文章導(dǎo)讀： 《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者追蹤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多年來，恒大掌門人許家印以激進(jìn)的方式大手筆拿地，已經(jīng)全面趕超萬科。

　　（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2016年第32期）

　　今年年初，深圳神秘商人姚振華頻頻主導(dǎo)“寶能系”舉牌萬科企業(yè)股份有限公司（下稱“萬科”，000002.SZ），迅速以近400億的巨資增持萬科股權(quán)至22.45%，順理成章地替代華潤成為萬科的第一大股東，用時(shí)僅5個(gè)月，后又合計(jì)增持萬科股票至25.40%，逼近了30%的強(qiáng)制要約收購紅線。

　　就在萬科、寶能、華潤等多方紛爭呈現(xiàn)膠著狀態(tài)時(shí)，與王石眼中“野蠻人”形象和出身截然不同，而且同屬地產(chǎn)行業(yè)“豪門”的中國恒大集團(tuán)（下稱“恒大”，03333.HK）率其旗下公司全面在A股市場強(qiáng)勢(shì)掃貨：購入5%萬科A股；多次強(qiáng)勢(shì)舉牌廊坊發(fā)展；其旗下恒大地產(chǎn)和恒大人壽還出現(xiàn)在寶鷹股份、金科股份、金螳螂等10多家A股上市公司的前10大流通股東名單之中，形成了獨(dú)特的“恒大概念股”現(xiàn)象。

　　8月9日，萬科發(fā)布公告稱，恒大持有萬科A的股份數(shù)已達(dá)到5%。當(dāng)天恒大也發(fā)布公告，宣布將2016年銷售目標(biāo)上調(diào)至3000億元，較原目標(biāo)2000億大增50%，較2015年2013.4億實(shí)際銷售額大幅提升49%。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者追蹤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多年來，恒大掌門人許家印以激進(jìn)的方式大手筆拿地，已經(jīng)全面趕超萬科。同時(shí)在多個(gè)產(chǎn)業(yè)版圖強(qiáng)勢(shì)布局，已經(jīng)形成了包括地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)、體育、文化、健康、旅游、農(nóng)牧等八大產(chǎn)業(yè)版圖在內(nèi)的商業(yè)帝國。許家印宣稱，到2020年恒大要實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)3萬億元，其中地產(chǎn)銷售達(dá)6000億元的目標(biāo)。

　　恒大概念股集體“暴動(dòng)”，已有浮盈約70億元

　　近日，A股市場上最為引人注目的“網(wǎng)紅”非“恒大概念股”莫屬。今年8月4日，在香港上市的中國恒大公告，其透過附屬公司在A股市場上收購約5.16億股萬科A股，占萬科已發(fā)行股本總額約4.68%，總代價(jià)約為91.1億元人民幣，收購成本為17.63元/股。之后，根據(jù)萬科8月9日公告，恒大持有萬科A 的股份數(shù)已達(dá)到5%。

　　恒大系舉牌萬科事件成為重磅消息迅速激活A(yù)股市場。

　　8月7日晚正值周日，廊坊發(fā)展公告，恒大地產(chǎn)第3次舉牌，其持股比例已上升至15%，今年4月份，恒大地產(chǎn)首度舉牌廊坊發(fā)展后，又于7月27日至29日完成兩度舉牌，持有其3801.7萬股，占公司總股本達(dá)到10%。

　　關(guān)于寶鷹股份，恒大擬定增認(rèn)購其6.4998億元股份，屆時(shí)，恒大的持股比例將由1.83%提升至6.25%，成為寶鷹股份的重要股東。

　　另外恒大又花費(fèi)36.1億買下了嘉凱城52.78%的股份。8月1日晚間，嘉凱城發(fā)布公告，原國有股東浙商集團(tuán)、杭鋼集團(tuán)和國大集團(tuán)將持有52.78%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給恒大地產(chǎn)的過戶登記手續(xù)已辦理完成。

　　因此，經(jīng)過8月6日和7日一個(gè)周末的發(fā)酵，8月8日A股一開盤，在恒大頻頻舉牌A股公司的重磅消息刺激下，恒大概念股集體上漲，已連續(xù)上漲近40%的廊坊發(fā)展快速漲停，嘉凱城收出第3個(gè)漲停；恒大人壽持股4.35%的粵宏遠(yuǎn)漲停，其持股3.64%的騰達(dá)建設(shè)也同樣以漲停報(bào)收；萬科A盤中沖擊漲停，收盤漲幅達(dá)4.39%，寶鷹股份等其余恒大概念股也不同程度上漲。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者通過研究發(fā)現(xiàn)，今年一季度開始，恒大加快了在A股市場的布局，主要以投資房地產(chǎn)、電氣設(shè)備、建筑裝飾等行業(yè)的上市公司為主，許家印用中國恒大及恒大人壽兩個(gè)平臺(tái)買入了13家A股上市公司股票，涉及房地產(chǎn)、旅游、游戲、風(fēng)電等多個(gè)行業(yè)。

