21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 方海平 上海報(bào)道

　　近期，圍繞爛尾樓、停貸斷供，以及隨之而來的期房預(yù)售制等問題的討論甚囂塵上。在不斷細(xì)究的過程中，不管是當(dāng)事人還是公眾都開始反思這一運(yùn)行了數(shù)十年的制度中的細(xì)節(jié)，并拷問其諸多不合理之處。

　　7月21日，關(guān)于樓房爛尾風(fēng)險(xiǎn)是否該取消期房預(yù)售的問題，銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人、法規(guī)部主任綦相在國新辦舉行介紹上半年銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會后接受記者提問時(shí)回應(yīng)，是否該取消期房預(yù)售關(guān)乎整個(gè)房地產(chǎn)新模式，國家會統(tǒng)籌考慮這個(gè)問題。“這不僅僅涉及金融監(jiān)管政策，還需要住建部、人民銀行等多個(gè)部門統(tǒng)籌政策協(xié)調(diào)。”

　　在這一討論中，一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)指向的是預(yù)售資金的監(jiān)管制度。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者就當(dāng)前現(xiàn)實(shí)中的預(yù)售資金使用方式問題，分別向開發(fā)商、銀行、律師等多個(gè)相關(guān)主體進(jìn)行了解，得到的回復(fù)具有較高一致性，其中最大的一致即：“每個(gè)地區(qū)都有自己的一套規(guī)定和流程，很不一樣，差別很大。”

　　各地監(jiān)管、流程差異很大

　　一位開發(fā)商人士對記者表示，原則上要求監(jiān)管部門（房管局）、銀行共同簽署一份監(jiān)管協(xié)議，但實(shí)踐中，很多地區(qū)監(jiān)管部門并不在協(xié)議上簽字，也很少參與監(jiān)管賬戶資金的放款行為，所以主導(dǎo)權(quán)基本在銀行方面。“除非某個(gè)地區(qū)爆出了風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門可能會加大一下關(guān)注力度。”

　　一位銀行人士對記者表示，對預(yù)售資金的監(jiān)管賬戶要求每個(gè)地區(qū)很不一樣，有的地區(qū)需要房管局蓋章；有的地區(qū)比如上海，銀行自己審核工程進(jìn)度后，再按工程進(jìn)度放款就行；有的甚至對優(yōu)質(zhì)企業(yè)明確可以適度放松要求。

　　“總之差異很大，各地監(jiān)管協(xié)議一般有標(biāo)準(zhǔn)要求，理論上應(yīng)該按照協(xié)議要求來放款。但現(xiàn)實(shí)中，各種情況都有可能發(fā)生，比如開發(fā)商做假材料，或者沒有付款需求卻偽造付款需求，實(shí)際套取資金等。”上述銀行人士向記者表示。

　　另有多位銀行人士也向記者承認(rèn)，銀行在對預(yù)售資金賬戶上要求相對比較寬松。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶一般開設(shè)在為該項(xiàng)目發(fā)放開發(fā)貸的銀行，賬戶名往往就叫“xx預(yù)售監(jiān)管賬戶”。值得注意的是，監(jiān)管賬戶雖然開設(shè)在開發(fā)貸銀行，但是為項(xiàng)目辦理按揭貸款的往往涉及多家銀行，這些按揭銀行在商品房預(yù)售階段發(fā)放的按揭貸款也不一定都按要求進(jìn)入監(jiān)管賬戶，直接進(jìn)入開發(fā)商指定的其他賬戶的情況也很普遍。

　　這種地區(qū)化的差異或許有望得到改變。

　　據(jù)新華社今年2月份報(bào)道，商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)已經(jīng)出臺，這是首份全國統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管文件。距離1994年城市房地產(chǎn)管理法出臺，從立法上確立商品房預(yù)售制度時(shí)隔28年。其間，我國相繼出臺了商品房預(yù)售管理辦法等文件。

　　銀行為何發(fā)放預(yù)售房貸款？

　　為什么對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的相關(guān)規(guī)定，并不如其他方面那么嚴(yán)格？為什么在沒有統(tǒng)一規(guī)定的情況下，銀行卻愿意配合開發(fā)商濫用預(yù)售資金？

　　一位房地產(chǎn)行業(yè)資深人士對記者表示，預(yù)售資金可以理解為購房者為開發(fā)商提供的一筆大額、無息融資，降低了開發(fā)商的成本和風(fēng)險(xiǎn)，從而間接支持了銀行的貸款利息收入，以及政府的相關(guān)收入。“從這個(gè)意義上看，開發(fā)商和銀行是利益共同體。”

