深圳現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目落地 房地產(chǎn)將迎來(lái)現(xiàn)房時(shí)代？

　　近期，關(guān)于取消商品房預(yù)售制的風(fēng)聲引起了行業(yè)震動(dòng)，隨著深圳首個(gè)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目落地，以及廣東中山一批現(xiàn)房銷售土地集中出讓，商品房現(xiàn)房銷售或許并不遙遠(yuǎn)。

　　深圳現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目落地

　　10月8日，深圳龍華金茂府首次亮相，該項(xiàng)目是深圳商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目。據(jù)媒體報(bào)道，龍華金茂府目前已進(jìn)入施工收尾階段，住宅樓座已全部封頂，將進(jìn)入外墻裝修階段，預(yù)計(jì)2018年年底開(kāi)放營(yíng)銷中心，2019年現(xiàn)房入市。

　　這個(gè)深圳商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目，還要從土地出讓時(shí)說(shuō)起，當(dāng)時(shí)的深圳土地市場(chǎng)異?；馃?。2016年5月，A816-0060 地塊發(fā)布出讓公告，按照要求，該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后才能以現(xiàn)房形式對(duì)外銷售。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委當(dāng)時(shí)表示，深圳在探索商品房制度的改革上先行先試，開(kāi)展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)。

　　地塊拍賣時(shí)，引來(lái)萬(wàn)科、招商、金地、建發(fā)、中海、星河等10余家品牌開(kāi)發(fā)商參與投標(biāo)。經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)，地塊最終被電建和金茂聯(lián)合體以82.89億的總價(jià)拿下，樓面價(jià)高達(dá)5.68萬(wàn)/平米，刷新了深圳地王紀(jì)錄。

　　除深圳外，廣東省內(nèi)城市要求以現(xiàn)房銷售作為出讓條件的土地也越來(lái)越多。10月12日，廣東中山市兩宗現(xiàn)房出售地塊成功出讓，其中，石岐區(qū)康華中片區(qū)的地塊被深圳頤盛拍得，樓面價(jià)約8000元／平米；南頭鎮(zhèn)將軍村地塊由中山市復(fù)和地產(chǎn)拿下，樓面價(jià)約4200元／平米。

　　9月18以來(lái)，廣東省中山市國(guó)土資源局政務(wù)網(wǎng)陸續(xù)掛牌了19宗土地，其中12宗住宅用地的出讓條件中，全部注明了現(xiàn)房銷售的要求。這也就意味著，未來(lái)的一個(gè)多月時(shí)間里，廣東中山還將有10余宗要求現(xiàn)房出售的地塊出讓。

　　商品房預(yù)售制度是否將要取消的討論源自于9月底，廣東省房協(xié)發(fā)布了《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》，稱廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”材料，并上報(bào)住建部。文件顯示，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

　　一石激起千層浪，此番消息引起了業(yè)界的極大反響。但這一消息隨后被住建部辟謠，稱情況并不屬實(shí)。廣東省房協(xié)相關(guān)人士則表示，文件僅處于征求意見(jiàn)過(guò)程中，是否會(huì)正式發(fā)布還待最終意見(jiàn)的匯總和研究。雖然該文件并非執(zhí)行方案，但也透露出官方對(duì)于商品房預(yù)售改現(xiàn)售持肯定的態(tài)度。

　　商品房將迎來(lái)現(xiàn)房銷售時(shí)代？

　　目前，各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至在90%以上，商品房預(yù)售逐漸與成品房的買賣成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。

　　在我國(guó)推行商品房預(yù)售制度的過(guò)程中，預(yù)售制度的出現(xiàn)有利也有弊。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，預(yù)售制度可以提前回籠資金，節(jié)約資金成本，有效滿足開(kāi)發(fā)商龐大的資金需求，降低了行業(yè)準(zhǔn)入門檻，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，進(jìn)一步撬動(dòng)更多項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，預(yù)售可以提前鎖定價(jià)格，滿足其住房需求。

　　但預(yù)售的弊端也異常突出。近些年來(lái)，關(guān)于工程爛尾、房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、面積縮水、開(kāi)發(fā)商擅自更改規(guī)劃、延期交房等報(bào)道層出不窮。購(gòu)房者提前交付了購(gòu)房款，拿到的僅僅是開(kāi)發(fā)商一紙合約，購(gòu)房者處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，自身利益難以保障。

