中國(guó)基金報(bào)記者 方麗 陸慧婧

　　基金發(fā)行市場(chǎng)再迎百億新基金。

　　基金君獲悉，6月21日面向公眾投資者發(fā)售的國(guó)金中國(guó)鐵建高速reit首發(fā)當(dāng)日吸金超過110億元，而該基金面向公眾初始發(fā)售份額僅0.375億份，這也意味著國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT順利實(shí)現(xiàn)“一日售罄”，若是不啟動(dòng)回?fù)軝C(jī)制，最終配售比例或在0.34%附近。

　　作為公募基金一大類全新品種，國(guó)內(nèi)公募REITs誕生至今一直站在市場(chǎng)“聚光燈”之下，在今年疲弱的市場(chǎng)環(huán)境下，年內(nèi)發(fā)行的兩只公募REITs“吸金”均在百億以上，今年4月發(fā)行的華夏中國(guó)交建reit面向公眾發(fā)售更是一日募集842.33億元，配售比例低至0.84%，刷新公募基金史上最低認(rèn)購(gòu)記錄。

　　又一只公募REITs“吸金”超百億

　　公募REITs市場(chǎng)再迎百億級(jí)別的發(fā)行“首秀”。

　　在結(jié)束路演推介、詢價(jià)、定價(jià)、戰(zhàn)略配售等工作之后，今年第二單公募REITs——國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT迎來面向公眾投資者發(fā)行的日子。

　　基金發(fā)售公告顯示，國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT募集的基金份額總額為5.00億份，其中初始戰(zhàn)略配售發(fā)售份額為3.75億份，占本次基金份額發(fā)售總量的75%，公眾初始發(fā)售份額為0.375億份，占扣除初始戰(zhàn)略配售份額數(shù)量后發(fā)售份額的30%，根據(jù)詢價(jià)結(jié)果，該基金認(rèn)購(gòu)價(jià)格為 9.586元，這也意味著面向公眾發(fā)行的規(guī)模僅3.595億元。

　　據(jù)渠道人士透露，截止下午15點(diǎn)，國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT今日募集規(guī)模約達(dá)113億元，遠(yuǎn)超發(fā)行上限，有望提前結(jié)束募集并開啟比例配售。

　　事實(shí)上，不僅公開發(fā)售引百億資金追捧，此前的網(wǎng)下詢價(jià)環(huán)節(jié)也火爆異常，公告顯示，國(guó)金鐵建高速公路reit網(wǎng)下詢價(jià)剔除無效報(bào)價(jià)后，共收到51家網(wǎng)下投資者管理的125個(gè)配售對(duì)象的詢價(jià)報(bào)價(jià)信息，擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為289,050.00萬份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的33.03倍。

　　據(jù)悉國(guó)金中國(guó)鐵建reit主要投資于渝遂高速重慶段項(xiàng)目，獲取后續(xù)經(jīng)營(yíng)中的盈利收入，此高速項(xiàng)目是重慶市“三環(huán)八射”公路網(wǎng)架構(gòu)中的主要通道，是連接重慶和成都兩大城市間的重要交通動(dòng)脈。

　　重慶渝遂高速公路收入包括項(xiàng)目公司收取的車輛運(yùn)營(yíng)通行費(fèi)、沿線范圍內(nèi)的公路服務(wù)設(shè)施運(yùn)營(yíng)及廣告設(shè)施運(yùn)營(yíng)、出租固定資產(chǎn)、應(yīng)急救援收入等。2018 年-2021 年的運(yùn)營(yíng)通行費(fèi)收入分別為59,304.74 萬元、66,014.59 萬元、52,776.85 萬元和79,331.47 萬元。

　　根據(jù)基金招募說明書中披露的可供分配金額測(cè)算，國(guó)金中國(guó)鐵建REIT 的2022年預(yù)測(cè)凈現(xiàn)金流分派率為 8.05%（年化），2023年預(yù)測(cè)凈現(xiàn)金流分派率為 8.67%。

