西安土地市場“大富翁”游戲

西安土地市場“大富翁”游戲
2020年10月25日 02:51 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

  西安土地市場“大富翁”游戲

  陳月芹

  9月底,有近十年房地產(chǎn)投拓經(jīng)驗(yàn)的宋尉,在西安高新區(qū)土拍現(xiàn)場參與見證了西安樓面單價地王的誕生過程。

  宋尉告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),整場競拍持續(xù)了近3個半小時,前3宗地塊涉商用地很快就拍完了。主要在純宅地競拍環(huán)節(jié)較為激烈,在編號為GX3-18-25的宅地競拍中一度陷入白熱化。

  最終該幅宅地被碧桂園以11.77億元價格競得,加上2.35億元公租房建設(shè)資金及10.6億元的學(xué)校建設(shè)資金,綜合成本達(dá)到24.7億元,該幅土地也以15125元/平方米的樓面價,一舉刷新西安樓面單價地王記錄。

  這只是2020年以來西安土地市場火熱的冰山一角。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,1-9月,西安共成交205宗經(jīng)營性用地,成交金額947億元,超過2019年全年土地成交金額。其中住宅用地成交73宗,有13宗溢價率超過100%。

  房企爭相補(bǔ)倉西安、不惜高溢價增儲背后是西安房價已連漲53個月,3年來漲幅位列全國第一;同時三年來,戶籍新政帶來的兩百余萬新西安人,以及2021年全運(yùn)會在西安舉辦的契機(jī)等。

  地市火熱

  早在9月6日,西安一口氣掛出7幅土地,包括2宗商住用地、1宗商辦用地和4宗純宅地。7幅土地于9月28日正式開始競拍,共有十幾家房企報(bào)名參與。

  GX3-18-25地塊起始價7.44億元,據(jù)熟悉西安土地市場的投拓人士張芾透露,該幅宅地地位于高新三期(泛高新板塊),一家高新區(qū)屬國企早在競拍前就與高新管委會做好溝通,高新管委會也勸退大批想報(bào)名競拍的企業(yè),即便如此,依然有部分房企報(bào)名了。

  在競拍環(huán)節(jié),西安高科集團(tuán)、招商、碧桂園、華發(fā)等爭相舉牌。經(jīng)過多輪廝殺,最終碧桂園以232%的溢價率摘得。

  “今年以來,部分區(qū)政府不再與企業(yè)簽訂勾地協(xié)議,僅口頭承諾,但不保證一定能底價獲得。”張芾解釋,言外之意是:如果有其他企業(yè)來搶,價高者得。

  這一次土拍,除了碧桂園獲得單價地王外,西安高科集團(tuán)。招商蛇口、重慶華宇等企業(yè)分食另外6宗地,共成交94億元。

  從區(qū)域上來看,西咸新區(qū)成交84塊,國際港務(wù)區(qū)共賣地33塊,泛高新板塊成交23塊。9月28日出讓的7宗地均位于泛高新區(qū)。

  2020年西安宅地成交總價前5名中,分別是新希望地產(chǎn)37億元、華宇集團(tuán)27.9億元、西安高科集團(tuán)16.7億及碧桂園共斥資41.22億元奪得兩塊。

  早在9月11日,西安出臺《西安市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于公布西安市城區(qū)基準(zhǔn)地價的通告》(下稱“通告”),重新修訂了2012年11月執(zhí)行的國有土地級別和基準(zhǔn)地價,土地初始價較為之前有所上調(diào)。

  宋尉透露,這7宗地不受新基準(zhǔn)地價系數(shù)影響,起始價“被低估”,導(dǎo)致最終溢價率偏高。

  “西安的國資房企拿地尤其兇猛。”一位top50央企西安區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人透露,土地市場低迷時,一般地方國企會充當(dāng)兜底的角色。但西安不同,國資背景的地產(chǎn)平臺廣泛參與土地競拍,甚至是搶地主力。

  2020年以來,西安泛高新板塊共成交23塊地,其中9塊被高新區(qū)管委會控股的西安高科集團(tuán)斬獲。灃西新城出讓的27宗地中有18宗被灃景地產(chǎn)、灃西發(fā)展等國資平臺公司獲得。

  據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年以來,灃東新城管委會控股的西安灃東發(fā)展集團(tuán)有限公司等3家平臺公司共獲地9宗,秦漢新城管委會旗下的平臺公司獲地6宗,涇河新城管委會旗下的平臺公司獲地7宗。

