就在剛剛，央行公布了最新的LPR報(bào)價(jià)利率。
1年期降了5bp至3.8%，5年期還是4.65%。
你以為影響房貸利率的5年期LPR要降了對(duì)不對(duì)，可惜就是沒(méi)降！
你以為真的沒(méi)降息對(duì)不對(duì)，但是你分明可以感覺(jué)到很多地方的房貸利率都降了！
你是不是已經(jīng)混亂了，這種“二元論”的現(xiàn)象一般人可能真的解釋不清楚。
幸好我在銀行混了10幾年，現(xiàn)在又在樓市一線打拼，這種雙重職業(yè)經(jīng)歷讓我看明白了很多關(guān)于經(jīng)濟(jì)和樓市的底層邏輯。
今天的文章，內(nèi)容有些枯燥，我盡量寫(xiě)的通俗些，你認(rèn)真讀完一定會(huì)大有收獲！
1
利率不是你想降，想降就能降！
你們可以回想一下，在今天之前，市場(chǎng)上對(duì)于利率走勢(shì)的預(yù)測(cè)。
是不是多數(shù)人都在說(shuō)，經(jīng)濟(jì)不好啦，高層放話(huà)啦，已經(jīng)降準(zhǔn)啦，利率該降啦！
哈哈，央媽的心思要是這么輕易的被你們猜到，還怎么保住自己的江湖地位？
老鐵們都清楚我之前是在銀行工作的，從客戶(hù)經(jīng)理做起，從事了很多崗位，在一線摸爬滾打了十幾年，吃了很多虧，才自認(rèn)摸清了一點(diǎn)點(diǎn)央媽的小脾氣。
不謙虛的說(shuō)，今天這篇文章是我提前一天就寫(xiě)好的，我做了精準(zhǔn)的預(yù)測(cè)，今天只有1年期LPR會(huì)降5bp，原因大概有四點(diǎn)：
第一，LPR價(jià)格是和MLF價(jià)格錨定的，LPR降不降取決于MLF價(jià)格
12月15日，央行公告稱(chēng)，為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，央行開(kāi)展了5000億元中期借貸便利（MLF）操作，操作利率2.95%，與此前持平。
所以MLF價(jià)格沒(méi)有降，LPR自然不會(huì)大幅下降。
這個(gè)觀點(diǎn)我已經(jīng)反復(fù)強(qiáng)調(diào)過(guò)很多次了。
MLF可以理解為央行給銀行的貨幣批發(fā)價(jià)，LPR是銀行給借款人的貨幣零售價(jià)，批發(fā)價(jià)都沒(méi)降，零售價(jià)降？
銀行傻啊，自掏腰包給市場(chǎng)發(fā)福利？
至于不明白我這個(gè)經(jīng)典論斷的朋友，可以去翻翻我以前的文章。
第二，調(diào)整LPR對(duì)小微和實(shí)體作用有限，不如窗口指導(dǎo)
這個(gè)是市場(chǎng)上宣揚(yáng)很快就會(huì)降息的主流聲音，總之支持小微企業(yè)，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)就不會(huì)錯(cuò)。
這些人一看就是學(xué)院派或者是媒體出身，沒(méi)有貸過(guò)款給企業(yè)。
我們?cè)谑袌?chǎng)中給小微企業(yè)貸款，大多都是短期流動(dòng)性貸款，這些貸款的定價(jià)是由供需和窗口指導(dǎo)決定的，多數(shù)短期貸款還沒(méi)等LPR價(jià)格調(diào)整就還完了。
所以我覺(jué)得，就目前的情況來(lái)看，LPR就算下降，最多也就是個(gè)5bp的這種小幅的下降，對(duì)小微企業(yè)和實(shí)體來(lái)說(shuō)杯水車(chē)薪，不如窗口指導(dǎo)來(lái)得明顯。
第三，國(guó)際環(huán)境已進(jìn)入加息周期，國(guó)內(nèi)要想降息得三思
我上面為什么說(shuō)要是國(guó)內(nèi)降息也只能是5bp這種小幅的調(diào)整呢，就是因?yàn)閲?guó)際上大多數(shù)國(guó)家已經(jīng)開(kāi)啟加息的周期了。
以漂亮國(guó)為代表的西方國(guó)家這兩年放水放high了，國(guó)內(nèi)物價(jià)漲上天，老百姓苦不堪言，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)剛有所好轉(zhuǎn)，趕緊收水回血。
而我們國(guó)家呢，埋頭搞經(jīng)濟(jì)，控疫情，在最困難的時(shí)候都保持了很好的克制力，不搞大水漫灌。
現(xiàn)在更沒(méi)有理由反其道而行之。
第四，現(xiàn)在不放水，還是怕通脹抬頭
大家都知道，在15號(hào)的時(shí)候，央媽還做了一件事，就是降準(zhǔn)，給市場(chǎng)釋放了1.2萬(wàn)億的資金，這已經(jīng)是一次小核爆了。
這么大的資金量勢(shì)必會(huì)造成物價(jià)抬頭。
雖然現(xiàn)在還看不出CPI的明顯漲幅，那是因?yàn)榻衲曦i肉價(jià)格跌得厲害，明年就沒(méi)有這塊降幅了，從目前PPI的走勢(shì)看，明年上半年的CPI看來(lái)很難守住3%。
現(xiàn)在再降息放水，再來(lái)次核爆，是想讓老百姓兜里的錢(qián)越來(lái)越毛？你能答應(yīng)？
看到這里，你是不是一拍腦袋，猶如醍醐灌頂，恍然大悟！
感覺(jué)已經(jīng)把利率的規(guī)律拿捏的死死的了，那你的格局還是小了啊。
哥們我怎么可能這么快就讓你高潮了，別急啊，接著往下看，好戲還在后頭呢！
2
不是不降，時(shí)機(jī)未到！
我先上結(jié)論：在未來(lái)，降息是必然，但是何時(shí)降是門(mén)大學(xué)問(wèn)，這得從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)說(shuō)起。