　　對購房者個(gè)人而言，無法具體知曉，其實(shí)也并不關(guān)心這背后究竟是如何運(yùn)作的，只要所購買的房子按時(shí)交付，價(jià)格還能持續(xù)上漲，就皆大歡喜。直到出現(xiàn)爛尾樓，才發(fā)現(xiàn)陷入了拿不到房子還要持續(xù)還貸的尷尬處境，莫名其妙承擔(dān)了某種遠(yuǎn)超過個(gè)人控制能力的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“我也是最近在看到這些新聞之后，才去了解我的房貸問題，發(fā)現(xiàn)我也可能攤上這種事。”一位同樣貸款購置了期房但沒爛尾的購房者谷女士對記者表示。她所購房產(chǎn)尚在建設(shè)中，但已經(jīng)向銀行辦理了按揭貸款，目前每個(gè)月在還貸中，如今她開始擔(dān)心房子爛尾的問題了。

　　為什么個(gè)人購房者可能陷入這種困境？這或許與我國銀行按揭貸款的設(shè)計(jì)有關(guān)。

　　住房按揭貸款作為一種舶來品，上世紀(jì)90年代引入中國，經(jīng)過了多項(xiàng)改造后形成了我國特有的一種金融工具。在一般定義上，住房按揭是指購房者以所購住房作抵押而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行，銀行按一定的利率收取利息。

　　可以看出，這一業(yè)務(wù)的核心是“抵押”。這放在現(xiàn)房銷售中很好理解，購房者買房的同時(shí)就獲得了房產(chǎn)證，再將其抵押給銀行；但是在期房預(yù)售中，在真正交房之前，購房者并沒有獲得房產(chǎn)證，那么此時(shí)，“抵押”給銀行的是什么呢？

　　答案是并沒有實(shí)質(zhì)的抵押，有的只是開發(fā)商的擔(dān)保，以及登記宣告一份未來抵押的權(quán)利。

　　市場人士多將中國內(nèi)地的住房按揭制度和預(yù)售資金賬戶監(jiān)管制度，與中國香港的模式進(jìn)行對比。記者對此也進(jìn)行了了解，一位香港地區(qū)的人士對記者稱，按照當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，期房預(yù)售只能通過律師，由律師開設(shè)監(jiān)管賬戶并全程監(jiān)管賬戶資金的運(yùn)用。更大的區(qū)別是，銀行只能在交房之后跟個(gè)人簽署按揭貸款協(xié)議，也就是只有現(xiàn)房才能辦理個(gè)人住房按揭貸款。

　　對于辦理按揭貸款的時(shí)點(diǎn)規(guī)定，中國內(nèi)地市場也經(jīng)歷了幾次變化，目前通行的要求是，在項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂之后允許辦理按揭貸款，相比早前是一種更嚴(yán)格的要求，此前有的項(xiàng)目在動工之初就允許向個(gè)人辦按揭。盡管如此，在項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂和交房之間仍然有一段沒有抵押的“真空期”，也正是這一階段導(dǎo)致了種種問題的出現(xiàn)。

　　按揭時(shí)點(diǎn)的不同所導(dǎo)致的差異，看起來是銀行介入時(shí)點(diǎn)不同、承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)不同。實(shí)質(zhì)上，是購房者所承擔(dān)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)不同：交房之后開始按揭，購房者承擔(dān)的責(zé)任范圍在抵押物即房子本身；交樓之前按揭，購房者承擔(dān)的責(zé)任范圍從房子本身的風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)展到包括不能交房的風(fēng)險(xiǎn)。

　　不過進(jìn)一步而言，這些作為銀行的業(yè)務(wù)對象，其所有的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而也變成銀行的風(fēng)險(xiǎn)。從銀行的角度看，如此注重風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)，為什么在沒有抵押的情況下，就愿意向個(gè)人發(fā)放一筆如此大額的貸款呢？

　　上述銀行人士對記者表示，其實(shí)是有擔(dān)憂的，銀行希望監(jiān)管部門規(guī)定建好交樓之后再開始辦按揭，但是規(guī)則就是交樓之前就可以辦按揭，如果規(guī)則是這樣，那即使有的銀行認(rèn)為不應(yīng)該這樣做，也一定有銀行愿意去做，最后就是銀行為了爭奪市場都開始這樣做。“我們之前就是不做按揭的，這幾年也開始做了。這個(gè)市場太大了，你不做有的是銀行做，而且業(yè)務(wù)長期、穩(wěn)定、客戶質(zhì)量高。”

　　上述開發(fā)商人士對記者表示，從銀行的邏輯來看，個(gè)人購房者都已經(jīng)掏出了好幾成首付的真金白銀，不可能冒著當(dāng)老賴的風(fēng)險(xiǎn)不還貸，都是正常的購房者，所以這種風(fēng)險(xiǎn)概率是極小的。

　　不管是按揭前置，還是預(yù)售資金賬戶監(jiān)管的寬松，都大大加速了資金運(yùn)用效率。過去幾十年，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷十年持續(xù)快速上漲的繁榮階段，這一背景環(huán)境一定程度上扮演了催化劑的角色，但是行情掩蓋了很多問題，上升周期中，政府、銀行、開發(fā)商、購房者均是獲益者，其中的風(fēng)險(xiǎn)或許被忽略。

海量資訊、精準(zhǔn)解讀，盡在新浪財(cái)經(jīng)APP

責(zé)任編輯：李琳琳