原標題：銀行全面收緊房貸，購房者剛需被誤傷 | 回眸2021

　　2021年，銀行客戶經理、中介和買房者對于房貸的看法出奇的一致，一個字：難。

　　新春伊始，樓市仿佛著了火一般，上海二手房1小時調漲40萬元、“人肉馬甲”增加搖號概率等新聞頻頻被爆出，給買房者和賣房者都“踩了一腳油門”。隨后，上海監管八部門聯合發文，樓市迎來最強調控和一整年的寒冬。

　　申請房貸：難熬的等待

　　2021年年初，薛讓（化名）正在坐等銀行放款。去年12月中旬，她向銀行申請了住房貸款，銀行經理對她表示，貸款應該在2021年元旦過后的一兩個星期就能夠批下來。

　　這與此前的流程別無二致，一般而言，銀行房貸審批在材料交齊后只需一個星期，隨后2-3個星期便能夠放款。

　　然而，1月21日晚，上海市住建委等八部連夜出臺《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（下稱《意見》），加大樓市調控砝碼，嚴格限購、限貸、打擊假離婚，給過熱的樓市降溫。

　　政策一出，1月22日上午，銀行便通知薛讓，她的貸款“暫時批不下來了”。

　　“那時候我已經約了房東準備過戶，本來想著過好春節就開始裝修，今年夏天就能全家搬入新房。但是在政策落地后的第二天，銀行就立刻開會，要做整體的業務調整，因此即使我并不屬于政策打擊管控的范圍，但業務也受到影響了。”薛讓對記者回憶說。

　　幸運的是，最終薛讓的貸款在等待兩個月后便下放，沒有影響后期的裝修和入住。而更多的購房者則沒有這么幸運。一位在上海的購房者向記者羅列出時間表：在今年7月初，客戶經理已經完成受理，一個星期后便完成貸款審批，隨后一個月時間內她完成了抵押手續辦理，但銀行放款時間一拖再拖，最后終于在年底12月放款。據粗略估算，2021年房貸放款平均耗時4-6個月。

　　“等待的心情只有自己知道，真的是眼淚汪汪，現在終于可以踏實睡覺了。”薛讓表示。

　　如果只是難熬的等待，那還不是壓垮購房者的“最后一根稻草”。2021年，最先傳來銀行停貸消息的是廣州。4月，市場傳言包括中國銀行、郵儲銀行、交通銀行、平安銀行等銀行停貸二手房，引起恐慌。實際上，有部分銀行確實暫停接辦新的個人按揭業務，但并非全面停貸。隨后，有更多城市跟進，武漢、南京、無錫、上海等地紛紛傳來消息，已暫停全年個人按揭貸款申請，原因是額度已用完。上海一位城商行客戶經理曾對記者坦言，購房按揭貸款該銀行暫時不做，由于額度收緊，就算審批通過了，放款也要等到明年。而且由于監管政策趨嚴，銀行也怕麻煩，同樣的時間做別的貸款不香嗎？

　　可房貸市場的任何風吹草動，對已在熱鍋上的購房者而言，都是一記重擊。90后的王強（化名）怎么也沒想到，買房路上“最大的攔路虎”竟是銀行貸款。今年臨近年中，他已看過區域里大部分的售賣房，令他擔憂的是銀行貸款怎么做、什么時候放、放不放得足。

　　為了借貸，王強和中介在不同銀行之間輪流轉，每家銀行的政策不同，但都在變。“之前為了流水賬面做的合規，中介替我想到的辦法是父母參貸，并且明確了一家銀行是可以做的。我已經找到銀行負責人，問了材料情況，準備著手了，銀行突然收到一道通知，一律不再受理含有父母參貸的案例，等于說當天一下子就變了。”

　　還有的購房者在網上貼出自己的經歷：“這輪房貸政策是6月10日開始調整的，我6月9日簽了合同，結果中介通知我重簽，因為原本那家合作銀行突然說停貸了，又重新找了一家銀行，貸款利率一下子漲到5.7%。”

　　銀行的放貸政策說變就變，之前能夠做的案例明天或許就會泡湯，如果剛巧碰上停貸或加息等政策變化，就會把購房計劃全盤打亂。對于王強而言，如果他的貸款有任何耽擱，或許將面臨高達百萬的違約金。

　　王強告訴記者，由于貸款額度緊張，銀行還會用大額存單“抵賬”，30萬元的存單可以抵一個月一萬的流水，不同銀行的“抵賬”比例不一樣。王強最后通過捆綁辦理信用卡辦下了貸款，并且趕在下個政策出臺之前如愿拿到貸款。

　　被政策誤傷的剛需

　　王強對記者表示，他很幸運，趕在“三價就低”政策出臺前辦理好貸款業務手續，沒有受到影響，否則不光趕上7月的上海房貸利率上漲，還要經歷“三價就低”的評估，拿到手的貸款將減少，直接打“骨折”了。

