作者： 杜川

　　[ 一些提法系首次提出。比如，保交樓新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員盡職免責(zé)，增加豁免條款；再比如，鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求，這也是支持政策第一次涉及信托產(chǎn)品。 ]

　　11月13日，一份由央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)［2022］254號(hào)）（下稱“254號(hào)文”）在網(wǎng)上流傳開來(lái)，一時(shí)間引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。

　　第一財(cái)經(jīng)從多方信源確認(rèn)了該文件的真實(shí)性。北方某省市銀保監(jiān)局13日稱，已于前一天下午收到文件，并被要求轉(zhuǎn)給各銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。

　　從內(nèi)容看，254號(hào)文包含16項(xiàng)舉措，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置三個(gè)方面，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。比如，提出對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期等，政策力度空前。

　　一些提法系首次提出。比如，保交樓新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員盡職免責(zé)，增加豁免條款；再比如，鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求，這也是支持政策第一次涉及信托產(chǎn)品。

　　植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，此輪新政涉及短期和中長(zhǎng)期的政策，給房地產(chǎn)市場(chǎng)吃了一顆“定心丸”。2022年末，房企整體融資環(huán)境出現(xiàn)了有利的情形，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大的概率正在下降。購(gòu)房者信心有望得以修復(fù)，在年內(nèi)剩余時(shí)間里房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步觸底企穩(wěn)可期。

　　國(guó)有、民營(yíng)房企一視同仁

　　254號(hào)文明確，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，在保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作的前提下，按照市場(chǎng)化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。支持項(xiàng)目主辦行和銀團(tuán)貸款模式，強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實(shí)保障資金安全。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的民營(yíng)房企將獲得更多房地產(chǎn)貸款支持。同時(shí)，在區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)公司風(fēng)險(xiǎn)條件下，個(gè)別出險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也將得到合理的貸款融資支持。相關(guān)措施的實(shí)施，將改善金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)房企的風(fēng)險(xiǎn)偏好和融資氛圍，緩解民營(yíng)房企信用快速收縮問題。

　　中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，此次政策是今年以來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)力度最大的支持政策，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)有望起到較大的積極作用。前三個(gè)季度對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持政策多見于需求端，三季度以保項(xiàng)目為主。這一次跟之前最大的不同在于增加了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支持，民營(yíng)和混合所有制房企在信貸和債券融資方面都將得到更強(qiáng)的信用支持。

　　東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，樓市“金九銀十”成色不足，近期部分頭部房企信用風(fēng)險(xiǎn)仍在持續(xù)暴露。當(dāng)前商品房銷售、房地產(chǎn)投資和涉房消費(fèi)下滑較快，正給宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成較大拖累。16條措施的出臺(tái)標(biāo)志著以引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸為目標(biāo)，金融支持房地產(chǎn)政策全面加碼。

　　不過，王青特別強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前包括16條措施在內(nèi)的支持政策出臺(tái)，并不意味著政策面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施大水漫灌。未來(lái)房地產(chǎn)支持政策包括房貸利率下調(diào)等措施，還將本著漸進(jìn)調(diào)整的原則推進(jìn)。

　　存量融資合理展期

　　值得注意的是，在保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序方面，文件的一大亮點(diǎn)在于給存量融資合理展期。

　　連平表示，與之前政策相比，新的變化在于對(duì)部分開發(fā)貸、信托貸款等存量融資予以合理的展期。近期已經(jīng)可以看到房企融資邊際出現(xiàn)明顯改觀，預(yù)計(jì)未來(lái)一個(gè)階段房企資金來(lái)源狀況將持續(xù)向好。

　　254號(hào)文明確，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。自本通知印發(fā)之日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

　　開發(fā)貸款和信托貸款是房地產(chǎn)融資的重要方同之一，特別是信托貸款對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有重要意義。市場(chǎng)分析認(rèn)為，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期1年，將有效緩解房企短期償債壓力。

　　金融監(jiān)管研究院研報(bào)認(rèn)為，2022年監(jiān)管從不鼓勵(lì)融資類信托，到現(xiàn)在的“保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定”，這也是較大的轉(zhuǎn)變。

