萬科的變與不變

　　田國寶

　　“俗話說撞了南墻才回頭，實際上我們撞了南墻也不回頭。”10月17日日晚間交流會上，萬科董事長郁亮說，萬科準備在房地產及圍繞居住的相關領域一根筋地發展下去，即便是撞了南墻也不會回頭。“一根筋”是繼白銀時代、活下去之后，萬科對房地產行業擺出的又一個姿態。郁亮認為，房地產經歷了土地紅利、金融紅利時代后，目前已經進入管理紅利時代。在管理紅利時代，房地產行業回歸成一個普通行業。

　　無論是之前的白銀時代、活下去，還是這一次提出的一根筋，萬科每一次對于房地產行業的判斷都會引發行業爭議。

　　郁亮表示：“其實我們是想跟朋友真誠交流，也想真誠告訴員工，必須有危機感，但很多人把‘感’字拿掉了，只有危機。”

　　萬科對市場每一次論斷背后都伴隨著自我調整。“白銀時代”后啟動大規模多元化探索和嘗試；“活下去”后開始收斂和聚焦，并著手調整組織構架和實施事人匹配；而“一根筋”背后又意味著萬科怎樣的戰略轉向？

　　一根筋

　　在9月25日萬科南方區媒體交流會上，郁亮正式拋出“一根筋”論調，與之相對應的是他身上穿著的“筋廠制造”的黑色T恤以及用新褲子樂隊的歌曲作為開場音樂。郁亮說，萬科要討好95后，做品牌年輕化。

　　萬科對“一根筋”論斷顯然做了充分的暖場。在9月21日萬科成立36周年司慶晚會上，萬科集團總部表演了一首由新褲子樂隊主唱彭磊作曲、萬科人填詞的《年輕就是一根筋》的disco舞曲，里面有一句歌詞：“嘿，萬科，三十六而已，萬事皆可。”

　　9月22日的《萬科周刊》上刊出了由喜劇演員張子棟主演的《我就是一根筋》短片合集。其中有一句臺詞：“成功沒有捷徑，一根筋干就完了。”品牌年輕化背后也寄托著萬科新的戰略轉變。

　　此后數天里，萬科通過各種途徑不斷釋放“一根筋”相關的宣傳資料，既包括“筋廠制造”的T恤，也包括后來新褲子樂隊演唱的《不妥協斯基》。“筋廠”顯然已經成為萬科的一張新名片。

　　在10月17日的交流會上，郁亮延續了“筋廠制造”T恤的著裝。在談到萬科討好年輕人、做品牌年輕化，有人問郁亮做過討好年輕人的事情的是什么，郁亮笑著說：我有紋身，算嗎？

　　現場有人起哄讓郁亮展示身上的紋身，郁亮說，這個場合不合適，第二天跑步會看到。但在第二天跑步的時候，同跑的人并沒有在身著白色T恤和短褲的郁亮身上看到任何紋身。

　　對于品牌年輕化戰略，萬科內部不乏反對聲音，據郁亮透露，方案出來以后，很多人反對，覺得萬科這么大一家公司不應該這么搞，但是郁亮認為，只要沒有太大壞處，就應該嘗試去做一下。

　　據萬科透露，接下來萬科還有上海區域和西部區域的兩場交流會，“一根筋”戰略仍舊是這兩場交流會的主題詞。萬科試圖通過四場交流會向外界清晰傳達萬科對于房地產行業判斷及下一步戰略轉向。

　　為什么要在房地產行業一根筋發展下去？在郁亮看來，中國房地產行業經歷了土地紅利、金融紅利時代之后，目前已經進入到管理紅利時代。“在管理紅利時代，業務做得好關鍵就一條，有好產品、好服務，才有競爭力。”

　　郁亮表示，在土地紅利階段，拿到土地就能取勝，這個階段，投資銀行評價一家房企，通常關心有多少土地。“有多少土地就說明有多少價值，主要賺土地的錢。”