　　記者根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至發(fā)稿為止，來勢(shì)洶洶的恒大已砸向A股市場164億元，其中有9家上市公司是通過旗下成立僅半年多的保險(xiǎn)平臺(tái)恒大人壽持有的。以8月9日收盤價(jià)計(jì)算，其總計(jì)持有股市值已達(dá)233億元，有3家公司在買入后還獲得現(xiàn)金分紅，整體來看，“恒大系”投資A股已有浮盈約70億元。

　　全面超越萬科，目標(biāo)瞄準(zhǔn)6000億

　　今年6月26日，許家印稱，恒大已進(jìn)入“多元+規(guī)模+品牌”的發(fā)展戰(zhàn)略階段，正在實(shí)施“夯實(shí)基礎(chǔ)多元發(fā)展”的第7個(gè)“3年計(jì)劃”，到2020年，總資產(chǎn)將超3萬億，地產(chǎn)年銷售規(guī)模超6000億。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者查閱恒大與萬科多年來的公開資料發(fā)現(xiàn)，許家印關(guān)于恒大2020年總資產(chǎn)3萬億的“豪言壯語”并非是一時(shí)心血來潮時(shí)的表達(dá)。其實(shí)，在多年來與萬科的捉對(duì)拼殺中，曾經(jīng)“落后萬科一大截”的恒大已經(jīng)在悄悄縮小差距，甚至有些年份實(shí)現(xiàn)了迎頭超越。

　　2008年，萬科和恒大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)合同銷售額分別為478.7億和60.3億，恒大的銷售規(guī)模只是萬科的1/12。

　　7年之后的2015年，恒大與萬科的差距已顯著縮小，以合同銷售額計(jì)算，萬科與恒大分別為2614.7億和2013.4億，恒大的合同銷售額已是萬科的77%了。

　　據(jù)恒大財(cái)報(bào)顯示，今年前7個(gè)月，恒大的合同銷售額已達(dá)1848億，逼近2000億，恒大將2016年的目標(biāo)調(diào)高至3000萬，較原目標(biāo)2000億大增50%。而同期萬科的銷售額為2175億，恒大的銷售額占到萬科的85%，恒大與萬科的差距又進(jìn)一步在縮小。

　　在凈利潤方面，恒大優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)。2008年，恒大凈利潤只有6個(gè)億，僅為萬科40億凈利潤的15%；2010年、2011年和2014年3年，絕處逢生的恒大凈利潤分別達(dá)到75.9億、113.8億和180億，均超過萬科這3年的凈利潤72.8億、96.2億和157.5億；2015年，恒大凈利潤升至173.4億元，萬科為181億元，兩者差距只有7.6億元。

　　另外，恒大的公開報(bào)告認(rèn)為，他們堅(jiān)持一貫的“立即開發(fā)、快速建設(shè)、大規(guī)模開發(fā)、快速銷售，快速周轉(zhuǎn)”的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式，截至去年底，恒大在建項(xiàng)目330個(gè)，在建工程面積5861.8萬平方米；2015年新開工面積4255.6萬平方米，新開盤項(xiàng)目81個(gè)，在售項(xiàng)目357個(gè)；2015年竣工面積2528.8萬平方米。

　　恒大在地產(chǎn)方面的主要數(shù)據(jù)早已全面超越萬科，同期萬科A的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)是：2015年萬科的總資產(chǎn)6113億；萬科持有貨幣資金人民幣531.8億元；在建項(xiàng)目權(quán)益建筑面積合計(jì)約3147萬平方米、新開工面積為2127萬平方米、實(shí)際竣工面積為1672萬平方米。

　　據(jù)專業(yè)人士稱，恒大快速發(fā)展的“秘訣”是許家印敢拿地，許家印從王石“地產(chǎn)拐點(diǎn)論”的相反邏輯出發(fā)，一直看好中國的房地產(chǎn)市場，不斷地“跑馬圈地”，成為中國“地王”。據(jù)公開財(cái)報(bào)顯示，2009年末，恒大的土地儲(chǔ)備面積已高達(dá)5500萬平方米，到2010年末接近1億平方米，2015年末達(dá)到1.56億平方米，這個(gè)數(shù)量是萬科的兩倍多。

　　多元化的商業(yè)帝國版圖

　　恒大系公司以強(qiáng)悍的手法在A股市場不斷舉牌、“攻城略地”，不僅火爆了一批“恒大概念股”，而且還讓許家印一手打造、逆勢(shì)擴(kuò)張和快速崛起的恒大商業(yè)帝國版圖成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　據(jù)恒大官網(wǎng)顯示，恒大的商業(yè)帝國版圖共分為八大產(chǎn)業(yè)板塊，分別是地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)、體育、文化、健康、旅游和農(nóng)牧。

