財聯社（上海，記者 徐川）訊，近期REITs（不動產投資信托基金）迎來多項支持政策。發改委表示，將持續加大對重大交通基礎設施項目的資金支持力度，鼓勵符合條件的項目參與基礎設施領域REITs試點。

　　4月16日，全國政協委員、中國證監會原主席肖鋼在“2022清華五道口全球金融論壇”上表示，投資REITs的風險和收益屬于中等水平。他解釋說，基礎設施公募REITs的底層資產是運營穩定的基礎設施，價值波動一般相對較小，每年強制分紅比例很高，因而相對股票投資比較穩定，不要寄希望項目運營收入持續大幅度增長。

　　在今年股市回撤較大的背景下，多只REITs雖也出現波動，但整體收益依然穩健。參與論壇的業內人士表示，因為REITs長期收益、現金流表現出的穩定性提供了較強防御性，在股市大幅波動之際是一項良好的避險資產。

　　對于后續發展，有業內人士指出，我國購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓、租賃公寓等行業是供需非常活躍的大市場，租金和價格具備市場化特點，這是未來發展不動產REITs很重要的資產層面的前置條件。

　　REITs價格防御性較好 市場化定價仍需完善

　　中金研究部董事總經理、大中華區房地產研究主管張宇介紹稱，在REITs上市的頭幾個月，整體價格表現較為平穩，從去年四季度開始REITs價格啟動上升，今年一季度在大盤股指向下的過程中，REITs價格又迎來加速上漲，但最近回調至30%溢價水平附近。

　　“REITs作為一個權益品種的融資，有助于降低杠桿，直接掛鉤于資產定價?！睆堄畋硎?，通過一個收益率法則進行資產定價，而不是通過市場比較法則，這會促使價格回歸至資產經營優劣之根本，從而真實反映其應有的價格，這也會避免資產價格在市場波動下被放大的效果，起到穩定器的作用。

　　不過張宇提醒稱，有一些基金管理人將一些現金作為可供分派金額的一部分，這并不是來自于底層資產的真正投資回報，由此會產生對于底層資產真實價值水平的誤判，這種情況可能階段性存在。

　　肖鋼指出，我國基礎設施建設長期以來主要是依賴債務融資進行的，公募REITs推出后，客觀上需要尋找權益定價的“錨”。

　　展望市場化的評估定價體系，他表示，一般來說，影響基礎設施項目評估定價的主要因素包括資產性質、所在區位、土地性質和運營能力等，評估定價方法包括收益法、凈資產價值法、運營現金流貼現法、相對估值法等多種衡量方法，需要由原始權益人和投資者經過長時間反復博弈來確定，逐步形成符合我國實際的市場化評估定價機制，讓原始權益人愿意發行，投資者愿意投資。

　　擴募有望增加優質資產供給 業內建議制訂單獨法規

　　當前，公募REITs產品正穩步推進中。截至4月16日，共有11只公募REITs上市交易，多只產品取得較好業績。首批上市的博時招商蛇口產業園REITs成立以來漲幅為2.50%。市場投資者對于進一步豐富REITs貨架的呼聲愈發強烈。

　　近期，上交所、深交所也同步就基礎設施REITs擴募規則公開征求意見，支持運作良好的REITs通過擴募機制做大做強、健全正向激勵機制。其中，深交所的征求意見稿細化明確了上市公募基礎設施REITs的擴募、信息披露、決策和審批等具體安排。

　　“第二批、第三批更多資產通過REITs發行上市，將會增加有效優質資產的供給，有助于擴大REITs的流通市值規模?！睆堄钫J為，政策也在鼓勵長線資金、長線機構與價格投資導向的機構更多進入REITs市場。未來隨著REITs基金參與幅度變大，價格的穩定性有望進一步上升。

　　從對房地產市場的影響來看，招商局蛇口工業區控股股份有限公司總經理助理、資產管理中心總經理余志良認為，在REITs加大供給的政策導向下，整個行業將從以前增量的開發轉型到現在的存量經營，這是行業發展的大勢所趨。

　　張宇亦表示，此前絕大部分推出REITs的國家或地區均與化解房地產市場風險與金融體系風險相掛鉤，也就是說通過REITs去化解相關風險。

　　但同時，也有業內人士指出，法規建設有待進一步完善。肖鋼認為，REITs性質上屬于證券，但與股票、債券、資產證券化產品等有很大區別，因此，需要根據《證券法》研究將REITs作為一種獨立的證券產品種，制定專門法規，確立REITs的性質定位，構建一整套適應REITs特點的發行、上市、交易、信息披露和投資者保護等制度規范。

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責任編輯：李琳琳