來源：華夏時報　　

　　本報記者  李貝貝  見習記者  梁寶欣  深圳報道

　　近日，溫州的王小姐在后悔為什么不等到今年國慶再買房或之后再買，非要在去年買。

　　“去年買房的時候，房貸利率在5.35%左右，現在溫州首套房貸利率在4.15%上下。100萬的房子每個月大概相差700元。這兩日，國家又調整了相關住房信貸政策，說是房貸利率可能進一步下降。”王小姐說道。

　　9月29日晚，中國人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，可階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

　　據易居研究院智庫中心提供的數據，國家統計局70個大中城市房價指數數據中，至少有23個城市符合此次央行、銀保監會的新政要求。而溫州就在這23個城市之中，這也是王小姐感慨沒有選對“上車”時機的原因。

　　房貸利率的下行空間進一步擴大。在此背景下，這23個城市樓市各方產生了什么反應？是否能提振市場交易，掃除樓市的陰霾？這些疑問如今被拉至聚光燈下，備受關注。

　　23城個人房貸利率或可突破4.1%的下限

　　9月29日晚，央行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。

　　根據易居研究院智庫中心提供的數據，國家統計局70個大中城市房價指數數據中，至少有23個城市符合此次央行、銀保監會的新政要求。

　　其中，二線城市有8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽；三線城市有15個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。

　　同時，據貝殼研究院監測，2022年9月，103個重點城市主流首套房貸利率為4.15%，二套利率為4.91%。而此次通知發布后，其中涉及的23個城市的房貸利率或可突破4.1%的下限要求。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在9月30日接受《華夏時報》記者采訪時表示，基于風險的考慮，在房價下跌的城市，銀行數量少，競爭不充分，按揭利率水平更高。反而在樓市比較熱的城市，都認為住房需求潛力大，房價易漲難跌，競爭大，而且銀行數量多，競爭大，反而利率低，這（種現象）對穩定非熱點城市的房價和樓市是不利的。

　　為此，《華夏時報》記者在9月30日分別向天津市建設銀行、溫州市工商銀行以及武漢市中國銀行咨詢首套房貸利率的執行情況，這些銀行均表示，“現在內部還沒收到消息去調整相關的房貸利率。如果要執行，要以正式的文件為準。”

　　此外，據天津市建設銀行的工作人員透露，今年8月20日之后，建設銀行在天津執行的首套住房商業性個人住房貸款利率為4.1%。“這應該是最低的（商業性住房貸款利率），我個人認為不可能更低了。”該工作人員說。

　　而在李宇嘉看來，這23個城市都是非熱點城市，（因上述原因）房貸利率比其他城市還要高，有下降的必要。同時，李宇嘉還預計首套商業性房貸利率會降至4%以下，具體利率水平要視銀行自律機制定價小組的決定。

　　溫州市工商銀行的工作人員也對《華夏時報》記者表示，“溫州很難講能降到多少，這是要看（工商銀行）總行的文件，我們這邊說了不算。”該工作人員還建議記者下個月再來咨詢。

　　“落地過程會比較久”

　　北海也在這23個城市里面。

　　9月30日，廣西北海房產中介張強（化名）向《華夏時報》記者表示，目前北海首套商業性房貸利率在4.8%左右。

　　“每個城市的政策都是不一樣的，政策落實，也是看當地實際情況的。”張強認為，即便是國家已經出了相關政策，北海（房貸利率）近期不會有變動。政策的落實到執行，到客戶享受，這個過程比較久。“（影響樓市）最主要的還是疫情，疫情過去，肯定會回暖的。”張強說道。

北海銀行住房貸款利率情況。  圖源：北海房產中介

　　廣西北海，以旅游資源出名的一座城市，位于廣西省最南端與海南省隔海相望。北海曾受2018年海南房產限購政策影響，承接了海南的部分外來購買力。據北海房產中介向《華夏時報》記者介紹，在2018年房價最高的時候，北海有好幾個樓盤都是超過2.5萬元/平。而如今北海樓市的均價在5000多元/平。

