杜麗娟

　　土地市場深度調整

　　5月19日，北京萬柳地塊以18.66億元起價做拍，起拍價格創歷史新高，預計最終土地出讓金將超過20億元，粗略計算其樓面價將達到2.4萬元/平方米。

　　相比5月份北京土地出讓金僅僅為0.7億元的成績，此次萬柳的高價起拍，也被寄予厚望——或許將借此轉變土地市場以往5個月的冷清局面。數據顯示，北京前5個月土地出讓金為135.6億元，比去年同期大幅縮水了129億元。“政府的推地策略一向是上半年松，下半年緊。此次推出的高價地在一定程度上可以調動市場的積極性，但并不能成為轉折點。”中國房地產學會副會長陳國強說。在他看來，土地市場或將仍然難挽頹勢。

　　學區房推高地價成本

　　此次掛牌的萬柳地塊東至北京華聯萬柳購物中心，南至萬柳小區4號街，西至圣華寺路，北至巴溝村北路，以“三通一平”的形式供地，規劃用途為商業、住宅綜合用地。從區位上看，位于北京三四環之間的萬柳地塊雖算不上核心地段，但其最大的賣點在于它地處北京最著名的學區房區域。目前全北京共有6個頗具規模的學區房熱點板塊，其中首推海淀區中關村板塊。這里毗鄰北大、清華，不僅是海淀區也是全北京最多著名中小學的集結地帶。購買學區房的業主擁有一個對口學校的名額，因此價格不菲。

　　“學區房現在算得上最不愁價格和銷路的房子了。有了這樣的區位優勢，萬柳這么高的起拍價就不足為奇了。”全國房地產工商聯理事陳寶存分析說。

　　中原地產數據顯示，目前萬柳區域二手房均價在4.6萬元/平方米，品質比較好的社區，均價也已經超過5萬元/平方米，比如碧水云天、萬泉新新家園等小區的均價已經超過5萬元。“萬柳區域是成熟的高檔社區集中區域，2008年以后該區域內基本已經無期房住宅供應，住宅市場供應匱乏。”在中原地產市場部總監張大偉看來，作為稀缺性地塊，因此起價比一般地塊要高。

　　“當前新拍土地定價主要參與市場同區域二手房的價格，萬柳如今的定價更多是圍繞周邊配套設施在最后定價。”陳國強表示。而經過十年的開發，萬柳地區已經成為相對成熟的住宅商業社區。

　　此外，《中國經營報》記者還了解到，根據北京市土地規劃，未來5年時間，北京三環以內將不再供應新的住宅用地，在這種情況下，萬柳地塊更突顯其稀缺性。“當前三環以內城區已經沒有可開發的區域，萬柳雖不屬于核心的區域，卻因特殊的地理位置，擁有很多高端住宅的樓盤。參考這種標準，萬柳依托學區房的優質，價格必然上漲。”陳國強坦言。

　　土地市場蕭條

　　處于深度調控期的北京土地市場，今年已連續兩個月經歷住宅用地零成交量的“慘象”。

　　如果比照此前出讓的東城區香河園3號地43%的溢價率，萬柳此次高價起拍，似乎預示著政府對土地市場再次釋放。

　　土地儲備中心數據顯示，2012年1～5月份北京共推出6塊住宅用地和9塊商業用地，而去年同期為19塊和22塊，掛出宗地數量同比分別大幅下滑了68.4%和59.0%。其中，1～5月全市僅成交7宗住宅用地，建設面積56萬平方米，4～5月北京無新增住宅用地上市，導致5月無一住宅用地成交。2012年前5月北京市土地出讓金為135.6億元，比去年同期大幅縮水了129億元，降幅達48.7%。

　　“減少有兩個方面的原因，一是土地供應主要集中在大興、房山等遠郊地區，開發商拿地的積極性不高。在全國房價下行走勢下，遠郊區塊銷售更受抑制。另一方面，地方政府推地的速度也不可能很快，很多都是完成拆遷才能出讓，具有出讓條件的地塊沒有那么多。”中國指數研究院(微博)分析師何田說。

　　在何田看來，不僅北京土地市場不景氣，全國土地出讓金情況也并不樂觀。數據顯示，全國1～5月20個重點城市的土地市場共計成交1691塊土地，累計土地出讓金為1892.6億元，僅為去年全年土地出讓金的21.3%，同比大幅縮水了1140.9億元。其中，住宅用地累計僅成交380塊。

　　大部分開發商壓縮拿地額度，緩開工不拿地，成為開發商常態。根據中原集團研究中心監測，2012年前4個月，十大標桿房企的權益購地總金額為189億元，較去年同期下降63%。從購地和銷售的對比情況來看，今年前4個月十大標桿房企權益購地金額與銷售金額的比值僅為12%，這一水平是自2008年以來的最低位。在銷售不暢的市場大背景下，開發商在土地拓展方面愈發謹慎。

　　而政府推地的節奏和速度也在放緩，從目前土地市場成交和出讓金增量來看，推地的效果并不理想。

　　“如同上述萬柳地塊的推出，也是政府不得已而為之的動作吧。在前5個月成交不理想的情況下，相當于已經是政府土地管理部門放低姿態，用優質地調動開發商的拿地積極性，并希望以核心地塊回暖拉動整個土地市場。”陳寶存分析認為。

　　也正如陳寶存所言，在土地出讓金銳減的情況下，全國土地財政收入也深受影響。“十二五”期間3600萬套保障房的建設任務中，地方政府需要拿出5000多萬元用于保障房建設，而各地的土地收入是保障房建設資金的重要來源。如果土地市場不能回暖，保障房建設任務也變得更加困難重重。

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