　　兩次刷新公募基金配售比例記錄

　　受股債市場(chǎng)表現(xiàn)不佳影響，今年以來基金發(fā)行市場(chǎng)熱度有所下降，公募REITs成為少有的爆款品種。

　　4月7日，今年首單公募REITs——華夏中國(guó)交建REIT正式首發(fā)，包括戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下及網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)三個(gè)環(huán)節(jié)引來了超1500億資金追捧。

　　其中，華夏中國(guó)交建REIT面向公眾投資者發(fā)行7.05億元的預(yù)定規(guī)模，當(dāng)時(shí)更是吸引約844億元認(rèn)購(gòu)，最終，公眾投資者的配售比例為0.84%，刷新了公募基金首發(fā)配售比例的歷史最低紀(jì)錄。而早在去年5月，首批9只公募REITs發(fā)行當(dāng)日合計(jì)吸引接近500億元的認(rèn)購(gòu)資金，多只基金配售比例低于10%，中航首鋼綠能reit更是以1.759%的配售比例一度刷新此前由廣發(fā)科技創(chuàng)新基金創(chuàng)下的最低配售比例記錄。

　　在華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆看來，公募REITs受到市場(chǎng)追捧與多重因素有關(guān)：首先，從公募REITs的特點(diǎn)看，公募REITs具有底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟、現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確、強(qiáng)制分紅等特性，預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；其次，從資產(chǎn)配置角度看，公募REITs與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性低，是分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化投資組合的配置類資產(chǎn)。在權(quán)益市場(chǎng)波動(dòng)較大、穩(wěn)健收益“資產(chǎn)荒”的背景下，公募REITs能滿足投資者的配置需求。此外，從市場(chǎng)供求角度看，我國(guó)公募REITs尚處于上市初期的成長(zhǎng)階段，已上市公募REITs產(chǎn)品均通過監(jiān)管嚴(yán)格審核，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，各類資金配置意愿較強(qiáng)。目前已上市項(xiàng)目存量規(guī)模較小，且流通盤比例不高，產(chǎn)品供給有限進(jìn)一步加劇了各類資金對(duì)公募REITs的追捧。

　　“一方面針對(duì)監(jiān)管得政策不斷利好，2022年開年，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布了試點(diǎn)稅收政策，北京發(fā)布REITs 試點(diǎn)政策及申報(bào)輔導(dǎo)手冊(cè)，緊接著國(guó)家發(fā)改和國(guó)家能源推動(dòng)清潔低碳能源推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)等等，投資人對(duì)REITs這個(gè)新型產(chǎn)品未來的發(fā)展也更有信心，另一方面，因?yàn)槭着Y產(chǎn)都非常優(yōu)質(zhì)，但流通份額較小，市場(chǎng)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，另外，近期A股市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，投資人也更傾向于配置一些收益較穩(wěn)定的產(chǎn)品。”博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園reit基金經(jīng)理王翹楚從政策及供給角度分析了公募REITs火爆的原因。

　　中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部也表示，REITs市場(chǎng)火爆或源于以下幾個(gè)因素：一是項(xiàng)目底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，現(xiàn)金流穩(wěn)定。二是公募REITs市場(chǎng)供需不平衡，出現(xiàn)了“僧多肉少”的局面。三是股市、債市等市場(chǎng)低迷，行業(yè)輪動(dòng)沒有明確方向，穩(wěn)健類投資品種相對(duì)稀缺，導(dǎo)致更多資金轉(zhuǎn)移到公募REITs市場(chǎng)。公募REITs強(qiáng)制分紅和資產(chǎn)增值的雙重收益特征對(duì)投資者頗具吸引力，今年以來存量公募REITs產(chǎn)品的亮眼表現(xiàn)，也吸引了資金的關(guān)注。

　　5產(chǎn)品正等“準(zhǔn)生證”