　　實(shí)際上，多地關(guān)于取消商品房預(yù)售的嘗試一直在進(jìn)行。2010年，廣西南寧率先試點(diǎn)取消商品房預(yù)售制度，但效果不甚理想；2014年，上海對(duì)掛牌出讓的黃浦區(qū)五里橋街道地塊，要求須以全裝修現(xiàn)房銷售；2016年8月，南京在住宅、商住地塊的拍賣中，要求“競(jìng)價(jià)到最高限價(jià)的90%時(shí)，必須現(xiàn)房銷售”，但23個(gè)月后，現(xiàn)房銷售的條件改為“競(jìng)自持”；2017年3月，杭州市要求土拍時(shí)“溢價(jià)率達(dá)到50%，必須現(xiàn)房銷售”，但4個(gè)月后該政策被取消；重慶、蘇州、揚(yáng)州、無(wú)錫等城市均實(shí)施過(guò)部分地塊要求現(xiàn)房銷售的政策。

　　對(duì)于未來(lái)商品房現(xiàn)售是否能成為趨勢(shì)，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，中山等地的一系列政策舉動(dòng)，代表了一種現(xiàn)房銷售的趨勢(shì)，但具體的效果如何，尚待進(jìn)一步觀察。整體來(lái)看，短期內(nèi)全面取消預(yù)售制度的可能性不大。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，如果市場(chǎng)上所有項(xiàng)目都是現(xiàn)房銷售，購(gòu)房者雖然得到了完善成熟的生活環(huán)境，但也將房產(chǎn)升值速度最快的黃金時(shí)段拱手讓于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商則在樓盤和所處區(qū)域由生到熟的過(guò)程中，收獲了更高溢價(jià)。過(guò)于激進(jìn)的推行“期改現(xiàn)”，大量地塊同時(shí)要求現(xiàn)房銷售，造成新房上市時(shí)間同步推遲，樓市2-3年中“房荒”局面的發(fā)生，可能是不僅推升房?jī)r(jià)，還會(huì)加劇市場(chǎng)的恐慌心態(tài)。

　　“期房與現(xiàn)房沒(méi)有制度的好壞之分，只有適合與不適合”，郭毅表示，期房與現(xiàn)房的制度轉(zhuǎn)軌不僅要循序漸近，同時(shí)還應(yīng)考慮不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的發(fā)展階段差異而定。比如剛需市場(chǎng)下價(jià)格為先，應(yīng)繼續(xù)提倡用今天的收入，買下明天的希望；改善市場(chǎng)注重品質(zhì)與效率，可以積極推行即買即入住，所見(jiàn)即所得。

　　作為資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)售款具有嚴(yán)重的依賴性。億翰智庫(kù)提供的數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金構(gòu)成比例中，定金及預(yù)收款項(xiàng)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總額的比例逐年攀升，截止到2018年8月，該項(xiàng)比例再創(chuàng)新高，已達(dá)33%。

　　億翰智庫(kù)分析，無(wú)論是規(guī)模房企，亦或是中小型房企，預(yù)收賬款占總資產(chǎn)、有息負(fù)債以及總負(fù)債的比例都較高。若取消預(yù)售制度，該部分的預(yù)收賬款或?qū)⒂捎邢⒇?fù)債來(lái)補(bǔ)充，房企出于穩(wěn)定企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)的需要，不得不選擇加杠桿的形式，其持續(xù)發(fā)展必將受到制約。若取消預(yù)售制度，必將對(duì)房企資金鏈的維系產(chǎn)生一定影響，部分企業(yè)可能會(huì)面臨資金鏈崩裂的風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)波動(dòng)加劇。

　　宋清輝也指出，假若取消商品房預(yù)售制度真的實(shí)施，對(duì)于房企的影響是致命的。對(duì)于嚴(yán)重依賴預(yù)收賬款的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，取消預(yù)售制度是否會(huì)對(duì)其資金流造成巨大打擊，在融資渠道收緊的情況下，預(yù)計(jì)三成以上房企的資金來(lái)源恐受到影響，房企將會(huì)面臨洗牌。

責(zé)任編輯：張國(guó)帥