　　到了金融紅利階段，房企賺得是加工的錢，即買地加工成房子賣掉。“所以行業用PE可以衡量了，你把它做成快消品，就能掙更多加工費，獲得更大成長空間。”郁亮表示。

　　到了管理紅利時代，在杠桿不能用的情況下，房企靠的是全面競爭力。首先要做正確的事，選錯了賽道是很大問題，所以戰略規劃和布局能力要強；第二是組織能力要強大，把個人能力變成組織能力，事人匹配；第三個是每個環節都要精益運營。

　　郁亮透露，萬科剛剛進行了一輪戰略修訂和戰略檢討，明確了每個賽道的競爭策略是什么，如果在每一個賽道通過建立好產品、好服務的能力脫穎而出。“我們的戰略也穩定了一段時間，我們對目前選擇的賽道也比較滿意。”

　　這或許是“一根筋”戰略背后的主要動因，即在進行收斂聚焦、事人匹配等調整后，在固定下來的賽道上進行進一步夯實，并圍繞城鄉建設和住房服務對相關業務進行整合和有機鏈接。

　　萬科新賽道

　　實施多元化戰略以來，萬科的新業務包羅萬象，既包括與房地產關系密切的商辦、長租公寓、物流地產、城市更新等業務，也包括教育、養老、冰雪度假等延伸產業，甚至還有養豬、蔬菜、食品檢測等業務。

　　郁亮也承認萬科新業務領域較多，目前愿意拿出來的說的，都是已經實現盈利或者有清晰盈利模式的領域，比如物業、長租公寓；而有些業務暫時還沒有看到盈利空間，比如養老產業。

　　房地產開發仍然被看做是萬科的核心業務，這個核心業務屬于“撞了南墻也不會回頭”的業務，而物業、商業、長租公寓、物流、冰雪度假和教育等產業與地產開發一同構成了萬科業務賽道基本盤。

　　在傳統房地產開發業務之外，城市更新已經成為萬科的重要業務單元。最近幾年，萬科不斷拓展城市更新業務，北京望京小街、廣州的永慶坊、深圳的南頭古城以及沈陽的紅梅文創園等一大批項目落地。

　　相比傳統開發業務，城市更新無疑具備更廣闊持續的盈利空間。從2018年開始，萬科在北京幾乎沒有新拿土地，轉而不斷在城市更新領域拓展。而望京小街即是萬科在北京的代表項目之一。

　　據萬科北方區域首席合伙人、CEO劉肖透露，望京小街為收購而來的存量物業，經過改造后，租戶從原來的培訓機構、制造業銷售部、中介門店等替換為獨角獸企業，租金也從原來的3、4元漲到目前的10元。

　　萬科新賽道上另一個主要業務是長租公寓，在北京，萬科經歷了海淀永豐自持租賃項目的陣痛后，最終將長租公寓的重心放在集體土地上，無論是北京的集體建設用地租賃房項目，還是深圳的城中村改造，可以大幅度降低綜合成本。

　　目前泊寓業務已經進入全國33個城市，開業房間13.48萬間，整體出租率達到了94%，2020年上半年營收達到了10.5億元。郁亮表示，雖然目前泊寓業務還沒有實現盈利，但盈利模式較為清晰，屬于能看得見盈利前景的業務。

　　科創園也被認為萬科的主要業務之一，劉肖表示，目前大多數城市面臨著新舊動能轉化的變化，這種變化是萬科做科創園的契機。近年，深圳萬科云城、北京首府云城、天津科創園等一大批科創園項目落地，被萬科認為是產城融合的樣板。

　　無論是萬科內部還是外界，最關注的無疑是萬科物業，對于萬科物業是否上市、什么時候上市，萬科口風也開始轉變，從原來不上市到目前一定會上市。郁亮表示，萬科物業一定會上市，只是時間還沒有想好。

　　在今年的交流會上，萬科物業首席合伙人、CEO朱保全透露，未來萬科物業整體將會形成三條業務線，萬科物業回歸住宅服務，與戴德梁行合資成立的萬物梁行將聚焦商企業物業，10月底，萬科物業還將發布一個新品牌，主要從事城市物業。

