原標題：土拍市場冷清秋 房企蟄伏“安全第一”

　　市場降溫的大環境下，房企對地塊的性價比等條件才會愈加看重

　　作者：鄭娜 吳俊捷

　　冷風過境，各地紛紛一夜入深秋。涼意也在房地產行業全面降臨：傳統“金九銀十”不再，土地市場也急劇降溫。

　　10月12日，杭州第二批集中供地如期進行，出讓地塊數量僅14宗，總起始金額246.2億元，總成交金額為257.5億元，平均溢價率4.6%。與今年5月首輪集中供地時，動輒競配建、溢價率超29%的火熱對比明顯。

　　實際上，在10月11日晚，杭州就發布公告稱，第二批原定出讓的31宗地塊中，有17宗終止出讓；同日，北京也宣告，二次集中供地將有26宗延期至下次出讓。此前不久，上海也終止了7宗地塊的出讓。

　　二次土拍的這股冷空氣早已在各大城市蔓延。

　　中信建投研報顯示，截至目前共完成二輪供地的15個城市，共掛牌了700宗地塊，流拍及中止交易數量的達到206宗，流拍及中止交易率高達29.4%。

　　多位受訪業內人士向第一財經表示，資金面緊張是房企拿地積極性下降最直接的原因。而流動性的問題來自融資端的收緊、銷售端的下行。同時，來自各方面對行業不樂觀的預期，讓身處其中的房企在拿地補倉方面更加謹慎。

　　“留足現金最安全”，在多家房企的投資邏輯中已成共識。

　　南北城市全線降溫

　　從北到南，土地市場遭遇全面冷卻。

　　國慶節后，上海、北京、杭州等絕對熱點城市先后正式進入二輪土拍階段，但與拍地時間同步公布的，先是部分地塊終止出讓或延期出讓的通知。

　　北京、上海、杭州等房企重倉的戰略重地尚且如此，在已經完成二輪供地的城市中，“涼意”早已遍布。

　　在9月27日完成第二輪集中供地的廣州，共有48宗涉宅地出讓，23宗地成交，總成交金額達569.37億元；而其余25宗地塊則流拍，流拍率達52.08%。

　　據中信建投監測，截至10月7日，有15個城市完成了第二批集中供地，總規劃建面為5773.6萬平方米，平均溢價率僅為4.9%，較首批22城16.8%的平均溢價率下降了11.9個百分點。而這也是2020年以來溢價率首次降低至5%以下。

　　同時，15個城共掛牌的700宗地塊中，流拍及中止交易數量的達到206宗，流拍及中止交易率高達29.4%。

　　短短幾個月的時間里，溢價率下行、流拍率上行、底價成交，成為土地市場的新關鍵詞。

　　“三高地塊”數量增多

　　開發商紛紛淡出，土地市場冷到徹骨，究竟所為幾何？

　　最直觀的影響是各地明顯提高的競拍起點，即“高要求”“高地價”“高門檻”的三高地塊。

　　在8月中旬自然資源部的閉門會議后，各大城市先后或撤回已披露的二批次拿地信息，或延后二次供地，皆在此期間修改了拍地規則。

　　重新披露的二次供地新規，除了將溢價上限下調至15%之外，其他規則實則限制更嚴格，從購地資金、保證金等多維度提升參拍門檻，并設定禁拍年限，對房企綜合競爭能力提出更高要求。

　　例如，上海、蘇州等17城要求建立“購地資金來源審查制度，加強購地和融資的監管”，要求股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利，明確房企股東和購地資金來源“五不得”；其中，上海、南京等城市要求，須在土拍前后提供經會計師事務所鑒證的材料或審計報告。同時，多數城市對房企違規參拍加大處罰力度。

　　此外，包括杭州、蘇州等在內的10個城市，在第二批集中供地中引入了品質相關要求。其中，北京、合肥在設置最低品質標準的同時，對部分地塊采用“競報高品質方案”方式出讓；蘇州、成都等城市則出臺“定品質”細則。

　　事實上，杭州第二批地塊中原包含10宗“競品質”試點地塊，并要求現房銷售。最終僅一宗地塊報名數量達到掛牌要求。

　　除了技術性因素外，部分熱點城市二輪供地中一個關鍵門檻仍居高不下，即地價。

　　中指院統計顯示，流拍、底價成交情況較為普遍的青島、蘇州、廣州、重慶等城市，其二批供地的初始樓面價較首批皆有10%以上的上漲，廣州、蘇州的漲幅分別高達32%、24%。同時，多城二批次地塊成交樓面價仍高于2020年全年地價。

　　持幣觀望——房企的抵抗

　　有業內人士分析稱，上述各個熱點城市提前流拍的地塊，多位于郊區，或有大比例的商業，本身吸引力不足；而杭州的競品質地塊門檻高，且現房銷售資金回款周期長，利潤空間被壓縮等多重因素導致無人競買。

　　在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，市場降溫的大環境下，房企對地塊的性價比等條件才會愈加看重，“真正的降溫，其實也就是遠郊開始的”。

　　9月末時，某TOP20民企內部人士向記者透露，“我們今年剩下的時間不打算拿地了。”如今看來，不拿或者少拿，這似乎已經成了不少房企的默契。

　　而“沒錢”，則是在被問為何不拿地時，多位房企內部人士不約而同給出的回答。

　　“（主要是）現金流的問題，”某華南房企資金部人士表示，“房地產是最依賴杠桿的，融資受限是一個大問題。”

　　據克而瑞統計，9月典型房企的融資總量為851.22億元，同比下降37.1%，融資量持續走低，不到千億元；而自2020年11月份至今，房企的單月融資已連續11個月均呈現同比下降。

　　同時，作為資金另一重要來源的房地產銷售，也在持續收縮，自7月以來，房企單月銷售持續下挫，7~9月，百強房企銷售的同比降幅分別為7.6%、19.6%、36.6%，跌幅持續擴大。

　　“多數公司在年中時候相對資金緊張，但隨著第三季度的促銷回款，該償還的債務都已經做了安排，目前已沒有那么重的壓力了。”一家TOP30房企負責人向第一財經表示，目前房企銷售回款首先保障項目后續運營，以及項目融資的償還。尤其前兩年各家公司都儲備了一些項目，在不考慮繼續擴大生產的情況下，企業都不太愿意把自有資金用于土地市場。

　　總體而言，融資收緊是制約開發商土地擴張的主要因素，當前市場前景的不明朗，使得房企觀望心態凝重，“這個時期保證活下來，比尋求發展更為重要一些。”一位大型房企高管如此表示。

　　“流動性風險是這個時候最大的風險，”克而瑞證券首席分析師孫楊向第一財經表示，“所以留下足夠的現金是最安全的。”

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責任編輯：李桐