　　后續(xù)產(chǎn)品還在路上

　　每次新REITs產(chǎn)品發(fā)行都迎來眾多資金的追捧，這一方面體現(xiàn)出這類特殊風(fēng)險(xiǎn)收益的產(chǎn)品的吸引力，另一方面也因?yàn)镽EITs處于發(fā)展的初期，背后“稀缺性”也讓機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者積極追捧。

　　目前各大基金都在積極籌備REITs項(xiàng)目，行業(yè)積極性異常高漲。一些上市公司的公告也顯示出后續(xù)REITs產(chǎn)品正在走來。

　　如中國(guó)外運(yùn)近期就發(fā)布了公告稱，為優(yōu)化經(jīng)營(yíng)模式、盤活存量資產(chǎn)，提升運(yùn)營(yíng)效率，中國(guó)外運(yùn)股份有限公司于 2022 年 6 月 15 日召開第三屆董事會(huì)第十二次會(huì)議，審議通過了《關(guān)于開展基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 申請(qǐng)發(fā)行工作的議案》，同意公司開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)發(fā)行工作。

　　從公告來看，該公司擬以下屬公司分別持有的6 處倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)作為底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，開展基 礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 的申報(bào)發(fā)行工作。上述倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)合計(jì)土地面積約 43.88 萬平方米、資產(chǎn)面積（包括倉(cāng)儲(chǔ)面積和辦公樓面積）約 30.54 萬平方米。

　　而從交易結(jié)構(gòu)來看，1、由中銀基金為基金管理人設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，該公司或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方將根據(jù)法律法規(guī)和監(jiān)管規(guī)則的要求并結(jié)合市場(chǎng)情況參與基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 的戰(zhàn)略配售。

　　2.設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。由中銀資產(chǎn)管理有限公司作為資產(chǎn)支持證券管理人設(shè)立并管理資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 認(rèn)購(gòu)資產(chǎn)支持證券的全部份額。

　　3.轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)。資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立后，通過受讓分別持有各項(xiàng)目公司（即 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人或其通過包括但不限于派生分立等方式形成的持有相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施 項(xiàng)目的公司）100%股權(quán)的特殊目的載體 SPV 公司的 100%股權(quán)，進(jìn)而由基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 通過持有資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的全部份額獲得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的全部所有權(quán)。

　　4.現(xiàn)金流分配的說明。項(xiàng)目公司的現(xiàn)金流通過支付資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃借款利息、股 東分紅等方式支付或分配到資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。經(jīng)過資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃及基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 的逐層分配后，最終向基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 投資人（含本公司）進(jìn)行分配。

　　5.基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理。基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 存續(xù)期間，本公司下屬全資子公司中外運(yùn)瑞達(dá)（上海）供應(yīng)鏈管理有限公司作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，并定期收取運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)。

　　此前華電國(guó)際也發(fā)布了公告稱，為響應(yīng)國(guó)家政策號(hào)召，建立資本循環(huán)體系，打通“投融管退”資金閉環(huán)，于2022年5月31日召開第九屆董事第二十六次會(huì)議，審議通過了《關(guān)于開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)工作的議案》，同意本公司開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)工作。顯然，目前眾多REITs正在路上。

　　基金君從滬深兩市交易所來看，目前已經(jīng)上報(bào)并等待獲批的REITs產(chǎn)品達(dá)到5，滬深交易所分別有2只、3只。

　　其中上交所的產(chǎn)品為中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、國(guó)泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。這3只產(chǎn)品都已經(jīng)獲得上交所反饋意見。

　　其中中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金對(duì)應(yīng)的專項(xiàng)計(jì)劃名稱為中金廈門安居保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券，發(fā)起人（原始權(quán)益人）為廈門安居集團(tuán)有限公司。

　　而深交所兩只產(chǎn)品分別為紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、鵬華深圳能源清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。

　　其中，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金主要原始權(quán)益人為深圳市人才安居集團(tuán)有限公司，專項(xiàng)計(jì)劃管理人為深創(chuàng)投紅土資產(chǎn)管理(深圳)有限公司。