　　記者了解到，恒大早在數(shù)年前就開始了這種多元化發(fā)展的步伐，但是直到今年6月16日，在恒大的股東大會(huì)上，才通過了公司的更名議案。在這次股東大會(huì)上，不僅僅局限于地產(chǎn)業(yè)的恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司更名為中國恒大集團(tuán)，更精準(zhǔn)地囊括了恒大的多產(chǎn)業(yè)格局。

　　據(jù)悉，2013年前后，恒大開始了多元化的商業(yè)布局。從最初的文娛到影視和體育，再到后來迅速切入大健康、快速消費(fèi)、金融和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，短短數(shù)年時(shí)間，恒大就憑借驚人的勇氣和強(qiáng)大的資本力量構(gòu)建起了龐大的商業(yè)版圖。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者曾在江蘇啟東采訪過恒大的海上威尼斯項(xiàng)目，這是恒大在啟東海邊圈地建造的一個(gè)巨無霸項(xiàng)目，它集酒店、會(huì)議、飲食、娛樂、運(yùn)動(dòng)、保健與商業(yè)于一體。該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為8967.9畝，總建筑面積為1195.7萬平方米，再加上周邊配套的非建設(shè)用地面積5262畝，其總建筑面積為1515萬平方米，成為名副其實(shí)的“恒大再造一座城”，大得讓人咋舌。

　　一位資深股民稱，恒大通過多元化擴(kuò)張攻城略地的同時(shí)，還通過頻繁的資本運(yùn)作，擁有了多個(gè)資本運(yùn)作平臺(tái)，不僅包括集團(tuán)本身具有的中國恒大，還有恒大最近在二級(jí)市場通過舉牌和并購得來的資本平臺(tái)，另外還有通過一級(jí)市場發(fā)行形成的資本平臺(tái)，恒大因此聚攏了多個(gè)上市平臺(tái)，包括恒大健康、恒騰網(wǎng)絡(luò)、嘉凱城、恒大淘寶、恒大文化等，最近恒大又舉牌萬科，引起資本市場的軒然大波，從而讓“恒大概念股”和龐大的恒大系資本運(yùn)作平臺(tái)浮出水面。

　　許家印提出了“三二”目標(biāo)和“三高一輕”的運(yùn)作思路，實(shí)現(xiàn)做實(shí)、做大、做強(qiáng)八大產(chǎn)業(yè)的目的。“三二”目標(biāo)是指，2016年恒大要實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)銷售額3000億和集團(tuán)總資產(chǎn)2萬億的目標(biāo)。許家印稱，“ 2015年恒大的多元化產(chǎn)業(yè)格局已形成，今年不再進(jìn)入新的產(chǎn)業(yè)，要把目前的八大產(chǎn)業(yè)一個(gè)個(gè)做實(shí)、做強(qiáng)、做大，尤其是金融集團(tuán)要爭取達(dá)到1萬億的資產(chǎn)規(guī)模。”

　　許家印列出了“三高一輕”的發(fā)展思路。所謂“三高”是指高杠桿、高周轉(zhuǎn)和高收益。他說，“房地產(chǎn)本身就是高杠桿行業(yè)，沒有高杠桿不可能實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展；高周轉(zhuǎn)是指恒大從拿地到開盤6個(gè)月，最快4個(gè)月實(shí)現(xiàn)開盤，快速開發(fā)、快速銷售和快速回籠資金；高收益是指恒大為民生地產(chǎn)，客戶群是普通老百姓，滿足剛需，但是社區(qū)配套設(shè)施、園林環(huán)境、建筑立面包括裝修標(biāo)準(zhǔn)，所用材料要豪宅標(biāo)準(zhǔn)，所以恒大才敢實(shí)施‘無理由退房’，在此基礎(chǔ)上，堅(jiān)持實(shí)現(xiàn)高收益。”

　　“一輕”是指輕資產(chǎn)運(yùn)營。如何將重資產(chǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)？許家印稱，在房地產(chǎn)庫存方面，要特別注意科學(xué)合理安排推貨節(jié)奏，注意車庫和商業(yè)不要持有太多。現(xiàn)在電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)沖擊非常大，大商業(yè)不好做，收購項(xiàng)目時(shí)就要注意，自持物業(yè)太多的項(xiàng)目要謹(jǐn)慎，否則會(huì)積壓很多資金。

　　一位業(yè)內(nèi)人士稱，恒大以地產(chǎn)為主業(yè)、多元化快速發(fā)展產(chǎn)業(yè)推進(jìn)邏輯的背后，是許家印締造龐大商業(yè)帝國的蓬勃雄心。