”陳晟認為，通過監控數據，從土地源頭進行供需平衡，是一個很好的調控方法。土拍市場結構調整也是對未來住宅供應關系的調整，有利于維護樓市的穩定。

　　加大低密地塊供應力度

　　近年來，隨著針對土地容積率的限制逐漸放寬和改善性住房需求增加，土地市場正逐步加大對低容積率地塊的供應力度。

　　記者注意到，2019年頒布的“最嚴限墅令”已在2023年4月宣告失效。當年9月，自然資源部向各省市自然資源主管部門下發文件，其中便包括“建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等”政策。

　　今年3月，江蘇省進一步放松住宅用地容積率限制，該省住建廳發布的《江蘇省改善型住宅設計與建造導則》明確，除臨江、臨湖及城市規劃特殊區域外，住宅建筑高度原則上不應大于60米， 容積率不宜小于0.8，也不宜大于1.8。政策還對未來改善住宅提出新的設計標準和要求，也預示著總高低于60米的低容積率住宅或將成為市場主流。

　　近日，蘇州市公布的2024年土地出讓計劃也重點在容積率上下功夫，諸多低密度地塊備受矚目。在整體擬出讓的52宗地塊中，僅有3宗地塊容積率在1.8以上，容積率1.5及以下的占比過半。

　　記者注意到，在姑蘇區擬出讓的8宗地塊中，有4宗地塊容積率低至0.6，分別位于平江街道、滄浪街道和雙塔街道，平江街道2024-TC-3號地塊面積達28.5畝。

　　值得一提的是，蘇州市在3月份出讓了兩宗地塊，接連刷新了江蘇省單價“地王”紀錄，背后的“秘訣”正是低密度帶來的地塊品質提升。據悉，蘇州高新區獅山地塊和蘇州工業園區雙湖地塊成交樓面價分別達45455元/平方米和65022元/平方米，容積率均在1.0左右，拿地方均為綠城中國。

　　江蘇省另一大房地產重點城市南京市也有類似的做法。早在2023年秋季住宅用地招商合作推介周上，南京市便提出“土地出讓指標與房企商量著設”和“低密度高品質”將是未來土地市場的兩大重點。

　　記者注意到，自2023年下半年以來，南京市陸續下調了仙林、棲霞、軟件谷、城中等多個片區的未供應宅地容積率。例如，棲霞商務區03-23地塊容積率由≤3.0調整為≤1.6，建筑密度由≤45%調整為≤40%，建筑高度由≤60米調整為≤24米（局部45米）。

　　今年3月，江蘇省土地市場網發布南京市主城區擬出讓地塊清單，涉及23宗地塊。記者梳理發現，供地容積率下調仍是此次擬出讓地塊的最主要特征。

　　具體而言，在上述清單中，容積率在1.8及以下的土地達14宗，軟件大道、棲霞區仙新路、顧家營等三宗地塊容積率為1.2，江寧佛城西路兩宗地塊容積率低至1.1。這也預示著，南京主城區未來將出現一批低密度洋房和疊墅產品。

　　探索個人拿地建房新模式

　　“地塊面向大眾出讓，可以單個業主拿地建房，也可多位業主聯合競買，建成后分別認領房屋，辦理各自產權證，每套房子產權獨立；后續支持通過二手房轉讓方式出售給他人。”近日，浙江省麗水市發布消息稱，蓮都區碧湖新城16畝低密項目擬出讓并支持“定制化”方案，目前正在進行意向征集。

　　據悉，上述出讓地塊位于碧湖新城白橋區塊，距麗水市政府約10公里，分為A、B、C三個區塊，由6宗小宅地組成，容積率0.7—0.8。其中，A地塊3652平方米，分為4個小地塊，每個地塊預計均建設1幢房屋；B地塊面積2097平方米，預計建造2幢房屋；C地塊面積4312平方米，預計建造5幢房屋。

　　根據政策，在指定的土地單元內，房屋建設方式可由業主“量體裁衣”。據介紹，在戶型上，業主可以選擇保持原有的兩戶布局，也可選擇將兩戶合并為一戶，自行設計施工，同時支持個性化定制建設方案，也可組團設計和開發。

　　麗水市有關部門表示，上述地塊出讓消息發布后，已經有不少人在咨詢詳細情況，包括即將退休、尋找養老之處的麗水市民，想組團拿地的兄弟三人以及旅居歐洲的華僑等。目前，上述地塊對意向競拍者沒有戶籍方面的限制。

　　“允許單個業主拿地的政策在麗水市其實已經實行好幾年了。”麗水市自然資源和規劃局一名工作人員表示，此次擬出讓的碧湖新城地塊容積率比較低，可以打造除獨棟別墅外的任一產品類別，因此近期咨詢的人有不少。

　　根據浙江省公共資源交易中心信息，早在2020年6月，麗水市南城富嶺A2-22-2地塊便被一自然人競得。2022年至2023年，麗水市又有3宗地塊被自然人競得。

　　“現在土地市場交易額下滑比較明顯，全國土地成交額在最高峰曾高達8萬億元，現在可能只有4萬億元左右，那么就需要在土地供應市場做一些創新。”陳晟認為，像麗水市將地塊分割，允許業主自行參與競拍甚至建造，正是推動土地市場活躍交易的好方法，值得肯定和推廣。

　　陳晟還建議，各地應當對產業用地、物流用地、商業用地和保障性住房用地等進行合理的結構性調整，一些存量明顯過多的土地類型要約束新供應規模，反之存量較少的類別需要增加供應量。

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責任編輯：江鈺涵