來源：國際金融報
隨著房貸利率持續下調，存量房貸利率何時調整？
日前，央行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會上稱：“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款?！?/p>
鄒瀾表示，由于理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。此外，他認為，提前還貸現象增加與存量房貸利率處于較高水平相關。
這一說辭在房貸市場激起千層浪。降低存量房貸利率能否遏制提前還貸潮？
應對提前還貸潮
在央行發聲后的第一時間，銀行便接到了客戶的咨詢，但令房貸者失望的是，目前銀行并沒有相關方案。
7月17日，記者致電各大銀行，得到的回復均是沒有接到相關通知。比如，建設銀行北京市分行表示：“目前我行已關注到市場上有關的新聞報道，但目前沒有接到有關部門的正式通知，我行將積極與有關部門做好溝通對接，如果有正式方案將第一時間跟進?！?/p>
央行為何罕見發聲商業銀行降低存量房貸利率，導火索在于提前還貸潮。去年以來，1年期和5年期以上LPR（貸款市場報價利率）已分別累計下調25bp（基點）和45bp，相應的貸款利率下調幅度更大。但5年期以上LPR和個人住房貸款利率的大幅下調，并未使得居民中長貸有明顯改觀，究其原因就是存量房貸的利率相對較高，與新發放貸款利率之間的利差不斷擴大，這也使得大批還貸者選擇提前還貸。
根據中國人民銀行披露的信息，上半年，新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點。其中，6月個人住房貸款利率為4.11%，同比下降51個基點。也就是說，新增房貸利率的下行速度快于存量房貸利率的下行速度。
從市場的角度來看，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，即使存量房貸利率下調，或許也無法改變提前還貸的趨勢?！敖档痛媪糠抠J利率，一定程度上將緩解提前還貸潮、緩解二手房掛牌增量，但不會逆轉這一大趨勢。除非房價停止下跌，甚至出現上漲預期，提前還貸、二手房掛牌量不斷增加的趨勢才會逆轉。但目前來看，熱點城市每月二手房交易量低于新增掛牌量，房價止跌的難度比較大。”
或進行差異化下調
時隔十五年，央行再次發聲提及調整存量房貸利率，上一次還是在2008年。但與此前不同的是，目前宏觀經濟條件發生了變化。
從銀行業的角度而言，2023年一季度，銀行業凈息差為1.74%，首次跌至合理水平以下；資本利潤率為9.3%，已無法支撐行業內生性資本補充，銀行業的壓力凸顯。從房貸數據來看，據華鑫策略分析，2023年一季度金融機構商業性房地產貸款余額53.9萬億元，但是增速已經連續兩個季度處在極低水平，2022年四季度同比增速在1.5%，而2023年一季度進一步回落至1.3%；2023年一季度個人住房貸款余額38.9萬億元，同比增速在0.3%的歷史低位。商業房地產貸款余額占金融機構各項貸款余額比也同樣出現回落，2023年一季度房貸占比為24%，較2022年一季度回落2個百分點。
“銀行間基于過去的操作經驗，本輪存量房貸的置換或將更快發生。但是鑒于當前的房貸利率結構與2008年有明顯的不同，且銀行仍有一定的壓力，仍要繼續讓利實體經濟來激發內生動能的修復，因此本輪存量房貸利率不會像2008年時期出現‘一刀切’的情況，更多可能根據存量房貸利率的不同，分階梯進行差異化下調。”華鑫策略研報表示。
李宇嘉則認為，目前房貸余額減少，住房信貸市場將進入存量時代，除了自上而下的“降利率”（LPR還會下降），還有自下而上的存量房貸“降利率”，即搶占存量資源的“爭奪戰”，估計很快就會打響了。
“對于銀行來講，‘資產越來越荒’的經營環境下，房貸還是優質資產。這時，必然會有銀行跳出來，降低LPR的加點水平，以爭奪客戶。既包括以低利率爭取新客戶辦理按揭，也包括以低利率吸引其他行客戶來辦理‘轉按揭’，以置換舊的貸款。”李宇嘉表示。
不過，短期內銀行不會迅速落地方案。市場認為，由于個人住房貸款余額占比較高，國有大行的壓力凸顯，因此本輪存量房貸利率優惠預計還是從中小銀行開始，逐步擴散到大型國有銀行。
星圖金融研究院副院長薛洪言認為，短期內存量住房貸款利率下降還有很多不確定性，短期內調整的可能性不大?！按舜喂膭钽y行開展存量房貸置換業務，引入市場化機制，將有助于大幅減緩居民部門主動去杠桿的問題，當購房人不著急提前還貸時，可以更從容地進行消費支出，也有助于消費企穩，助力經濟更快地復蘇向好?！?/p>
“對于購房居民而言，降低存量房貸利率將使得其房貸付息壓力減輕，增加可支配收入，提升消費預期。對于銀行來說，存量房貸降息會帶來利息的損失，尤其是對按揭敞口比例較高的國有大行影響更大；但提前還貸也有望減少，可部分對沖存量按揭降息的影響，整體有利于降低銀行流動性風險、穩定資產負債表?！?span id=stock_sh600016>民生銀行首席經濟學家溫彬對《國際金融報》記者表示。
“后續存量房貸利率下調成重要引導方向，關注如何具體操作。在政策引導下，也有望繼續通過下調存款利率、優化結構性貨幣工具等方式，對沖對銀行利潤的影響。”溫彬表示。
責任編輯：張文
VIP課程推薦
APP專享直播
熱門推薦
收起
24小時滾動播報最新的財經資訊和視頻，更多粉絲福利掃描二維碼關注（sinafinance）
