三線城市淄博樓市：地王頻現 即將進入兩萬元時代 為拿地一企業無人競爭仍連續加價18次

　　顏世龍

　　關于房價的話題，在三線城市山東淄博存在兩種話語體系。一是在官方認知中，這個老工業城市的房價并不高，證據之一則是“滿大街跑的汽車檔次要超過青島和濟南”；二是在老百姓眼中，房價自去年年初以來扶搖直上，突破2萬元/平方米的時代即將成為現實，眉頭一皺，兩手一攤，“買不起”。

　　不過，就在“買不起”與“并不高”之間，淄博市近期發布房地產調控通知，對部分房價過熱區域實行區域性限價及限制房產交易等一系列措施。與之相伴的則是來自外界的質疑：限價區域為何將頻出的地王排除在外，為何只限房價卻不限地價？

　　此外，《中國經營報》記者調查發現，在淄博市后去庫存時代，走高的房價也在不斷推動地價攀升，連續多塊“地王”的出現甚至引來相關部委的關注。

　　據記者查閱官方土地出讓記錄以及當地業內人士說法，一家本土房企拿地時一度出現即便無人競爭卻自己連續舉牌加價18次的情況，此舉也讓業內人士紛紛表示“看不懂”。

　　調控出臺

　　近期，淄博市房地產市場調控聯席會議辦公室印發《關于進一步加強淄博新區房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》中最引人關注的則為，一是淄博新區部分區域實施限房價、限轉讓措施；二是建立購地資金審查制度；三是嚴格商品住宅預售價格備案管理。

　　記者注意到，在對淄博新區部分區域限房價、限轉讓的表述中，限價同時限轉讓的區域共有4個，控制每平方米預售均價由高到低分為1.2萬元、1.1萬元和1萬元、8000元4個檔次，且4個檔次均要求在取得產權證滿3年后方可轉讓。另外還有一個地塊并未限制預售均價，而僅限制轉讓時間，要求在取得產權證滿5年后方可上市交易。

　　記者實地走訪發現，除了基礎配套設施的逐步完善，可售房源稀少也成為淄博新區房價上漲的原因之一。“新區現在不是能不能買的問題，而是買不買得上的問題。”從走訪的多個項目來看，除個別尾盤、頂賬房在售外，多數項目均尚未開盤。部分項目一期尚未開盤，就已經有兩倍于房源數量的意向購房者正在排號。而齊潤花園項目自2016年就基本建成，至今卻無開盤跡象。明發世貿中心項目工作人員也表示：“雖然2期200多套房源尚未開盤，目前只接受預約報名，但我們現在工作壓力特別大，忙不過來?！?/p>

　　兔八哥天悅項目工作人員表示，淄博去年房價漲了一年，而新區的房價一直以來就是領跑全市的，在老城區每平方米均價七八千元時，新區板塊就已經1萬元以上了。而淄博市住建局相關負責人在受訪時也表示，漲價主要是在新區，由于新區各項目品質比較高，所以淄博的高端收入群體都在往西走，就目前來，新區房價普遍漲30%~40%左右，個別項目漲價100%也是有的。多位業內人士還向記者透露，近期拍出的“地王”預計在開盤時預售價將輕松超過2萬元/平方米。

　　影響有限？

　　雖然調控政策已經出臺，但樓市似乎熱情依舊，甚至有些在政策調控范圍內的項目已經放出消息，稱價格不受限價政策影響。

　　某知名開發企業項目工作人員表示，雖然樓盤處于限均價（1.2萬元/平方米）和限轉讓年限（3年）的范圍，但項目一期預計價格在每平方米1.5萬~1.6萬元左右。該工作人員向記者坦言，該項目拿地價格在七八百萬元/畝左右，樓面價每平方米就已經六七千元，再加上各類人工、材料等成本的上漲，如果按照1.2萬元/平方米的均價來賣是要賠錢的。

　　另據其介紹，項目二期一旦開盤，也將奔向2萬元/平方米左右。而上述明發世貿中心工作人員則介紹稱，一期是2016年開盤，當時均價為6000多元/平方米，雖然二期目前尚未開盤，但均價也將達到1.45萬元/平方米左右。記者在走訪綠城百花園蘭園項目時了解到，項目一期已經交付，二期均價即使在1.5萬元/平方米左右也已經售罄，三期雖然尚未開盤，但均價也大概在每平方米1.7萬~1.9萬元左右。

　　事實上，如果按照《通知》要求，項目分期開發銷售的，后期銷售的樓盤申報備案價格，與前期同類型、同品質樓盤備案價格相比，漲幅不得高于上年度城鎮居民人均可支配收入增幅。如果上述多個項目后期將在今年開盤，以2017年淄博市城鎮居民人居可支配收入增幅8.2%計算，則其后期價格將遠超《通知》規定的漲幅。