　　相比于傳統物業企業，萬科物業無疑具備更大的野心，據萬物梁行董事長李慶平介紹，從1月7日投入運營以來，目前萬物梁行已經完成投后450項整合工作，未來將利用萬科及戴德梁行各自的優勢在國內外進行多個維度業務的拓展。

　　此外，萬科新賽道上的業務還包括教育、冰雪度假、物流、食品等產業。郁亮稱，這些年萬科投資了很多有意思的業務和項目，對外界公布僅是冰山一角。僅從萬科農業板塊深圳六園企業發展有限公司業務來看，即包括了苗木、種子、蔬菜、飼料、養豬等多項業務。

　　變與不變

　　在前些年萬科啟動大規模的多元化業務戰略之后，外界普遍認為外界，在房地產紅利消退之后，萬科在培育新興業務，或許在某一天，萬科會用這些新興業務取代地產開發成為主營業務。

　　不過這一次郁亮說，雖然恨早已經萬科即提出房地產進入白銀時代，但白銀時代并不意味著房地產行業不行了，白銀時代的房地產仍有巨大的發展潛力。萬科的觀點只是基于對行業的前瞻性判斷，以提前做準備。

　　同樣在10月17日這一天，在中國企業家年會上，萬科創始人王石講了一則故事，1月初武漢疫情爆發之際，有媒體打電話給王石借防護服，最后王石向朱保全借了幾套防護服給媒體采訪用。

　　王石用這個故事告訴人們，在武漢疫情爆發前，基于2003年非典教訓，萬科提前準備了大量的防疫物資，也使得疫情到來后，萬科能夠更加從容應對。另一個層面也顯示了萬科一直以來的危機感。

　　后來萬科又拋出“活下去”，有的人說萬科唱衰房地產，也有人說萬科用這種觀點嚇退同行，自己從中漁利。郁亮說這是外界對萬科的誤解，無論是白銀時代，還是活下去，都是萬科機遇對行業判斷發出的危機感，而不是外界理解的危機。

　　“活下去”提出之后，萬科開始啟動大規模的業務、組織、人事調整，將房地產繼續作為核心業務，物業、泊寓、物流、、商業、教育和冰雪度假等業務也成為萬科業務新賽道上的主要板塊。

　　在組織架構上，萬科實行全面事業合伙人制度，集團高管、區域負責人、中層負責從員工變身合伙人。在原來業務基礎上，新增了教育事業部、食品事業部以及萬物梁行等業務單元部門。

　　同時，萬科集團高管及各項業務負責人也進行調整，孫嘉從首席財務官調任南方區首，譚華杰成為新成立食品事業部負責人，張紀文從南方區首調任教育事業部負責人，張旭則從首席運營官調任物流事業部負責人，胡冬華從集團人力資源調任泊寓事業部負責人。

　　如果說這些調整是萬科的“變”，那么一系列的變化是基于萬科對外界的變化的適應。這一次“筋廠”提出同樣基于外界變化。據郁亮透露，通過調查萬科發現，目前不少95后對萬科無感，“不是喜歡不喜歡的問題，而是沒感覺，其實討厭我都好，討厭我說明心中有我，對你沒感才是大問題。”

　　這也是萬科做品牌年輕化的最大動因，更深次的原因是萬科對社會慢變量的關注和警覺，萬科發現，目前中國25歲以下年輕人比26歲到50歲的人少了1.39億人口，這意味未來中國總人口會下降，現在減少了的年輕人，在未來市場競爭更為激烈的時候，將成為房地產消費的主要群體。

　　這一次提出“一根筋”又顯示了萬科在房地產行業的不變，萬科再次強調了對房地產的看好，并表示會在房地產及相關賽道上一根筋的發展下去，即便“撞了南墻也不會回頭”。

　　在郁亮看來，隨著時代發展，人們對住房的需求也在升級，“原來書房只是個擺設，今年疫情期間成為主要工作場所。”這種新的需求考驗的是房企的產品競爭力，所以萬科認為目前房地產已經進入管理紅利時代。

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：邵宇翔