　　國家統計局數據顯示，8月，北海新房價格環比下降1.4%，同比下降10.1%；二手房價格環比下降1%，同比下降6.5%。值得注意的是，截至到2022年8月，北海的新房價格已經連跌12個月了。

　　李宇嘉表示，在房價下跌背景下，購房者承擔高利率負債不劃算。今年以來，存款利率不斷下降，5年期存款利率降至2.6%，高于3%的理財被瘋搶。在此情況下，即便房貸利率在4%，也顯得很高。

　　“新房還未收樓，就要負擔2年左右的高利率貸款，現在房價跌回了一年前，一年前買房的虧了。現在還在跌跌不休，如果現在買房，收樓時又可能出現房價下跌。對非熱點城市的潛在買房者來說，買房這個帳算不過來。因此，需要降低利率。”李宇嘉說道。

　　此外，溫州房產中介孫梅（化名）也向記者透露，目前溫州的首套商業性房貸利率在4.1%左右，公積金貸款可能還會下調一點，在3.1%左右。剛需買來自住，現在是最合適的。

　　而當記者問及溫州之后的商業性房貸利率是否會繼續下降時，孫梅則認為對剛需的影響不大。

　　其實，近兩日，除了放寬部分城市首套住房貸款利率下限，央行還時隔7年再次下調首套個人住房公積金貸款利率15個基點。

　　9月30日，中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

　　能否有效推動居民買房？

　　2022年以來，全國各地已優化樓市政策超800條，但整體政策效果并不明顯，根據中指數據，9月，重點100城商品住宅成交面積同比降幅仍超20%。

　　9月30日，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜向《華夏時報》記者表示，“金九”成色不足，購房者置業情緒低迷，觀望情緒濃厚，房地產成為拖累宏觀經濟穩定恢復的重要因素。當前，宏觀經濟下行壓力較大，房地產的穩定作用更加突出，本次政策明確時間期限，有利于各地更加及時落地相關舉措，同時有利于正處于觀望階段的住房需求及時入市，提振市場活躍度，促進四季度房地產市場加快企穩。

　　放寬首套房貸利率、下調公積金貸款利率，真的能釋放居民買房的需求嗎？

　　“房產虧錢，現在房產增值太低了。我有個朋友前幾年在成都買房，他還完房貸后還虧了幾萬塊。”一名廣東茂名90后男生梁子杰（化名）向《華夏時報》記者表示。他并不打算今年買房，想再觀望一下，也不會因為降房貸利率政策的“窗口期”而改變購房計劃。

　　與梁子杰不一樣的是，廣東湛江人陳文華（化名）稱，買房并不是為了投資。“即使之后湛江的房貸利率降了，這幾年也不會買房，主要是因為沒有錢。更何況我在廣州工作，之后要是買房的話，還不確定在哪買。”陳文華說道。

　　此外，湛江某樓盤的工作人員在10月1日向《華夏時報》記者表示，目前沒有收到湛江住房貸款利率下降的信息，我們是以銀行的口徑為準的。現在我們樓盤很多人來看房，主要是受房價和節假日的影響，跟房貸利率的下降沒多大關系。

　　而某頭部房企的工作人員則向《華夏時報》記者表示，這些政策是大利好，效果可能要過段時間才能顯現。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在9月30日也向記者表示，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。

　　此外，李宇嘉還認為，當前的政策紓困力度非常大了，包括二套房首付降低，限購在非熱點城市退出；供給端化解風險也到了攻堅時刻。此次降低利率，預計23個城市都會降至4%以下。樓市已經開始慢慢地觸及底部了，盡管觸底后的走勢不明朗，甚至可能一段時間再底部徘徊，但不太可能再大幅度下行了。放寬部分城市首套住房貸款利率下限，很顯然，就是希望今年剩余三個月，能通過降息（明年就沒這個紅利了），將購房需求沖一波。

　　不過廣發證券則指出，該政策窗口期為三個月，部分城市計劃明年購房的居民可能提前到四季度，需關注后續是否會透支明年的部分需求。

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責任編輯：余坤航