在2020年物業股火爆之時，萬物云沒有急于上市。而今，萬物云擬開啟上市之路的真實意圖是什么？
文|胡嘉琦 朱耘
2018年秋季例會上，萬科董事長郁亮首次提出“活下去”的目標，三年過去，他的話成為現實。
2021年以來，部分房地產企業出現債務違約，評級下調。在整體行業風險已然較大之時，萬科加大轉型力度。
近日，萬科A（萬科企業股份有限公司，000002.SZ，以下簡稱萬科）宣布，擬分拆所屬子公司萬物云空間科技服務股份有限公司（以下簡稱萬物云）到香港聯合交易所上市。
截至11月6日，萬科直接或間接合計持有萬物云62.889%股權。萬物云分拆上市完成后，萬科仍將維持控股權。
在2020年物業股火爆之時，萬物云沒有急于上市。而今，萬物云擬開啟上市之路的真實意圖是什么？目前上市進展如何，估值是多少？將“科技”公司作為競爭對手的萬物云在科技領域做了哪些探索，科技成色能否撐起千億市值？
對此，萬科方面回復《商學院》記者稱，公司相信如果此次分拆上市得以實現，將有助于突出公司在空間科技服務領域的發展優勢，提高公司及萬物云的持續運營能力，釋放其內在價值，同時有利于公司向開發、經營、服務并重的方向轉型發展。通過本次分拆上市，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎，為其業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優勢。
龐大資本局
經歷了2020年物企股的高歌猛進，2021年物業股進入相對冷靜期，上市物企的市值及市盈率也縮水了不少。
在物業股走勢轉弱之時，萬科宣布擬分拆旗下萬物云上市。
對于萬物云這一動作， IPG中國首席經濟學家柏文喜表示：“萬物云終于拿到郁亮的放行條。”
萬物云在物業股火熱之時，并沒有急于上市，看似“無為”的態度下，實際是在醞釀龐大的資本化體系。
“未來（萬物云）所有的板塊都可以上市，萬物梁行、樸鄰發展或者萬御安防都可以獨立上市。”萬物云CEO朱保全曾對外表示。
目前，萬物云“家族”已有萬物梁行、萬科物業、樸鄰發展、萬睿科技、第五空間、萬物云城、萬物成長七大板塊，以及萬物成長孵化的首個產業鏈安防機電品牌——萬御安防，如若每個板塊都獨立上市，萬物云在資本市場的估值則充滿想象。
目前，萬物云在IPO的估值情況，通過萬物云與陽光智博的交易可以略見端倪。
2021年8月4日晚間，陽光城披露《與萬物云簽署意向合作框架協議的提示性公告》。公告稱，陽光城將以陽光智博100%股權為代價，獲得萬物云4.8%股份。
據2021年9月16日陽光城披露的《與萬物云簽署合作協議的公告》，陽光智博100%股權的估值結果約為49.16億元，等價于萬物云4.8%的股份，進而可以推算出，萬物云在此筆交易中的估值為1024億元。
因此富途證券發布的報告認為萬物云在IPO之前的1024億元估值，大概率會成為其正式IPO估值區間的下限。
萬物云的分拆上市，向市場釋放出聚焦多元化業務的信號，同時也給母公司萬科帶來潛在的價值重估機會。
對于萬物云在目前時間點上市，在柏文喜看來，就目前的市場狀況而言，此時分拆上市并非上市的最佳時機。內地房企在銷售端與資金端的雙重強力調控下正壓力重重，出現了排隊“暴雷”問題，市場對房地產板塊的估值正處于低點且對未來走勢明顯信心不足；物管板塊在渡過行業風口以后出現了估值的大幅回調和個股之間的嚴重分化。2021年以來，新上市的物管新股少之又少，已失去了被市場追捧的氛圍。
萬科作為萬物云的第一大股東，萬物云的上市計劃必將對萬科產生影響。對于萬物云上市后的控制權，萬科方面回復《商學院》記者采訪稱：“公司本次分拆萬物云境外上市后，公司仍將繼續保持對萬物云的控股權，不會對公司其他業務板塊的持續經營運作構成任何實質性不利影響，不影響公司獨立上市地位。”
據萬科2021年中期財報，截至2021年6月30日，萬物云總資產為190.10億元，總負債119.30億元，所有者權益為70.80億元，營業收入為103.83億元（含向萬科集團提供服務的收入），營業利潤為10.43億元。同期萬科實現營業收入1671.1億元，同比增長14.2%；歸屬上市公司股東凈利潤110.5億元，同比下降11.7%；實現合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%。