  拿地策略

  多位房企西安區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人表示,其所在公司把西安當(dāng)成西北、北方區(qū)域的重點(diǎn)投資城市。尤其是環(huán)京、鄭州等區(qū)域公司業(yè)績不佳,2017年拿下的高價地面臨滯銷,“可以理解為‘圍鎬救鄭’、‘圍鎬救津’的戰(zhàn)略”,一位西安區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人比喻。

  一家top60房企西安區(qū)域投拓總監(jiān)胡佑解釋,宅地的冷熱與供應(yīng)量有關(guān)。其公司在西安庫存見底,需要拿地維持團(tuán)隊(duì)運(yùn)轉(zhuǎn),否則區(qū)域公司將面臨被合并或解散撤出的窘境。

  目前,胡佑的公司在西安有近10個項(xiàng)目,有2-3個收并購項(xiàng)目在等待確權(quán)。暫時少了緊迫感,胡佑依然繃著一根弦兒。“地價越拍越高,有些房企拿下高價地后,又轉(zhuǎn)戰(zhàn)土拍市場去抬價。”胡佑表示,今年下半年他參與的某塊地競拍中,最后被一家廣州中小型民企搶奪,“心里很苦澀”。

  9月24日,西安市多部門聯(lián)合下發(fā)了商品房配建公租房新規(guī),開發(fā)商可選擇按照宗地住宅建筑面積15%的比例實(shí)物配建,也可選擇按照宅地出讓起始價的10%,繳納異地建設(shè)費(fèi)集中配建。“以前是按照宗地住宅建筑面積的5%,乘以建設(shè)費(fèi)6500元/平方米,算出異地配建費(fèi)。”張芾算了一筆賬,新規(guī)要求宅地出讓起始價的10%,這筆錢還不能抵扣稅。如果一個項(xiàng)目按照20%以下繳納增值稅,可以免交土增稅,但如果超出一點(diǎn)點(diǎn),需要按照增值額的30%來繳納,整個稅費(fèi)就增加很多。以張芾操盤的項(xiàng)目為例,新規(guī)的異地建設(shè)費(fèi)需多支付1000多萬元。“地價在增加,異地配建費(fèi)又漲了,去哪摳利潤來補(bǔ)這些成本?”張芾認(rèn)為,開發(fā)商繳納的每平方米6500元的配建價格過高,“政府一般交給陜西建工這類國企集中來建,土地不用錢,公租房戶型設(shè)計(jì)也較簡單,已經(jīng)少了商品房的營銷、設(shè)計(jì)、融資等林林總總的成本,每平方米6500元的配建價格不太合理。“不參加競拍拿地,就拿不到地,整個項(xiàng)目公司得干活啊?”張芾音調(diào)上揚(yáng),公開市場比拼錢袋子,地落誰家的勝負(fù)結(jié)果,在房企體量和資金實(shí)力的起跑線上基本就分出來了,等到舉牌環(huán)節(jié),投拓還能怎么努力呢?“只能把你擁有的資源做到極限,去前期調(diào)研,研判公司的成本如何管控住,內(nèi)部出溢價的能力再高些,否則投拓沖鋒陷陣去拿下一塊地,成本崗直搖頭,營銷崗不敢賣出高價,那這塊地就不是一塊適合公司來開發(fā)的地。”張芾認(rèn)為。

  9月中旬,一家總部位于上海的top20房企投拓人士到西安對浐灞區(qū)一地塊進(jìn)行前期調(diào)研,9月23日該地塊正式出讓,吸引了碧桂園、保利、龍湖、新城等30家房企爭搶,經(jīng)過52輪競價,最終被招商蛇口殺出重圍,以9.28億元、樓面地價1.25萬元/平方米將之收入麾下。

  該top20房企投拓人士對沒拿到地的結(jié)果并不意外,自從2017年通過收并購“曲線”首進(jìn)西安以來,其所在公司從未在公開市場成功拿地,近10個項(xiàng)目均通過收并購獲得,“4年了,我們一直選擇‘曲線’留在西安”。

  聯(lián)合控盤是房企拿高價地后的破局方式之一。8月底,中交地產(chǎn)、港中旅前后腳拿下灃西新城2宗宅地,折合每平方米樓面價8642元、10127元。港中旅所獲地塊成為西咸新區(qū)單價“新地王”。

  一位參與該批地塊競拍的人士透露,這種貴地一定得做top高端產(chǎn)品系,但拿地后中交地產(chǎn)內(nèi)部曾認(rèn)為港中旅出價太瘋狂了,后續(xù)很難控得住這塊高價地。然而,兩天后,港中旅聯(lián)合灃西管委會,以底價再拿下新地王周邊3塊地。四塊地一并融資和開發(fā),時間成本、開發(fā)成本能對中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)降維打擊,“中交地產(chǎn)沒想到,最后是自己沒看清局面”。該人士說。

