每經記者 肖世清    每經編輯 段煉    

　　近期住房貸款市場好消息不斷，房貸利率一降再降，國慶前夕央行再送重磅大禮，首套個人住房公積金貸款利率將下調！

　　9月30日晚，央行發布公告稱，決定自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

資料來源：央行網站

　　東方金誠首席宏觀分析師王青認為，本次首套房公積金貸款利率下調幅度較大，一方面會減輕存量公積金貸款家庭月供負擔，有利于提振消費；另一方面，這也將激發更多住房公積金貸款需求，月度金融數據中的委托貸款規模將出現大幅同比多增勢頭，進而在一定程度上推進寬信用進程。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次政策說明，當前對于公積金貸款利率也積極繼續了下調操作，體現了公積金貸款利率降息的導向，是商業貸款利率下調后又一重要的金融政策。

　　另外，公積金貸款利率下調，主要是針對剛需購房需求的，即對于首套個人公積金貸款落實了寬松的政策導向。也體現了進一步降低剛需購房者購房成本的導向。

　　首套房公積金貸款利率下調0.15個百分點

　　《每日經濟新聞》記者注意到，今年以來央行等監管部門已多次下調住房貸款利率，但主要針對首套房貸利率，按時間線梳理，具體如下：

　　2022年5月，央行、銀保監會發布通知，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，但二套住房貸款利率下限不變。

　　2022年9月29日，央行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

　　2022年9月30日，央行發布公告，決定自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。

　　另外，9月30日下午，財政部、稅務總局發布支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

資料來源：財政部網站

　　東方金誠首席宏觀分析師王青認為，這是繼昨日兩部門公告符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限后，監管層再度針對房地產需求端出臺的一項支持政策。覆蓋范圍繼續限定首套房，體現了政策漸進調整、堅持“房住不炒”的基本原則。

　　英大證券研究所所長鄭后成表示，降低包括首套個人住房公積金貸款利率在內的房貸利率抓住了“穩地產”的關鍵之處。與降低首付等舉措相比，降低房貸利率是推升商品房銷售面積累計同比更有效的手段。

　　一方面降低首付只是降低商品房的購買門檻，但是并未實質性減輕居民的購房負擔，而降低房貸利率則能夠持續緩解購房者的現金流壓力；另一方面，從歷史走勢看，首套房貸平均利率與商品房銷售面積累計同比存在較強的負相關關系，也就是說，降低房貸利率能夠有效推動商品房銷售增速。

　　王青表示，近期穩樓市政策密集出臺，一個重要背景是樓市“金九”成色不足。高頻數據顯示，九月30城新房銷量較8月變化不大，樓市繼續處于筑底階段。而推動房地產回暖正在成為四季度穩增長、控風險的關鍵環節。

　　公積金利率何時調整？

　　每經記者注意到，這是時隔逾7年，央行首次下調首套個人住房公積金貸款利率。2015年，央行曾對個人住房公積金貸款利率做出多次調整。

　　值得關注的是，如遇國家調整利率，住房公積金個人住房貸款利率如何調整？

　　記者查詢北京住房公積金網發現，對于已發放的期限在1年以上的住房公積金個人住房貸款，其利率在當年內不作調整，自下年度的1月1日起調整。

　　例如：借款人申請的住房公積金個人住房貸款在2022年8月20日放款，央行在2022年10月1日將貸款年利率由3.25%下調至3.1%，則借款人自貸款發放之日至2022年年末的貸款年利率按3.25%執行，自2022年1月1日起貸款年利率按3.1%執行。

　　對于已提出貸款申請但還未發放的住房公積金個人住房貸款，自貸款發放之日起執行調整后的貸款利率。

　　例如：借款人在2022年9月15日申請住房公積金個人住房貸款，央行在2022年10月1日將貸款年利率由3.25%下調至3.1%，借款人貸款發放日為2022年10月2日，則貸款年利率自貸款發放之日起按3.1%執行。

　　專家：5年期以上LPR報價也有望進一步下調

　　“此次政策充分說明，公積金也落實了更為寬松的政策導向”嚴躍進認為有以下四點值得關注：

　　一是商業銀行貸款持續降息，客觀上也需要公積金貸款利率進一步下調，否則公積金貸款和商貸的利差比較小，客觀上也會使得公積金貸款的吸引力下降，所以必須降息；

　　二是公積金貸款的利率進一步下調，使得后續公積金貸款的優勢更加明顯，對于剛需購房者進一步降低貸款利率等具有積極的作用；

　　三是公積金此次政策，也可以和其他政策疊加，比如說部分城市允許二套房也可以享受首套房的公積金優惠政策，那么客觀上對于一些改善型購房需求的釋放也具有積極意義；

　　四是此次公積金政策和央行昨日政策、財政部今日政策一起，形成了9月底三個穩樓市大招，對于四季度房地產市場行情的提振會比較顯著。

　　鄭后成表示，有效提振房地產市場需多措并舉。降低房貸利率誠然關鍵，但是除了通過降低房貸利率切實降低購房成本之外，有效提振房地產市場還需要打出“組合拳”，包括有效提振房地產市場信心，有效控制新冠肺炎疫情，并輔以降低首付，放松“五限”等舉措。

　　展望未來，鄭后成表示，近期宏觀政策加大對房地產市場的支持有兩點特征：

　　一是全方位支持房地產市場。除了貨幣政策之外，財政政策也對房地產市場提供有力支持。9月30日財政部、稅務總局稱為支持居民改善住房條件，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

　　二是對房地產市場支持的力度較大。在兩天之內密集發布三條支持房地產市場的重磅政策。我們認為對這一現象應充分重視，不排除后期還有重磅政策推出的可能。

　　王青稱，后期視房地產修復狀況而定，穩樓市政策還有較大發力空間。其中，受近期銀行存款利率較大幅度下調帶動，即使四季度MLF利率保持不變，5年期以上LPR報價也有望進一步下調，由此帶動房貸利率更大幅度全面下行，進而推動樓市最快在年底前后出現趨勢性回暖勢頭。 

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責任編輯：余坤航