由此可見，萬物云分拆上市會對萬科的收入構成產生影響。諸葛找房數據研究院分析師關榮雪認為，萬科分拆上市萬物云對萬科股東及港股物管板塊也會有所影響，對于萬科股東來說，整體是利好的，若分拆上市成功，萬物云可獲得更高的估值，資本實力將有所增強，市場關注度逐步走高，對于投資者的吸引力也會逐漸加大，較為符合萬科股東的整體利益。對于港股物管板塊的影響是雙面性的，一方面，萬物云赴港上市，將在一定程度上提高投資者對物管板塊的關注度與積極情緒；另一方面，對于其他存在基本面不太扎實等問題的房企來說挑戰將會加大。
上市為哪般
此前，市場多次預言萬物云將上市，卻被萬科方面多次否認。
2018年12月，郁亮曾表示，特意讓物業保持跟資本市場的距離，怕資本市場把他們“引導”壞了。
此后，萬物云擬上市的消息多次被傳出。2020年3月，郁亮再次回應稱，萬科物業暫時沒有上市計劃，或者說在相當長時間內沒有上市計劃，請大家耐心等一等，等到人們認為萬科物業是城市配套服務商的時候，他們才會考慮上市。
半年后，2020年10月，郁亮口風發生變化，他表示萬科物業一定會上市，但時間還沒確定。
而在2021年4月底，再次傳出萬科在籌備萬物云IPO事宜，最快在年底上市。
該消息再次被否認，朱保全在朋友圈辟謠：“今天做萬物云這件事情，與上市本身沒有關系。上市的目的是為了有名，為了融資，是要市場價值、市場地位。我不上市也可以有名、融資，所以上市不是個必要動作。”與此同時，萬物云也表示，沒有上市計劃。
萬科此前多次否認萬物云上市計劃，目前選擇此時擬分拆萬物云的動作，在柏文喜看來，一方面是萬物云發展到現在，無論是從業務規模還是商業模式方面都已成熟，可謂是水到渠成；另一方面是2021年下半年以來，國內樓市急劇轉淡，導致了“金九銀十”傳統旺季的消失，多家百強房企排隊“暴雷”和眾多民企在土拍市場集體“躺平”，未來市場會如何發展演變對于財務一向穩健的萬科而言也成了隱憂，為防患于未然和優化自身流動性，萬科才在此時毅然決定分拆萬物云上市。
萬科方面回復《商學院》記者采訪稱，公司相信，如果此次分拆上市得以實現，將有助于突出公司在空間科技服務領域的發展優勢，提高公司及萬物云的持續運營能力，釋放其內在價值，同時有利于公司向開發、經營、服務并重的方向轉型發展。通過本次分拆上市，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎，為其業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優勢。
而對于分拆萬物云上市的利好，柏文喜認為，除了有助于萬物云自身的獨立發展壯大之外，還會提升作為母公司的萬科自身的流動性與企業估值，自然也有助于提升萬科抗周期與渡過行業寒冬的能力，實現郁亮所說的“活下去”的目標。
柏文喜認為，內地房地產業已走過了長期賣方市場所支持的高毛利時代，土地財政也以政府越來越深的市場參與度、以有形之手將房地產行業從土地紅利、金融紅利時代推進到了類制造業時代，而低毛利、大規模的寡頭競爭與區域性寡頭的出現則是這個時代的標志。
對于萬物云分拆上市的市場機會方面，關榮雪認為，近期存在不少房企低價出售物業資產現象，此時若上市成功，融資后可抓住恰當時機并購；同時，這一時間點臨近物管公司年報業績預告時間，選擇此時上市或可在一定程度上提高投資者對于物管板塊的關注度與樂觀情緒。
對于此次分拆上市的進展，萬科方面在接受《商學院》記者采訪時表示，萬物云在住宅服務、商寫服務、城市服務三方面均已呈現良好發展勢頭，公司認為上市時機成熟，董事會已審議通過，下一步將提請股東大會審議。
科技成色幾何
萬物云的前身是萬科物業發展股份有限公司（簡稱“萬科物業”）。從1990年8月18日萬科天景花園交付、萬科第一個物業管理處成立開始，“萬科+物業”誕生了“萬科物業”。2020年10月，萬科物業正式更名為萬物云。