  勾地失效

  除了招拍掛競爭激烈,張芾還提到,今年勾地漸難。以全運(yùn)會為契機(jī),華潤、招商等6家房企將總部落定國際港務(wù)區(qū),港務(wù)區(qū)管委會給出的唯一利好便是入駐企業(yè)能在港務(wù)區(qū)低價勾地。

  2017年、2018年,華潤置地與綠城進(jìn)入港務(wù)區(qū),彼時勾地價格為500萬元-550萬元/畝;近兩年,每畝地價格漲至600萬元-650萬元,且必須達(dá)到20%的裝配率,土地和建安成本越來越高。

  今年以來,港務(wù)區(qū)勾地難度也逐漸加大,“港務(wù)區(qū)每年土地指標(biāo)有限,要先把前期許諾給央企的地先兌現(xiàn)。”上述top50央企西安區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人表示。“從2019年下半年開始,只要開發(fā)商覺得能達(dá)到掛牌條件,即使知道同行已經(jīng)勾地,大家都去搶,而且出讓方、官方也不勸阻。”張芾透露,政府在用一種商人的思路經(jīng)營土地,誰加價高,就賣給誰。

  城改是多數(shù)中小型房企入局西安房地產(chǎn)市場的另一種方式。

  張芾舉例,在西安土地公開市場很少見到華潤的身影,其主要在勾地和城改方面棋高一著。早在2017年3月,華潤同西安市政府簽署“1+2”項(xiàng)目合作框架協(xié)議,以“場館建設(shè)+片區(qū)開發(fā)+產(chǎn)業(yè)引入”模式,代建代運(yùn)營西安奧體中心、西安絲路國際會展中心,聯(lián)合開發(fā)建設(shè)西安華潤國際文化商業(yè)中心,在港務(wù)區(qū)勾下一大塊地。

  9月下旬,西安公布2020年曲江新區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目,其中確定西安文化CBD國際商業(yè)中心將主要規(guī)劃建設(shè)華潤萬象城、萬象天地和280米超高層。“這個城改項(xiàng)目地理位置很好,華潤只需要把舊曲江會展中心全拆掉,不像老城區(qū)小區(qū)改造,其產(chǎn)權(quán)單一,動遷安置成本較低,難度不大。”張芾表示,西安市政府將曲江會展中心城改項(xiàng)目交給華潤來做,土地性質(zhì)是商住用地,后續(xù)華潤開發(fā)成高端酒店式公寓,周圍高階層白領(lǐng)購買力很強(qiáng),“其他家房企看得都很饞,但也心里明白,這種拿地方式是別家學(xué)不來的”。

  前述總部位于上海的top20房企投拓人士表示,多個區(qū)管委會用平臺公司到土地市場參與舉牌,盡管這在很多城市并不鮮見,政府出于擔(dān)心地塊流拍的考量,會提前溝通好企業(yè)進(jìn)行“兜底”。

  今年,該top20房企投拓人士曾參與西安某地塊的競拍,競爭對手僅區(qū)管委會的平臺公司,其以為該公司的作用是為了兜底,結(jié)果多次追加舉牌,其只能無奈地在超過公司授權(quán)價后與這一地塊失之交臂,“他們非常明確地去抬高地價,如果最終其他意向企業(yè)放棄跟價,就轉(zhuǎn)為自己開發(fā)或邀請企業(yè)聯(lián)合開發(fā)。”

  宋尉告訴記者,9月28日的土拍,其拿下了自己從事投拓十余年來最貴的地,其個人、區(qū)域公司、集團(tuán)都很興奮,第四季度仍將關(guān)注高新三期供應(yīng)的地塊,有合適的機(jī)會“見好就出手”。

  與之形成對比的是,面對記者,胡佑用西安話表示自己的心情:“瞀亂死人咧”。他說,不僅是為二三梯隊(duì)房企看到西安這么好的市場,地價基數(shù)與成都、重慶等新一線城市相比仍處洼地,但自己卻拿不到地。

  另一方面,“西安日新月異,剛需年輕人看著兩年內(nèi)沒有變化的工資與翻一倍的房價,剛改群體看著房價連漲,換房首付100萬元起步,壓力也不小,但不湊錢換房,以后也許很難跟上房價的漲幅了。”

  站在28層的投拓總監(jiān)辦公室,胡佑望著窗外忙碌的塔吊許久反問,“西安像不像一個巨大的工地?未來西安會演變成怎樣呢?”

