2024年的春天已經來了一段時間，但對于房地產行業，似乎還沒有。

　　過去的2023年，出險企業數量仍在增長，債務延期、重組的公告也層出不窮。而依然有像龍湖、中國金茂等優秀房企砥礪前行、為行業注入信心，龍湖用運營+服務板塊助力轉型，中國金茂則以“一核三聚焦”深耕城市運營、打造差異化。

　　在地產市場剛需下滑的背景下，中國金茂旗下的金茂府作為行業高端住宅的典范，產品升級至3.0后，在天津首開超15億、上海首開即售罄的成績令全行業眼前一亮。同時，華夏金茂商業REIT作為首批發行的消費基礎設施類REITs，在投資項目的輕資產化探索上更進一步。

　　地產行業的下半場，除了“活下去”，內生增長、精品化、轉型都將成為關鍵詞，房企們的選擇和方向也值得期待。

　　穩健的財務是基礎

　　在供需關系發生變化的今天，“高杠桿、高周轉”的規模增長時期已經過去。如何優化債務水平和結構、同時保持融資的通暢，成為支持穿越周期的基礎。

　　2023年中國金茂的“三道紅線”均保持在綠檔，一年內到期債務占比僅為19%，外幣債務占比降至29%，都保持在30%以下的水平。同時，公司以低息的中長期融資來優化債務結構，存量債務的平均期限5.62年。

　　在融資端，金茂在規模和品類上保持著積極嘗試，包括發行了央企首單地產自貿區債、全國最大規模（100億元）的儲架式碳中和CMBS—金茂大廈CMBS，首批消費基礎設施類REITs之一。

　　同時，金茂也把控住降杠桿和融資之間的節奏，留出了較大的融資空間，包括100億的中票和83億的公司債的在手額度，近750億的銀行授信額度和可供融資的持有物業等。

　　而融資渠道的相對通暢并沒有讓金茂忘記錘煉自身的內功。2023年公司的經營性現金流繼續保持正向凈流入，全年凈流入30.91億元。

　　管理層也表示了對現金流穩定的高度重視，堅持以收定支，以回定投；在2023年做到104%的回款率，進一步增強了財務盤面的穩定性和抗風險能力。

　　做產品力的“卷王”

　　2023年，地產行業整體仍處于筑底階段，消費者的信心也尚需恢復，整體房價仍存下行趨勢。

　　中指研究院數據顯示，2023年，在30家百億代表房企中，一二線城市的銷售占比為85.4%，同比增長了3.4%，同時中高端改善型住宅展現韌性。對于深耕高能級城市和高品質住宅的中國金茂，這似乎正是舒適區。

　　2023年，中國金茂住宅公寓平均簽約單價約2.1萬元/平方米，較大幅度超過全年全國商品房銷售均價約為1.04萬元/平方米（根據國家統計局相關數據計算）；同時超過88%的簽約額位于一二線城市。

　　在開發產品上，就在上周五，3月22日，中國金茂發布了“金玉滿堂”四大全新產品線，著力創新迭代、增強競爭力。

　　其中的“金”，即金茂的拳頭產品“府”系，在2023年迎來了迭代升級，進入到府系3.0。從金茂府1.0“ 會呼吸的房子”、到金茂府2.0“會思考的房子”，“府系3.0”的“自然生長的社區”將生活拓展至社區，滿足了現階段住宅中居住屬性占比上升的趨勢。

　　府系3.0的首款作品天津體北金茂便開了個好頭，首開一舉拿下15億元的銷售額，其中168套中18位業主為金茂府的老客戶，用“復購”體現品質；2024年上海中環金茂府，266套房源同樣首開當日即售罄。

　　金茂又一次用成績證明了，高品質的“好房子”始終是受到市場青睞的。

　　輕資產穩步向前 “投融管退”進一步打通

　　定位“城市運營商”，開發業務顯然不是金茂發展的全部?！耙缓巳劢埂敝小叭劢埂钡念I域包括精品持有、高端服務和建筑科技領域。

　　對于精品持有型物業項目，中國金茂總裁陶天海表示，在組織架構調整上，總部成立資產管理部統籌負責公司持有物業的投融管退；酒店和商業實現輕重資產的分離，重點打造輕資產的管理能力。而2023年試點資產類型拓展至消費基礎設施的REITs，正是實現“投融管退”閉環、投資項目輕資產化的重要渠道之一。

　　作為首批吃螃蟹的企業之一，華夏金茂商業REIT以長沙金茂覽秀城為標的資產，于今年3月登陸上交所交易，一方面是對金茂長期以來堅持精品發展的肯定；更重要的是，伴隨著公司的商業項目穩步回升、酒店業務業績回到疫情前的水平，本次的順利發行也為后續將這些優質項目裝入REITs平臺打好了基礎。

　　金茂服務作為公司的物管上市平臺，2023年在管面積第三方占比來到了47%，接近一半，對中國金茂的依賴在下降；緊接著，在2024年開年便打響了今年物企并購的第一槍，將潤物嘉業收入麾下，發展非周期業務。金茂服務在業務上與母公司不斷獨立，而在區域上加強相互協同和規模效應，反映出這一賽道的底氣，并以更多的精力開拓市場為中國金茂的第二曲線貢獻力量。

　　一一看下來，不難發現，中國金茂的城市經營和一核三聚之間的相互助力，項目期內包括天津上東金茂智慧科學城、青島金茂中歐國際城在內的多個城市運營項目的銷售業績表現均在區域內排名前列，體現著各賽道自身和相互協同的能力。

　　在堅持穩健和品質的基礎上，地產行業需要像中國金茂這樣的“實踐者”，去開拓地產新模式的更多可能性。