出品：大眼樓管

作者：肖恩

　　早在今年的2月3日，融創中國就已經預告了公司在過去一年的主要業績及降杠桿的成果。3月11日，融創中國披露全年業績公告，實現營收2305.9億元，同比增36.2%；歸母凈利潤356.4億元，同比增36.9%，預計每股分紅1.65元，同比增長33.9%。

　　事實上，作為房企而言，當年的賬面成績確實反映了公司施工、竣工結算的成績，但更多的還是反映了一兩年前的融資及銷售的狀況。站在目前看未來，融創中國明顯放慢了步伐，銷售不達目標，資產越來越重，利潤率也有所下滑，站在存量時代，曾經突飛猛進的融創也面臨尾大不掉的局面嗎？

銷售未達6千億 增速逐年放緩

　　2020年，融創全口徑合同銷售金額5752.6億元，盡管在行業內排名穩居第四名，但增速明顯下滑。相較于2019年的5562.1億元同比僅增3.42%，雖勉強維持正增長，但增速從2017年的140.3%大幅下滑至個位數。

　　事實上，早在一年前的業績發布會上，總裁汪孟德就表示2020年做到6000億+的銷售目標是沒有問題的，此外孫宏斌也補充說，超過6000億是肯定的。而現實是，融創并未完成全年設定的6000億元銷售目標。去年初，融創2020年可售貨值8200億元，最終去化率為70%，今年預計全年可售貨源將超過9000億元，如果保持去年的去化率，則銷售額僅有6300億，預計同比增長率仍處在個位數。

　　此外，克而瑞數據顯示，對比行業TOP5，融創過去一年的的銷售增速僅高于碧桂園2.24%，較恒大、萬科、保利都低不少。

　　從銷售均價來看，2020年為14020元/平米，較2018、2019年的15070元/平米、14530元/平米再次下滑。今年前兩個月，融創全口徑實現銷售額684.2億元，與2019年的422.3億元增長62%，銷售均價為15480元/平米，整體銷售有所恢復。

毛利率下降至21% 土儲成本低

　　融創2020年實現營收2305.9億元，同比增36.2%；歸母凈利潤356.4億元，同比增36.9%，總體來說還是兌現了市場的預期。其中，物業銷售收入、文旅城建設及運營收入、物業管理收入、其他業務收入分別為2188.8億元、38.8億元、33.4億元、44.9億元。

　　房地產物業銷售依然占據絕對主要的低位，而近兩年發力的文旅項目在營收增長10億的情況下，業績卻從2019年的13.83億元下滑至2020年的3.76億元。

　　此外，值得注意的是，融創2020年營收增長36.9%，但成本卻增長42.4%，毛利率有所下滑。較2019年度的毛利率24.5%，其2020年度毛利率下降3.5個百分點至21%。

　　盡管短期銷售均價、毛利率均有所下滑，但融創較低的土儲成本是其盈利的保證。截至2020年底，融創平均土地成本僅約4270元/平方米，相當于去年14020元/平米均價的30%，且約78%的土儲位于一、二線城市，相對來說房價大幅下滑的可能性小。

降杠桿成果顯著 文旅資產明顯加重

　　土地方面，融創過去一年在土地市場上的動作不小。全年新增土地儲備約為5877萬平方米，新增貨值7261億元，較全年4102.1萬平方米的銷售面積多43.27%，土儲池子還在擴大。

　　截至2020年底，融創中國的土地儲備約2.58億平方米，其中權益土地儲備面積約1.61億平方米，相較于2019年底約2.34億平米總土儲，約1.5億平米權益土儲均有提升。

　　當前，融創的土地儲備貨值約3.1萬億元，預計夠滿足4-5年的銷售。此外年報顯示，融創的投資性房地產規模近兩年快速提升，從2016年6.56億狂飆至2020年近300億元。之所以較2019年沒有大幅增長是由于前述融創在過去一年處置了不少資產的緣故，而在文旅項目上的投入卻沒有停止。

　　數據顯示，融創在2019、2020年的文旅項目資本支出分別達到222.98億元、187.8億元，兩年就投入超過400億元，截止去年底，融創文旅已落地39城。

　　盡管拿地力度不減，文旅項目加大投入，但融創還是在去年拿下了降杠桿的難題。

　　報告顯示，2020年末，融創中國借貸總額為3034.4億元，凈負債率同比下降76個百分點至96%；同時，非受限現金短債比持續改善，2020年底已提升至1.08，剔除預收款項的資產負債率也實現下降，2020年底已降至78%。

　　截至2020年底，融創在手現金1326億元，三項指標均達到“三道紅線”政策標準。早在去年業績發布會上，孫宏斌就曾表示要賣掉一些持有的資產，比如酒店、商業甚至一些樂園，并認為處置資產是比較堅決的事情。恰逢下半年三道紅線政策的出臺，融創處置了不少資產。