  樓市帶動

  地市升溫使西安樓市量價齊漲,統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,西安新房均價已連漲53周。

  據(jù)克而瑞西安8月房地產(chǎn)市場月報(bào)數(shù)據(jù),截至8月底,西安商品房去化周期僅為6.3個月。貝殼研究院發(fā)布的報(bào)告指出,自2017年升級調(diào)控以來,西安二手房均價累計(jì)漲幅在重點(diǎn)城市中排名第一。“項(xiàng)目9月16日開盤,由于登記人數(shù)超過房源數(shù)量,必須搖號選房。當(dāng)天300多套房源清了98%,賣了4個多億。”9月26日,位于國際港務(wù)區(qū)的泛悅城項(xiàng)目置業(yè)顧問告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),首開的1、3、4樓棟僅剩小部分1層房源。

  泛悅城售樓處門前,眾多竟品樓盤的分銷截客。綠地新里程項(xiàng)目置業(yè)顧問肖蕊告訴記者,8月她通過截客成功購房的訂單有20余個。

  肖蕊向記者展示了新里程項(xiàng)目開盤的盛況:售樓處沙盤周圍、接待區(qū)、茶水區(qū)等擠滿了近200人,簽約區(qū)客戶付定金的隊(duì)伍延長到洽談區(qū)。“一天帶了15組客戶,嗓子都喊啞了,有個客戶晚上11點(diǎn)多到售樓處,最后在凌晨1:30刷了pos機(jī)付錢。”肖蕊表示,目前僅剩的2棟樓可選樓層并不多,且首付款必須在3天內(nèi)交齊,最長可延至7天。

  彼時恰逢周六,晚上7點(diǎn)的售樓處仍有50余組客戶。工作人員還搬來了自助餐桌,三菜一湯,還有飲料水果,邊吃邊買房。

  位于灃東新城的海逸長洲、灃華熙城等項(xiàng)目置業(yè)顧問告訴記者,灃東新城(除西咸能源金貿(mào)區(qū)外)原本屬于限購區(qū)域,非西安戶口客戶需提供2年以上個人所得稅或社保證明,才可買一套房子。從3月開始,置業(yè)顧問收到通知,項(xiàng)目不限購了,所有客戶均能買。

  海逸長洲置業(yè)顧問透露,其 8月賣出10套房,既有西安本地人,也有深圳投資客,“只要是中國戶口,帶著錢來就能買,按照正常的購房流程來,交錢、查征信、查流水,完全沒有問題!”

  該置業(yè)顧問透露,2019年12月項(xiàng)目首次開盤備案價2.1萬元/平方米,后來拿出部分特價房源打折促銷,實(shí)際成交單價1.8萬元/平方米左右。8月22日開始加推B區(qū)4、8號樓時,每平方米單價已漲到2.3萬元/平方米-2.5萬元/平方米。

  “不到一年時間,一套房就漲了近100萬元。”海逸長洲的置業(yè)顧問進(jìn)一步補(bǔ)充,9月27日新批下來的單價已漲至2.5萬元/平方米-2.8萬元/平方米,同樣是166平方米戶型的房子,總價漲了80多萬元。

  多個項(xiàng)目將“土拍市場地價屢創(chuàng)新高”等標(biāo)語展示在售樓處,并列出今年以來各區(qū)域土拍樓面價與周邊新房售價做對比。

  8月25日,中交地產(chǎn)、港中旅(深圳)投資發(fā)展有限公司分別以91.9%、103%溢價,斬獲灃西新城2宗宅地,折合每平方米樓面價8642元、10127元。港中旅所獲地塊成為西咸新區(qū)單價“新地王”。

  “新地王”帶動了地塊周邊大都會、西派時代的去化,“原本西派時代一星期賣5套,拍出那塊地后,一個星期賣了50套。”前述top50央企西安區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人透露。

  在該投拓負(fù)責(zé)人看來,不是西安突然“漲了”,而是這個城市的潛力前幾年被低估了,加上2017年3月實(shí)現(xiàn)戶籍新政以來,戶籍人口從2016年底的883萬人增長到2019年底的1020萬人。

  “西安對西北五省有較強(qiáng)的吸納力,只要有產(chǎn)業(yè),留得住年輕人,他們遲早會在西安買房。”該投拓負(fù)責(zé)人分析,100多萬的新西安人給樓市帶來的效應(yīng)很明顯,單價1萬元-1.3萬元的剛需盤都在搖號。

  (應(yīng)受訪者要求,宋尉、張芾、胡佑為化名)

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責(zé)任編輯:邵宇翔

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