　　8月6日，上海市房管局召開會議表示，即日起上海各銀行審核貸款金額以“三價就低”為原則，即銀行將根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中，相對最低的價格審批貸款額度。其中，網簽合同的定價由賣家與買家商定而成。交易中心核驗價主要是由房產交易中心自動評估，所繳納的稅費都是以該核驗價格為準。銀行評估價則是簽訂貸款合同之后，銀行找其信任的評估公司評估所交易房產的資產價值。

　　“七月利率調整，八月政策調整，我不會是最倒霉的吧？”有網友表示，網簽價230萬元的房子，銀行評估價只有160萬元，現在只能貸80萬元，也就是說，首付要付150萬元。“最關鍵的是，我已經付了五成首付，由于貸款額不足，結果湊不齊中間的差價。”

　　“我想購買的小區核稅價終于出來了，是市場價的5.6折，買240萬元的房子，核稅價134.4萬元，只能貸67萬元，我首付要付173萬元。我要是能付得起這個首付，還會買到這個地段？”另一位網友表示，核稅價出來后中介慌了，購房者也慌了。

　　沈梅（化名）是上海一位中年阿姨，為了給即將結婚的兒子買下一套婚房，她在比較了好幾套二手房后，正準備下手時遇上“三價就低”新規，手上的現金一下子湊不夠首付了，面臨著要么借錢，要么換更小的房子的選擇。

　　此外，為了遏制“假離婚”購房，北京市住建委發布《關于進一步完善商品住房限購政策的公告》。其中提出，自2021年8月5日起，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。

　　此前北京的限購措施為北京夫妻離異后任何一方買房的，只需符合樓市限購政策即可，只是對于離婚一年以內的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執行。

　　然而，北京市住建委相關負責人表示，自限購政策實施以來，離婚購房的情況呈擴大趨勢，僅近一段時間以來，就有約14%的房屋交易屬于離婚家庭購房。這既影響了調控效果，也容易產生一系列法律風險和道德風險。

　　類似的政策在今年1月21日，上海樓市調控放大招：對夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。在此背景下，不少銀行放貸政策也出現調整——只要離婚未滿三年的，相關房貸業務一律拒之門外。

　　但在執行過程中，是否會誤傷剛需？人到中年的古月（化名）便是這樣一位被政策“一擊即中”的換房者。“政策變了，改變的就是我們的一生。”第七次從區房地產交易中心走出來時，古月感到很絕望，按離異前家庭總套數計算，她已被列入限購群體。

　　今年以來，她無數次地奔波在房地產交易中心、銀行等地，反映自己的情況，她需要證明自己是真離婚，然而無論是拿出法院判決、夫妻贍養明細等任何證據，都不能改變限購原則。古月在限購政策出臺之前已賣掉原本的房子，在政策出臺后便被定為限購人群，時機巧合下，想要置換改善住房條件的古月最終沒能買下心儀的房子，導致今年小升初的女兒錯過進入心儀學校的機會，工作也因自己到處奔波受到影響。

　　古月如今只能每月付上萬元的房租，等待三年的“限購期”結束，屆時才能再次擁有自己的落腳之地。

　　“三年內離異單身我們是不會貸款的。”上海一位銀行人士告訴記者，“因為我們無法判斷你是不是假離婚，連法院判定協議下來了都說不準，所以只好一刀切，情況太復雜的我們也不想接。如果再婚了那可以做，但是不管你之前有沒有過貸款，一般也是按二套房的房貸去做。”

　　在古月的微信群里，“躺著”一堆被誤傷的真離婚人士，在歷經一年的發聲后，他們已逐漸接受自己無法購房或按首套房貸款的結果。

　　“今年以來，剛需型置業比較多。但是下半年以來，受到‘三價就低’和‘信貸收緊’影響，首付比例高，部分剛需被誤傷。這個政策是會長期執行的，但是，未來評估價和市場價會進一步靠攏，首付比例會隨之降低。”上海中原地產首席分析師盧文曦表示。

　　卡住資金流滋生灰色產業

　　如果讓銀行人士來總結2021年的貸款政策，“嚴監管”是他們選擇的關鍵詞。臨近年末，上海、佛山、深圳、蘇州等地相繼傳來放貸速度加快、房貸松動的消息，如同上述購房者般苦苦等候半年的客戶終于在年底前收到放款。

　　對此，有銀行內部人士對記者表示，實則并無變化，只是把之前積壓的貸款下放而已，并無實質上的額度松動變化。記者走訪了解后發現，放款速度與之前相比有所提升，但沒有全面的明顯變化。因此被銀行卡住資金鏈的脖子后，影響的是整個行業，同時也滋生出灰色地帶。

　　一位北京的房產中介人員向記者透露，整個行業在2021年遇到寒冬。“因為銀行放款慢，整個流程被拉長很多，可能一個連環單想要做完得一年多時間，以前撐死了就5個月。”