　　“開發商的意見主要是覺得早期拿地的時候地價就高了，在此基礎上再出臺限價，企業算不過賬了?！弊筒┦凶〗ň窒嚓P負責人說，調控政策對于淄博來說是一個新鮮事物，當初出臺的目的也是給老百姓一個心理預期，不要對房價太樂觀，但從現在政策的執行過程中也發現，限價是有問題的，比如要考慮不同項目的品質、容積率大小等，由此導致二手房比新房價格還高，出現倒掛現象。

　　“我們前幾天也征求了一些意見，打算和市領導反映，看如何能把這件事做得更好。對于下一步是否有相關細則出臺，現在領導還沒有明確指示，我們也只能是和領導反映。就限價而言，說實話對市場影響很大，因為市場經濟很難用價格來框死。”住建局相關負責人說。

　　“公司高層領導正在和政府方面就此事進行溝通，政府只限房價卻不限地價，是抑制不住房價的?！鄙鲜瞿持髽I項目工作人員向記者說。

　　“地王”頻現

　　在房價的快速攀升中，淄博地價的升勢和一些反?，F象，也讓業內人士紛紛表示“看不懂”。

　　走訪中，多個項目工作人員告訴記者，今年1月底時出讓的一宗地塊，僅在網絡競價階段，淄博當地知名的本土開發商民泰短短幾分鐘內就連續加價18次。記者從土地出讓記錄中查詢該地塊的報價信息發現，當天并無其他企業報價。

　　據記者從淄博市國土資源交易網查詢了解到，該地塊編號為370303107204GB00021淄博市2016（增量）-儲張004-01號，競得人為山東民泰實業集團淄博房地產開發有限公司（以下簡稱“民泰地產”），地塊成交總價為23.79億元，接近掛牌價的2.57倍，按最高容積率計算，樓面價約為1.1萬元/平方米，折合1321萬元/畝。

　　“項目開盤價可能要2萬元/平方米以上?！鄙鲜鲎〗ň重撠熑它c評該地塊時說。

　　此外，由民泰地產拿到的另一相鄰地塊，其成交記錄也顯示出類似情況。記者查詢獲悉，編號為370303107220GB00018 淄博市2016（增量）-儲張004-02號的地塊，在1月26日16：37至當日16：38的短短一分鐘內，民泰地產連續5次報價，對地塊的出價從5.34億元增加到7.14億元。記錄顯示，當天同樣沒有其他企業參與網絡競價。

　　為何公司在網絡競價階段，連續多次加價？就相關問題，記者也聯系民泰地產，但民泰地產方面拒絕了記者的采訪。

　　而上述住建局相關負責人分析認為，上述地塊社會關注度很高，舉牌到1000萬元/畝以上沒有問題，低了反而說明不正常，說明企業勢在必得這塊地，對自己非常有信心?！懊裉┑禺a可能前段時間房子賣得比較好，自有資金也比較充足，恰好公司也沒地了，所以想要做一個高品質的樓盤，而該地塊又處于新區的核心地帶，好東西不怕貴?！?/p>

　　事實上，“地王”并非只此一家。與上述民泰地產拿下地塊相鄰的一宗地塊則被淄博天煜置業有限公司在1月29日摘得，該地塊占地為58485平方米，容積率為大于1小于等于2.5，成交價為11.859億元，約為1348萬元/畝。

　　“去年在房價尚未上漲之前，淄博新區的土地市場比較平穩，大部分在300萬元/畝左右，正是由于這輪房價上漲才帶動地價攀升，二者才形成了互為因果的關系。不過，‘地王’只是個案，不具有代表性，這和企業實力、設施配套、資源集中等有關系，貴有貴的道理。”住建局相關負責人說。

　　而對于外界熱議的為何“地王”不限價只限交易時間等問題，該負責人表示：“本身該地塊就很貴了，再限價不合適，政府也要講究信用，所以只是限制交易時間，不讓炒房?！?/p>

　　“按照淄博的GDP和人均收入來說，現在的房價是可以支撐的，不算很高。淄博現在大街上的汽車檔次要比濟南和青島還好，說明還是有錢人多，畢竟淄博市一個重化工業城市，雖然看上去工資很低，但這有一個長期積累的過程，而不是像其他的農業城市一樣?！鄙鲜鲎〗ň窒嚓P負責人說。而據記者從淄博市統計局發布的公開數據獲悉，2017年淄博GDP為4781.3億元，全年全體居民人均可支配收入為32038元。

　　《中國經營報》記者也就相關問題向淄博市國土局、民泰地產等發出采訪請求，但截至記者發稿時尚未獲得回應。

責任編輯：關海豐