今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，怎么說(shuō)呢，如果是部電影，你會(huì)以為下半年拿錯(cuò)劇本了。
那些上半年已經(jīng)推進(jìn)ICU的主角們，到了下半年竟然開(kāi)始在舞池里蹦迪了，太NM玄幻了啊，電影都不敢這么拍啊。
其實(shí)上半年敢這么折騰，主要還是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一片大好。
一季度GDP增速18.3%，二季度GDP增速7.9%，吊打世界各國(guó)。
高層一看，這形式穩(wěn)啊，不如趁這形勢(shì)好好收拾一把長(zhǎng)期以來(lái)不聽(tīng)話(huà)的仨小子。
哪三個(gè)？先說(shuō)大家熟悉的兩個(gè)，一個(gè)叫房地產(chǎn)，一個(gè)叫地方政府平臺(tái)。
這么多年，這倆小子一個(gè)搞地產(chǎn)，一個(gè)搞基建，一個(gè)賣(mài)房，一個(gè)賣(mài)地，不得不說(shuō)確實(shí)也美了家鄉(xiāng)，提高了咱老百姓的生活質(zhì)量。
但是長(zhǎng)期的野蠻發(fā)展，也讓這哥倆極大的侵占了公共資源，擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)，造成了資源的浪費(fèi)。地價(jià)不斷攀升，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，老百姓不玩了，直接躺平不生孩子了。
最重要的是，房子比票子漲的快，面粉比面包漲的快，大家一看，還吃苦搞什么實(shí)業(yè)，消什么費(fèi)，炒房炒地皮多爽啊，長(zhǎng)此以往，國(guó)家未來(lái)還有什么希望呢。
于是這幾年控房?jī)r(jià)，控地價(jià)，沒(méi)有一絲懈怠，但總是收效甚微。
為什么？因?yàn)椋麄儽澈笥写蟾纾?/span>
這大哥，叫金融。
你們看這些年的調(diào)控政策，我真的非常佩服，想得面面俱到，但是架不住金融大哥不斷暗戳戳搞小動(dòng)作。
于是地價(jià)、房?jī)r(jià)被打壓了幾年，幾年之后又是好漢，如此循環(huán)。
但是今年下定決心從大哥下手了。
從今年開(kāi)始，針對(duì)房地產(chǎn)融資設(shè)置了“三道紅線”和“兩道”紅線，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資，針對(duì)地方政府融資平臺(tái)融資出臺(tái)了“15號(hào)文”，直接卡死地方隱債規(guī)模。
看似是在調(diào)控地產(chǎn)和地方政府平臺(tái)，實(shí)際是把金融按在墻上毒打。
接下來(lái)的劇情大家都知道了，地產(chǎn)被推進(jìn)了ICU，地方政府平臺(tái)也上了手術(shù)臺(tái)，金融大哥在醫(yī)院門(mén)口翻白眼，口吐白沫。
嗯，三季度GDP增速4.9%，實(shí)際可能更差。
醫(yī)生說(shuō)，下手太猛了，還是救一下吧，不然全得歇菜。
于是牛夫人立變小甜甜。
從8月官媒第一次喊話(huà)，滿(mǎn)足真實(shí)住房需求離不開(kāi)房貸資源的有效配置。
到最近的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中強(qiáng)調(diào)，支持商品房市場(chǎng)更好的滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理購(gòu)房需求，因城施策。
再到三季度的央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，刪去了管好貨幣總閘門(mén)和堅(jiān)決不搞大水漫灌的表述。
你品，你細(xì)細(xì)品！
這情形，仿佛有一個(gè)溫柔的聲音對(duì)著金融大哥說(shuō)：
醒一醒，別睡了，起來(lái)立了功，還是好同志！
于是金融端開(kāi)始發(fā)力，地產(chǎn)和地方政府平臺(tái)牽著大哥的手，顫巍巍的說(shuō)，扶我們起來(lái)，這迪還能接著蹦！
11月房地產(chǎn)銷(xiāo)售、投資、資金面、竣工等多個(gè)指標(biāo)均降幅收窄。其中，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比分別較10月回升7.7和6.3個(gè)百分點(diǎn)
1-11月基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資（不含水電燃?xì)猓┩仍鲩L(zhǎng)0.5%，11月國(guó)內(nèi)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行達(dá)到高峰，基本完成全年專(zhuān)項(xiàng)債任務(wù)，且2022年部分專(zhuān)項(xiàng)債額度已經(jīng)下達(dá)至各省。
大哥也很通透，這個(gè)利息你降與不降，它就在那里，不過(guò)是時(shí)間線上的兩面罷了，大家都在等一個(gè)時(shí)機(jī)。
這像極了現(xiàn)在的買(mǎi)房人，單純的買(mǎi)與不買(mǎi)，買(mǎi)對(duì)還是買(mǎi)錯(cuò)，全在于對(duì)明年時(shí)機(jī)的精準(zhǔn)把控中了?。Ф钾?cái)觀）
責(zé)任編輯：唐婧
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