　　雖然市場流傳“北上廣不相信眼淚，也不缺錢”，但這位房產中介表示，除了剛需黨，大部分賣房買房的人都是出于置換需求，能拿得出全款的買家是少數。就拿這位中介負責的樓盤為例，現在一個月也賣不出一套房，整個門店在12月只成交了1單。

　　拿捏住資金流就扼住了房市的“七寸”。以往銀行放貸速度快，資金周轉周期短，交易頻率會更高，而現在拿不到錢只能等。

　　“以往我們可以跟業主談，從過戶到收到款項是有一個數的，但現在過完戶以后什么時候能拿到錢，不知道。你說半年一年的周期，誰愿意等？”上述房產中介表示。

　　在這樣嚴格的貸款要求下，貸款中介活躍在一線。由于銀行貸款額度緊，不少需要資金的購房者被中介介紹去走另一條路——墊資過橋。

　　“我們就是今年才做的，很多人都這么操作，銀行貸款難嘛。我們7天起做，每天的利率是萬分之六，如果包月的話便宜點。但是這樣比你自己去銀行貸款合算，最后抵押貸銀行利率才3.85%。”一位墊資過橋公司的人員向記者介紹。

　　“銀行貸款額度太緊，現在的做法只有一種，就是先走墊資過橋，把房子先買下來，然后再抵押房產。你現在不是要從銀行貸款嗎，但今年已經沒有名額了，所以墊資公司先出錢讓你先順利辦理房產過戶，然后你再抵押給銀行慢慢還。”某房產中介告訴記者。

　　此前便有一位購房者對記者表示，自己就是嫌銀行房貸利率太高，因此通過中介的方法操作，在某股份制銀行抵押后再買了一套房，并且享受3.85%的利率。

　　當被問及是否會有風險時，上述墊資公司中介人士表示：“銀行查流向是肯定會查的，畢竟是在這個節骨眼上，但是不會有風險的，款項打到第三方公司。”

　　有多位銀行人士對記者表示，確實有一些銀行經理會和中介合作，中介負責包裝，銀行客戶經理睜一只眼閉一只眼申報上去。“畢竟每個銀行也會有考核，在指標的壓力下銀行經理和中介合作，把貸款批給包裝后的小微企業，這樣的事情是聽說過的。但是監管現在對這方面抓得很緊，處罰力度也很大。今年上半年前這樣的現象比較多。”

　　“批下來的貸款轉了幾轉以后，銀行也很難評判是否流入樓市，但是監管會查得很嚴，抓得也越來越緊。”一位銀行人士表示。

　　實際上，今年以來對于經營貸的打擊層層加碼。3月26日，銀保監會、住建部、央行聯合發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，要求各地對“經營貸”進行排查。針對資金違規流入樓市情況，多地監管部門此前已部署了全面自查、開展專項核查等措施。

　　3月18日，深圳市有關部門在下發的通報中指出，針對2020年初輿情反映深圳經營貸資金違規進入房地產領域的情況，深圳銀保監局第一時間明確監管要求并迅速部署轄內中資商業銀行，對15.4萬筆、1771.73億元經營貸業務進行全面排查，深圳銀保監局選取6家銀行集中開展現場檢查，責令銀行提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款，叫停風險隱患較大的業務，處罰違規機構4家，處罰問責違規責任人14人次，處罰金額合計575萬元。

　　3月16日，廣東銀保監局公布了轄內（不包括深圳地區）個人經營性貸款自查結果。此次廣東銀保監局自查銀行網點共4501個，排查個人經營性貸款5678億元、個人消費貸款2165億元，發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元，涉及920戶。也就是說，7843億元貸款中，排查出問題的比例是0.035%。值得一提的是，廣州地區銀行機構自查發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額1.47億元，涉及到305戶，折算下來戶均約48萬元。

　　3月18日上海市銀行同業公會官微發布消息，上海地區商業銀行根據2021年1月29日印發的《上海銀保監局關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》要求，對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查。截至目前，上海地區135家商業銀行已經完成個人住房信貸管理專項自查工作。

　　對于各家銀行在貸前貸后的不規范操作，銀保監會也進行了嚴厲處罰。11月23日，銀保監會官網顯示，某國有銀行湖北荊門分行因存在“貸后管理不慎”“個人貸款違規流入房地產領域”和“轉嫁經營成本”“貸款‘三查’不盡職”等違規行為，被處以95萬元罰款。另一家國有銀行遼寧分行、山東分行也因個人經營貸流入樓市、二手房貸業務調查核實不到位等行為，合計被罰90萬元。

　　對此，易觀高級分析師蘇筱芮表示，一方面，銀行業機構內控機制存在缺陷，內部審核環節有漏洞；另一方面，部分銀行業從業人員合規意識不足，沒有抵擋住外部誘惑，面對監管存在僥幸心理。銀行業機構要從源頭開始預防，完善內部合規制度，強化內部從業人員合規意識培養，把控貸前風險。同時，銀行應加強自查自糾，定期抽查貸款業務，建立起完善的貸中監測機制。（國際金融報）

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責任編輯：王進和