　　支持這兩類融資合理展期，是針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)貸、信托貸款的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)上，作出的最有效調(diào)整。同時(shí)，通過支持展期這種形式，也側(cè)面說明監(jiān)管機(jī)構(gòu)能夠正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前的行業(yè)困境，因地制宜地調(diào)整政策。

　　利用發(fā)債、信托等支持房企融資

　　在保持債券融資基本穩(wěn)定方面，254號(hào)文提出，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動(dòng)專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵(lì)債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場(chǎng)回購(gòu)債券。

　　在信托融資方面，254號(hào)文提出，鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。鼓勵(lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實(shí)資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)上，按市場(chǎng)化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。

　　11月8日，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)表示，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（第二支箭），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

　　陳文靜認(rèn)為，推動(dòng)專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持，將加快落實(shí)支持民營(yíng)房企通過增信發(fā)債融資。

　　支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款

　　開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)正式入場(chǎng)，幫助化解眼下的房地產(chǎn)問題。254號(hào)文提出，支持國(guó)家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)借款，封閉運(yùn)行、專款專用，專項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

　　政策性銀行“保交樓”專項(xiàng)借款是解決當(dāng)下樓市爛尾風(fēng)險(xiǎn)的緊急措施。9月22日，國(guó)家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽(yáng)市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。

　　銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，積極推動(dòng)支持“保交樓、穩(wěn)民生”，指導(dǎo)銀行在配合地方政府壓實(shí)各方責(zé)任的有序安排下，積極主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，千方百計(jì)推動(dòng)“保交樓、穩(wěn)民生”。配合住建部、財(cái)政部、人民銀行等部門及時(shí)出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。

　　連平指出，此次文件提出積極做好“保交樓”金融服務(wù)，明確這部分資金支持主要由政策性銀行提供。自8月中下旬以來(lái)，多部門已出臺(tái)措施，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式救“爛尾樓”，推動(dòng)全國(guó)商品房竣工和施工面積在此后兩個(gè)月出現(xiàn)明顯改觀，后續(xù)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)建設(shè)類指標(biāo)仍有進(jìn)一步改善的空間。

　　同時(shí)，254號(hào)文強(qiáng)調(diào)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)人員盡職免責(zé)。文件指出，對(duì)于商業(yè)銀行按照本通知要求，自本通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

　　陳文靜表示，對(duì)于商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的配套貸款，在鼓勵(lì)加大信貸額度的基礎(chǔ)上，254號(hào)文特別提出了明確的指導(dǎo)方案：如新增配套融資需投向有明確還款來(lái)源的項(xiàng)目，劃分“專項(xiàng)借款配套融資”科目進(jìn)行專門管理，滿足盡職調(diào)查但仍出現(xiàn)不良的可予以免責(zé)等。此次出臺(tái)的細(xì)則將讓金融機(jī)構(gòu)的資金投向更為精準(zhǔn)、使用更加高效，同時(shí)也免除了機(jī)構(gòu)的后顧之憂。

　　鼓勵(lì)金融資產(chǎn)管理公司參與處置風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目

　　254號(hào)文鼓勵(lì)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目。鼓勵(lì)金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)化解模式，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置。鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司與律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)開展合作，提高資產(chǎn)處置效率。支持符合條件的商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題金融債券。

　　連平表示，積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，將主要聚焦在商業(yè)銀行、資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)合理運(yùn)用并購(gòu)貸款及其他不良資產(chǎn)處置方式，有效有序化解風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置節(jié)奏。

　　加大住房租賃金融支持力度

　　近年來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，政策支持力度持續(xù)加大。

　　文件還提出，加大住房租賃金融支持力度，要優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)，拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。主要內(nèi)容涉及：引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)加大對(duì)自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持；保租房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理；穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)等。加大對(duì)住房租賃的金融支持力度，是推動(dòng)建立“租購(gòu)并舉”住房制度的重要舉措。

　　連平表示，此前央行已經(jīng)明確，住房租賃信貸不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理考核指標(biāo)。二十大報(bào)告提出“租購(gòu)并舉”，意味著未來(lái)金融機(jī)構(gòu)將加大諸如住房租賃貸款、房地產(chǎn)保障性租賃住房REITs等金融工具的使用，更好地發(fā)揮創(chuàng)新金融工具對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期支持。

海量資訊、精準(zhǔn)解讀，盡在新浪財(cái)經(jīng)APP

責(zé)任編輯：張文