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北京萬柳地塊限價競拍后仍問鼎全國地王
萬柳地塊背后的博弈：限出來的全國地王
紀睿坤
“地王”能被“限”出來嗎？
這聽起來頗為奇怪，而7月10日在北京土地儲備中心交易大廳，這一幕居然上演了。
為防止“地王”再現對京城樓市的負面影響，延遲一周拍賣的萬柳地塊創新了新的拍賣規則，北京土地儲備中心的一位負責人稱，該地塊創新采取“最高合理限價+配建回遷房面積”的做法，一旦開發商報價“撞線”，將轉而競配回遷房面積。
與此同時，一位不愿透露姓名的央企知情人士向本報記者稱，該地塊引起了國土部、住建部、國資委等多個中央級部委的關注。
最終，歷經一個半小時的鏖戰后，中赫以26.3億元(折合樓面地價3.8萬元/平方米、溢價率40%)、配建1.64萬平米的回購面積競得該地塊，差不多40%的溢價率。
限出來的“全國地王”
7月10日下午，北京市土地整理儲備中心的一位工作人員感嘆，許久沒有看到這樣的場景了，因為前來的人群黑壓壓一片。
“容積率僅2.0，地處成熟的高檔社區，配套成熟，擁有大型商場，靠近地鐵站，周圍有清華、北大等名校資源”，旭輝地產拓展部經理黃輝介紹，這樣的一塊優質地王，再加上其2.4萬/平方米的地王起拍價，不難想象其市場影響力。
果不其然，融創、中化方興、中赫、龍湖、萬科、華京投資、中冶、招商、懋源、九龍倉和中建綜合體10家知名房企參與此次萬柳地塊競拍。
其中，融創和中赫的競爭最為激烈，在最后競拍回購房的終極對決中，中赫地產摘得該地塊。
對于該地塊40%的溢價率，張大偉稱，“意料之中”，按照國土部的規定，對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創歷史新高的異常成交地塊，需上報國土部。
張介紹，該地塊的樓面地價高達4.42萬元/平方米，刷新了北京乃至全國土地出讓單價新高。“高地價之下，預計該地塊未來的銷售將達7-10萬元/平方米”，張大偉認為，在樓市調控前景不明的情況下，土地成本較高，占用資金龐大，地王項目盈利預期低。
事實上，與萬柳地塊同區域，被譽為北京西部最高端樓盤代表的萬科如園，對外報價4.5萬/平方米，與萬柳地王的樓面價趨近。
不過，張介紹說，綜合2009年以來溢價率超過100%的地王項目來看，除了少數絕對稀缺的城區地塊外，絕大多數的地王項目的銷售均不佳，累計簽約率不足30%，明顯低于目前市場的平均情況。
多部委強勢關注
與萬柳地王一同揭幕的還有神秘的“價格上限”。
一位不愿透露姓名的央企知情人士介紹，“準地王”一掛牌，經市場發酵，便被相關單位以內參形式上呈中央，為防止地王再現誤導市場預期，中央批示要求高度關注。
與此同時，住建部、國土部的相關人士也在電話中告訴本報記者，在樓市調控的關鍵節點，地王地塊肯定是重點監測對象。除此之外，上述知情人士介紹，在此次萬柳地塊的競拍中，財大氣粗的央企或退出或不舉牌，也是由于國資委干涉的緣故。
本報記者在拍賣現場看到，除了公開發布退出萬柳競拍的保利之外，曾報名申請參與競拍的中冶并未到場，在整個拍賣過程中，招商也并未舉牌。諸如中建、中化方興等央企代表也舉牌寥寥，和此前的預期并不一致。
或許正是引起多方關注，北京國土局“冷凍”該地塊一周，由原先的7月3日競拍延期至7月10日進行，并在拍賣過程中采取設立合理上限+配建回購房的面積，確定萬柳地塊的歸屬。
不過，針對價格上限究竟是多少，北京市國土局三緘其口，僅稱，“拍賣現場才知道”。
“從臨時暫停，并設置價格上限等諸多信號可以看到，政府對于地王再現對樓市調控政策的繼續執行的壓力。”張大偉介紹，“考慮到國土部規定，預計該地塊的價格上限不會超過50%。”
果然，神秘的“價格上限”最終的出爐的結果為26.3億元，溢價率僅40%。不過，對于折合樓面地價高達3.8萬元/平方米，依然穩坐京城地王。
據悉，萬柳地塊的競標底價為2.4萬元/平方米，只要溢價超過20%，單價就會上3萬元/平米，成為北京歷史上住宅地塊單價最高的地王。
在上述人士看來，這似乎也是規避調控的一種智慧，“抬高底價，可以提高競拍門檻，更為重要的是，在降低溢價率的同時，也可多收土地出讓金”。
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