從萬科物業到萬物云，朱保全曾表示，“未來萬物云還會投資一些物業公司，由他們來購買我們的科技服務，這就像貝殼系的德佑，這就像Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉變，未來萬物云的競爭對手已經不是傳統物業企業，而是科技公司的下沉。”
萬物云目前的定位是一家以空間科技為先導、以空間服務為根基、以成長型生態鏈為助力的城市空間科技服務平臺型公司。
萬科總裁祝九勝也曾表示：“萬物云不是傳統的物業公司，也不僅是傳統的服務型公司。”
從2021年第一季度營收口徑分析，萬物云住宅物業服務收入為57.1億元，占比55.0%；商業及設施服務收入為31.6億元，占比30.4%；智慧城市服務6.3億元，占比6.1%；社區生活服務收入5.6億元，占比5.4%；萬物成長收入3.2億元，占比3.1%。數據顯示，萬物云超過85%的營收來自傳統的物業服務，主要來自住宅物業、行業及設施服務等方面的物業服務收入，與其他物業公司的收入來源并未有明顯差異。
研發支出方面，朱保全曾表示，萬物云從每年的營業收入中會拿出1.5%用于研發與創新。“這些科技投入，不做肯定是等死，做了也可能是找死，但找死總比等死強。”
在發展預期上，萬物云對標的是貝殼，郁亮曾表示，看好貝殼的平臺化發展模式。實際上，萬物云對標貝殼，核心是利用長期積累的物管服務體系和科技系統，打造物管行業的開放式賦能平臺，將其他物管企業由過去的競爭對手關系轉為合作伙伴關系。
據萬物云2021上半年營收測算，未來萬物云的研發支出預算在每年3億元。而據貝殼找房最新數據，僅2021 年第三季度，貝殼的研發費用為人民幣 10.43 億元，以此估算，萬物云的研發支出預算不足貝殼的十分之一。由此來看，萬物云將科技運用到物業領域的概念仍在成長中，科技能否成為企業新的增長點，仍有待觀察。
母公司的轉型路
萬物云作為萬科多元化業務的重要分支，是萬科發展多元化業務的縮影，也是萬科進行轉型之路的重要一環。
6月30日，郁亮在萬科股東會上表示，萬科經營服務類業務存在很大發展空間，還提出了萬科將從“開發為主”轉為“開發經營服務”并重。
郁亮的任務是要打造一個“全面轉型升級”的萬科，以適應新時代和新業務需要。在外界看來，這種大刀闊斧的變革，過程是充滿不確定性和探索性的。
據財報顯示，2021年上半年，萬科累計實現合同銷售金額3544.3億元，據7900億元銷售目標計算，目標完成率為44.9%。克而瑞研究中心預計，這意味著下半年萬科將承擔過半的業績壓力。
銷售額方面，從競爭格局來看，2021年上半年萬科銷售業績不敵碧桂園、恒大，繼續排在行業第三。除了三強之爭，融創、保利緊隨其后，增勢強勁，對萬科地位也產生一定沖擊。尤其是融創，合同銷售業績與萬科差距逐步縮小，2021年上半年為3207.6億元，僅低于萬科336.7億元。
在房地產行業利潤變薄之時，轉型和發展多元化業務似乎成為房企“活下來”的必修課。在管理咨詢事務所合伙人、紐約大學Stern商學院訪問學者婁？看來，近年來，萬科一直在走相關多元化的戰略。住宅地產進入“白銀時代”，一定規模的房企都會尋找新的戰略空間。萬科在住宅地產領域是毫無疑問的王者，在產業地產、商業地產、養老地產等領域，還只能算競爭者之一。萬科需要將在住宅地產上沉淀的能力遷移到相關多元化的新領域，客觀來說，這種遷移還是靠譜的，依然可以說是新時期的“聚焦”。
對于目前萬科多元化業務發展情況，克而瑞研究中心認為，萬科多元業務的拓展參差不齊，大多仍處于價值挖掘階段。以萬科冰雪業務、養豬業務為例，盡管引起不少關注，但是投入多，收入少，難有起色。
2020年年末，萬科已撤銷冰雪事業部并入酒店及度假事業部，而養豬方面雖然未有投入披露，從收購、修建廠房等動作來看，目前還在投資布局階段。
相較于規模龐大的開發主業，其他業務的業績貢獻和成效很難體現出來。截至2020年，萬科全年房地產及相關業務收入占總營收仍達到95.5%。由此可見，盡管多次試水轉型，房地產及相關業務收入仍在萬科的營收中占主導地位。
責任編輯：李思陽
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