賈海峰

　　“約10%的外資直接投向中國房地產(chǎn)。”

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會委托北京科技大學(xué)等單位所做《流動(dòng)性過剩與中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控研究》(以下簡稱“研究報(bào)告”)報(bào)告日前發(fā)布。研究報(bào)告指出，雖然外資投資占房地產(chǎn)總投資規(guī)模比例不到2%，但是在我國實(shí)際利用外資資金中，卻有10%左右的資金直接投向了房地產(chǎn)。

　　與此同時(shí)，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2007年全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資(不含外商直接投資)高650億元，增長64.8%，整體高出其他渠道資金增長26.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　從緊貨幣政策未能抑制房價(jià)

　　研究報(bào)告的執(zhí)筆人、房地產(chǎn)金融專家、北京科技大學(xué)教授趙曉在報(bào)告中表示，結(jié)合2007年房地產(chǎn)市場走勢研究，加息等貨幣政策對房價(jià)影響不大。相反，房地產(chǎn)投資很容易受貨幣政策影響，貨幣供應(yīng)量每改變1個(gè)單位，房地產(chǎn)投資相應(yīng)改變幅度在1.2個(gè)百分點(diǎn)以上。

　　減少貨幣供應(yīng)量會使房地產(chǎn)投資規(guī)模下降，在需求不變的情況下，房地產(chǎn)供應(yīng)量會減少，進(jìn)而使房價(jià)進(jìn)一步上升。

　　但是從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，2007年全國房地產(chǎn)投資規(guī)模達(dá)到2.52萬億元，同比增長30%，占城鎮(zhèn)總投資比重高達(dá)21.5%。

　　趙曉認(rèn)為，不能簡單地把房地產(chǎn)投資規(guī)模增長視為房屋供應(yīng)量增加，進(jìn)而可以采取減少貨幣供應(yīng)量等方式來調(diào)控房地產(chǎn)市場。應(yīng)該區(qū)分對待房地產(chǎn)投資資金的來源、種類，一方面要抑制對房地產(chǎn)行業(yè)的過熱投資，另一方面要加強(qiáng)引導(dǎo)，使“純潔”的資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，形成房地產(chǎn)開發(fā)力量。

　　研究報(bào)告引用的數(shù)據(jù)表明，目前我國房屋供應(yīng)與需求的比例還在0.84∶1左右，在這個(gè)背景下，貨幣調(diào)控政策應(yīng)區(qū)分對待進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的資金。

　　2007年全年，房價(jià)以近乎瘋狂的狀態(tài)上漲——2007年12月，北京同比上漲45%；深圳為51%；廣州30%；當(dāng)月天津、上海、重慶三地的房價(jià)同比漲幅也在15%以上。

　　2008年以來，以“雙防”為目標(biāo)的“從緊”貨幣政策推出，其對房價(jià)走勢影響如何？是否能抑制房價(jià)上漲幅度？

　　趙曉認(rèn)為，減少貨幣供應(yīng)量等緊縮貨幣政策不能對房價(jià)起到明顯抑制作用。雖然整個(gè)2007年國家在不斷回收流動(dòng)性，上市公司財(cái)務(wù)也處于流動(dòng)性緊張的局面，但是整個(gè)房地產(chǎn)市場表面上，仍是顯現(xiàn)出流動(dòng)性過剩的局面。

　　研究報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)流動(dòng)性更多投向了虛擬財(cái)富，如股票、炒樓等領(lǐng)域，對房地產(chǎn)開發(fā)投資沒有太大幫助；相反，這是出現(xiàn)泡沫的跡象。

　　趙曉認(rèn)為，2007年的貨幣政策并未起到抑制外資進(jìn)入國內(nèi)投資房地產(chǎn)的作用。

　　雖然2007年國家先后出臺了多項(xiàng)限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)投資的政策，但依舊擋不住外資投資中國房地產(chǎn)的熱情。

　　研究報(bào)告指出，外資通過變化渠道、購買物業(yè)、借道二三線城市等多種手法，加速進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)；個(gè)別二三線城市2007年引入外資投資房地產(chǎn)的資金規(guī)模增幅甚至超過了100%。

　　地方摸底外資進(jìn)入情況

　　2007年底，國家工商總局緊急命令各地工商部門調(diào)研本地區(qū)的外資投資房地產(chǎn)的真實(shí)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并盡快上報(bào)。

　　如今，距離國家工商總局摸底外資投資中國房地產(chǎn)工作開始已有3個(gè)月，有消息表明，各地所統(tǒng)計(jì)的外資投資房地產(chǎn)數(shù)據(jù)已基本報(bào)回國家工商總局。下一步，國家工商總局會將此次調(diào)研結(jié)果報(bào)給房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)部門，結(jié)合各方面的意見醞釀下一步對外資投資中國房地產(chǎn)的政策。

　　有關(guān)人士表示，這次調(diào)研工作比較簡單，只是統(tǒng)計(jì)本地區(qū)的外資投資房地產(chǎn)的情況。然而，就是簡單的統(tǒng)計(jì)，也讓工商總局人士大吃一驚。

　　雖然最終數(shù)據(jù)還沒有對外公開，但是根據(jù)幾個(gè)已經(jīng)公布數(shù)據(jù)的省份調(diào)研結(jié)果來看，外資投資內(nèi)地樓市確實(shí)來勢洶洶。以湖北省為例，2007年該省新增外資投資房地產(chǎn)規(guī)模近10億美元，比2006年增長228%。湖北省外商投資額的1/6集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，約有53億美元以上。

　　根據(jù)湖北省調(diào)研結(jié)果，外資進(jìn)入中國仍然是謹(jǐn)慎“鉆政策空子”，多數(shù)外資選擇沒有被列入外商投資目錄限制類的普通住宅進(jìn)行投資，只有少數(shù)外資以各種渠道，仍在非法開發(fā)別墅、高檔住宅等類產(chǎn)品。

　　開發(fā)普通住宅有助于地方政府解決居民住房問題；適當(dāng)介入商業(yè)項(xiàng)目，有助于幫助地方政府改善城市環(huán)境，提高土地價(jià)值。而外資能在嚴(yán)格的限制政策下大規(guī)模進(jìn)入中國投資房地產(chǎn)，一定程度上是與地方政府找到了利益共同點(diǎn)，得到了地方政府的默許或幫助。

　　根據(jù)國家工商總局外資企業(yè)變更、登記資料，整個(gè)2007年外資以注冊、增資等多種形式進(jìn)入中國設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)300多家。由于預(yù)期中國將進(jìn)一步關(guān)閉外資投資房地產(chǎn)大門，很多外資投資者搶先一步，登陸中國。

　　由于，多數(shù)外資是處于人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期而進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。研究報(bào)告指出，利率等貨幣政策工具對房地產(chǎn)市場的調(diào)控影響度越來越小，與其單純利用貨幣工具去影響房價(jià)，不如配合稅收、土地等政策去解決房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)問題。

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