來源：華爾街見聞
美國地區(qū)銀行危機給今明兩年近萬億美元到期的商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)施壓，由于中小型的本地和地區(qū)銀行去年超越最大型銀行，成為了商業(yè)地產(chǎn)貸款的最大貸方，這可能反過來加劇目前“僅遭遇流動性沖擊”的地區(qū)銀行危機。商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的償付危機這顆定時炸彈，正在倒計時。
幾天前，華爾街見聞提到了美國銀行業(yè)、特別是正遭遇流動性危機的中小型銀行面臨著“下一顆核彈”——商業(yè)地產(chǎn)貸款。未來五年間，這一風(fēng)險敞口大考在即：將有2.5萬億美元貸款到期。
明晟（MSCI）Real Assets部門的研報顯示，美國商業(yè)房地產(chǎn)在2023年將有4000億美元債務(wù)到期，2024年另有近5000億美元貸款到期，未來五年內(nèi)共有總計2.5萬美元的債務(wù)到期。
鑒于去年下半年起，美國最大型銀行陸續(xù)收縮對商業(yè)房地產(chǎn)貸款的敞口，中小型銀行異軍突起成為商業(yè)地產(chǎn)新發(fā)貸款的主力軍，近期這些地區(qū)銀行的動蕩加劇了商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)的壓力。
研報稱，一方面，放貸機構(gòu)可能在地區(qū)銀行倒閉危機之后收縮貸款規(guī)模。同時，加息環(huán)境中更高的借貸成本和下跌的房產(chǎn)價值，增加了商業(yè)物業(yè)持有人的現(xiàn)有房貸再融資（refinance）難度。
這就構(gòu)成了一個惡性循環(huán)，即伴隨美國銀行業(yè)危機蔓延，規(guī)模較小的銀行可能進一步回撤商業(yè)地產(chǎn)貸款規(guī)模，私人債務(wù)基金可能參與進來填補空白，但他們要求的融資成本會更高，且不太可能達到所需的規(guī)模，造成信貸緊縮的局面。
再結(jié)合后疫情時代新的商業(yè)與遠程辦公模式，這反過來會增加商業(yè)地產(chǎn)違約風(fēng)險，甚至威脅到整個小銀行部門的償付能力，有可能對小型銀行造成毀滅性打擊，原因是小型銀行對該行業(yè)的風(fēng)險敞口過大。
進而，這又會繼續(xù)加劇市場的恐慌。華爾街見聞上周提到，商業(yè)地產(chǎn)中的辦公樓物業(yè)是美國小銀行的下一顆“巨雷”，且危害可能迅速蔓延至大型銀行：
“空頭們最大的火力狙擊集中到了辦公樓地產(chǎn)和相應(yīng)的REIT，若引燃債務(wù)償付危機，一旦小銀行倒下，大銀行也就不遠了。”
明晟Real Assets的經(jīng)濟學(xué)家Jim Costello便稱，上周美國銀行業(yè)動蕩已經(jīng)擊中了2022年支持商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款最多的貸方集團——中小型的地區(qū)銀行：
“這就好比在一個人墜落的時候再踹上一腳，無疑會加速墜落的過程。關(guān)鍵是這一切正在發(fā)生。”
明晟的研報顯示，鑒于較高的利率和不確定的前景，2月份美國商業(yè)地產(chǎn)交易量同比下降51%至269億美元，即規(guī)模慘遭腰斬。截至今年2月的12個月里，交易價格下跌6.9%，其中公寓價格下跌8.7%。
這一切還是發(fā)生在3月美國地區(qū)銀行流動性危機導(dǎo)致暫停新發(fā)貸款活動之前：
“在銀行業(yè)近期面臨挑戰(zhàn)之前，商業(yè)地產(chǎn)交易活動、定價和信貸可得性的趨勢已經(jīng)指向下行。最近幾周的動蕩可能被視為一種加速已經(jīng)發(fā)生變化的驅(qū)動力量。”
素來以毒舌著稱的金融博客Zerohedge評價稱，上述困境說明定時炸彈正在倒計時。
在追蹤25種商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券的Markit CMBX指數(shù)中，只看評級最低（也最能反應(yīng)市場投機情緒）的BBB-等級，除了辦公樓貸款敞口最大的“系列15”跌至歷史新低，其他“系列”的價格均暴跌。
事實上，整個CMBX幾乎所有可供交易的“系列”產(chǎn)品，都在以歐美新冠疫情引發(fā)風(fēng)險資產(chǎn)崩盤以來的最快速度下挫，再此前的暴跌案列發(fā)生在2008年雷曼兄弟破產(chǎn)時。
同時，上周開始，對評級最高的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）的持有溢價也在上升，接近去年10月下旬的高位水平，僅次于2020年疫情沖擊和2008年全球金融危機時。
也就是說，在商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品領(lǐng)域，投資者幾乎無處可逃，“隨著更廣泛的風(fēng)險市場遭到拋售，CMBS領(lǐng)域沒有一處是安全的。”
在具體數(shù)據(jù)方面：
在商業(yè)辦公樓地產(chǎn)領(lǐng)域，明晟認(rèn)為有近400億美元的房產(chǎn)更可能陷入困境，即令銀行等放貸機構(gòu)面臨這批債務(wù)的償付壓力。
物業(yè)持有人去年從美國本地和地區(qū)銀行獲得了約27%的商業(yè)地產(chǎn)融資，是該領(lǐng)域新發(fā)債務(wù)的最大來源。
摩根大通和高盛指出，截至今年2月、即地區(qū)銀行業(yè)危機之前，美國中小型銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款敞口高達驚人的70%-80%。
明晟Real Assets的經(jīng)濟學(xué)家Jim Costello表示，在典型的連鎖困境中，中小型的本地與地區(qū)銀行若因存款擠兌而放緩發(fā)貸，將打擊市場上幾乎沒有其他融資來源的小企業(yè)。
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責(zé)任編輯：周唯
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