　　據(jù)基金君了解，目前行業(yè)內(nèi)也在積極籌備下一批項(xiàng)目，不少基金公司目前已經(jīng)有多只產(chǎn)品正在推進(jìn)之中，或在今年陸續(xù)落地。新一批儲(chǔ)備項(xiàng)目包括倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等多種類型，多位于京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)等公募REITs試點(diǎn)重點(diǎn)支持區(qū)域。

　　首批REITs解禁潮

　　首日市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)定

　　去年6月份，首批9只公募 REITs正式登陸資本市場(chǎng)，至今已有一年時(shí)間，而6月21日迎來首次解禁。

　　數(shù)據(jù)顯示，本次 9 只公募 REITs 共解禁近 22 億份基金份額，合計(jì)基金規(guī)模超 110 億元，占 9 只公募 REITs 總市值逾 30%。也就是說，解禁將使這 9 只公募 REITs 的可流通份額增加超過一倍。

　　在此前這些基金公司紛紛發(fā)布了相關(guān)提示性公告，相關(guān)基金公司也采取了包括與戰(zhàn)略投資者溝通等措施，引導(dǎo)投資者理性參與，切實(shí)維護(hù)公募 REITs 市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。而從這些產(chǎn)品首日表現(xiàn)來看，整體表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　從首日表現(xiàn)來看，這9只REITs有漲有跌，幅度都基本在±1.5%以內(nèi)，整體表現(xiàn)穩(wěn)健。表現(xiàn)最好的是紅土鹽田港reit，早盤一度跌幅超3%，但是快速收復(fù)失地，最后尾盤表現(xiàn)較好，漲幅達(dá)到1%。

　　其他REITs產(chǎn)品也有類似表現(xiàn)，早盤開盤時(shí)表現(xiàn)一般，有些產(chǎn)品跌幅達(dá)到3%、4%，但是快速收復(fù)失地，整體表現(xiàn)平穩(wěn)，顯示出首日經(jīng)受住了解禁帶來出售壓力和價(jià)格沖擊。

　　實(shí)際上，數(shù)據(jù)顯示，公募REITs的收益不俗。截至2022年6月21日收盤，首批9只公募REITs平均漲幅20.21%，其中收益最高為富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)reit，上市以來漲幅36.72%，整體表現(xiàn)較好、

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前中國(guó)的公募REITs市場(chǎng)規(guī)模較小，對(duì)國(guó)內(nèi)公募來說又是新的產(chǎn)品類型，具有一定的稀缺性，參考首批公募REITs的表現(xiàn)，具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，所以受到資金熱捧。未來隨著國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)架構(gòu)的不斷完善，公募REITs市場(chǎng)監(jiān)管體系日趨健全，公募REITs發(fā)展將呈現(xiàn)快速發(fā)展、資產(chǎn)多元化、投資機(jī)構(gòu)化、運(yùn)營(yíng)專業(yè)化等趨勢(shì)。

　　此外，還有人士提醒投資者了解相關(guān)戰(zhàn)略投資者解限份額、流通安排等情況，科學(xué)理性看待公募REITs短期價(jià)格波動(dòng)，切勿跟風(fēng)炒作，避免高溢價(jià)買入相關(guān)REITs份額造成投資損失；另一方面，也建議投資者明確自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力和產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，注重公募REITs內(nèi)在投資價(jià)值，基于理性分析判斷，合理評(píng)估REITs投資價(jià)值，并樹立理性投資理念，關(guān)注這類產(chǎn)品的長(zhǎng)期投資價(jià)值。

　　從現(xiàn)階段來看，公募REITs產(chǎn)品仍比較稀缺，加上政策面對(duì)于市場(chǎng)擴(kuò)容的支持，相信未來公募REITs仍然會(huì)是受投資者關(guān)注的一個(gè)資產(chǎn)類別，而隨著試點(diǎn)逐步深入，市場(chǎng)逐漸成熟，相信投資者也會(huì)逐步理性看待公募REITs的投資機(jī)會(huì)。

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