1月15日，京投發(fā)展披露業(yè)績預減公告， 2019年預計減少歸母業(yè)績2.89億元，扣非后預計減少2.57億元。全年凈利潤約為6900萬元，同比減少80.72%。扣非凈利潤3300萬元，同比減少88.61%。

　　京投發(fā)展的主要項目集中在北京，近兩年受調(diào)控政策影響，銷售速度一直不達預期。2018年原定銷售目標為70億元，實際完成45.39億元。2019年銷售目標為76.8億元，實際完成65.64億元。

　　與此同時，公司還在激進拿地，2019年土地投資高達近130億。根據(jù)聯(lián)合信用評級有限公司1月9日出具的報告，2019年京投發(fā)展累計新增借款108.26億元，新增借款已經(jīng)占到2018年末凈資產(chǎn)的234.58%。

　　連續(xù)兩年銷售不達預期

　　京投發(fā)展解釋業(yè)績減少原因稱，“2019年京投發(fā)展總簽約銷售額65.64億元，較2018年45.39億元相比大幅增加，不過其中部分簽約銷售額在2019年度尚未滿足交付條件，故2019年度房地產(chǎn)業(yè)務可結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入與2018年相比預計減少近36億元，導致業(yè)績相應減少”。

　　與此同時“因新增項目投資，2019年度公司費用較2018年度有所增加，而上述新增項目在2019年尚不能貢獻業(yè)績。” 上述原因使得公司2019年度業(yè)績下滑。

　　由于基數(shù)低，2018年起，京投發(fā)展銷售額就開始快速增長，2018年簽約銷售額增長614.21%，2019年增速有所回落，仍達到44.61%。

　　但由于公告所述原因，銷售額的增長并未體現(xiàn)在公司的業(yè)績上，2018年京投發(fā)展營收和凈利潤分別僅增長28.27%與11.22%，2019年前三季度則分別下滑40.72%與130.6%。

　　京投發(fā)展主要可售項目集中在北京及環(huán)京地區(qū)，在調(diào)控壓力下，去化速度受到了顯著影響。2018年，公司原定銷售目標為70億元，實際完成45.39億元，完成率為65%。2019年銷售目標為76.8億元，實際銷售額65.64億元，依然未達到目標。

　　事實上，跟同行業(yè)其他公司相比，京投發(fā)展周轉(zhuǎn)率是偏低的。截至2019年三季末，京投發(fā)展存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.0249次，在A股100多家地產(chǎn)企業(yè)中墊底。

　　2019新增借款108億元 資產(chǎn)負債率達到91%

　　京投發(fā)展主要業(yè)務是軌道物業(yè)開發(fā)，軌道物業(yè)開發(fā)特點是前期投資巨大、項目周期漫長，京投發(fā)展副董事長高一軒曾向媒體透露，單一項目從規(guī)劃到上市通常需要8-10年時間。這就導致公司負債率始終處在較高水平，2013年以來京投發(fā)展資產(chǎn)負債率長期保持在80%以上，不少年份甚至超過90%。

　　在銷售速度低于目標的情況下，京投發(fā)展還在激進拿地。2019年公司獲得多宗土地使用權(quán)，其中北京軌道物業(yè)項目兩個，無錫軌道物業(yè)項目一個，土地投資高達近130億元。

　　截至2019年上半年，京投發(fā)展持有待開發(fā)的土地有四宗，除一宗位于燕郊外，其他三宗分別位于北京門頭溝潭柘寺鎮(zhèn)、豐臺區(qū)花鄉(xiāng)、海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)。合計土地面積為52.7萬平方米，規(guī)劃建筑面積達到85.36萬平方米。

　　作為一家以軌道物業(yè)開發(fā)為主營業(yè)務的公司來說，京投發(fā)展土儲規(guī)模并不大，這是這兩年大舉拿地的主要原因。但在軌道物業(yè)項目開發(fā)周期長，周轉(zhuǎn)緩慢的背景下，資金上可能要承壓。

　　今年上半年京投發(fā)展應付利息達到4.35億元，同比增長196.7%。截至三季末，賬面貨幣資金為26.33億元，而短期借款加一年內(nèi)到期的非流動負債為21.53億元，現(xiàn)金剛夠覆蓋短期債務，而公司總的有息負債達到298.08億元。

　　京投發(fā)展受限資產(chǎn)規(guī)模，及受限資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例也在不斷攀升。從2017年到2019年上半年，受限資產(chǎn)金額分別為45.52億元、86.52億元、100.15億元。分別占當期總資產(chǎn)的16.34%、27.15%、23.36%。受限資產(chǎn)主要作為長期借款與短期借款的抵押物。

　　根據(jù)聯(lián)合信用評級有限公司1月9日出具的報告，2019年1-12月京投發(fā)展累計新增借款108.26億元，2018年底公司借款余額為208.05億元，到2019年底借款余額已經(jīng)攀升到了316.31億元。2019年新增借款已經(jīng)占到2018年末凈資產(chǎn)的234.58%。新增借款主要由委托借款構(gòu)成，用途是日常經(jīng)營及補充流動資金。

　　大量新增借款導致公司負債率大增，從2018年底的85.52%已經(jīng)增長到2019年三季度的91.22%。