原標題：對穩(wěn)住樓市股市的幾點思考

　　2024年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議全面總結了我國2024年的經(jīng)濟工作，并對2025年的工作做出了全面部署。關于做好2025年經(jīng)濟工作，會議強調，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點領域風險和外部沖擊，穩(wěn)定預期、激發(fā)活力，推動經(jīng)濟持續(xù)回升向好，不斷提高人民生活水平。現(xiàn)就“穩(wěn)住樓市股市”這一問題，本人談幾點思考。

　　● 海通期貨股份有限公司

　　總經(jīng)理 李井偉

　　認識我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的

　　自身偏差和必然周期

　　自1998年商品房改革以來，我國房地產(chǎn)市場在充分借鑒全球主要發(fā)達國家和地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗基礎上建章立制、從無到有、從小到大，取得了舉世矚目的成就。房地產(chǎn)行業(yè)成為我國重要支柱產(chǎn)業(yè)，為GDP增長、地方政府收入、社會就業(yè)等方面做出了重要貢獻，也為改善居民居住條件、不斷提高人民生活水平做出了重要貢獻。優(yōu)美的居民小區(qū)、寫字樓、花園式的工廠和商業(yè)綜合體大幅提升了我國居民的工作、居住、休閑、生活質量。從這個角度看，房地產(chǎn)行業(yè)為我國經(jīng)濟社會發(fā)展和居民生活水平改善提供了重要支撐，也是我國改革開放偉大成就的重要組成部分。

　　同時，我們應該看到，房地產(chǎn)行業(yè)近幾年出現(xiàn)了一些問題。例如，開發(fā)杠桿過高、“爛尾樓”現(xiàn)象損害購房者利益、產(chǎn)生金融壞賬等，房地產(chǎn)行業(yè)面臨一定困難，已成為我國經(jīng)濟高質量發(fā)展過程中亟待解決的問題。

　　正確認識我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中所遇到的問題及其主要原因非常重要。筆者認為，審視上述問題，可以從我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的自身偏差和必然周期兩個主要方面加以分析。

　　我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的自身偏差主要是對高杠桿開發(fā)模式的依賴。這個問題不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段使用銀行、信托融資等行為中，還體現(xiàn)在銷售階段賣“樓花”向買房者集資，更有甚者還開展內(nèi)部員工集資、發(fā)行理財產(chǎn)品融資等行為中。高杠桿開發(fā)模式催生高速開發(fā)，這種模式往往忽視產(chǎn)品質量，進一步造成巨大的社會資源浪費。對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的自身偏差一定要堅決糾正、及時轉變，一定要轉到以居民利益為核心的房地產(chǎn)開發(fā)模式上來。只要房地產(chǎn)行業(yè)以居民利益為核心，房產(chǎn)價值就能穩(wěn)住，比如新項目以現(xiàn)樓銷售為主，這樣可以減少居民購房爛尾風險，避免居民在付款、按揭后不能實際居住的浪費；再如舊城改造以保護原居民利益為核心，政府以代建模式對老舊小區(qū)進行原拆原建改造等。總之，我國房地產(chǎn)行業(yè)只要以居民利益為核心，那么，房地產(chǎn)價值預期就能改善，穩(wěn)樓市目標就能實現(xiàn)。

　　毋庸諱言，我國快速城市化進程已開始逐步放緩，城市房地產(chǎn)總量高速增長空間不大，不需要也不能再進行密集、高速開發(fā)了，適當?shù)目偭抗芸厥欠€(wěn)住樓市的重要手段之一。房地產(chǎn)有財產(chǎn)屬性和投資價值，但是不能片面強調投資屬性。一定要堅持房地產(chǎn)的居住功能屬性，引導正確的消費觀、避免盲目追漲殺跌也有助于穩(wěn)住樓市。在北上廣深等特大城市，居民購房壓力比較大，有關部門為保障居民基本居住條件，開發(fā)了保障房、公租房、廉租房等非市場化的房地產(chǎn)項目。目前，地方收購存量商品房用作保障性住房獲政策支持，但不能偏離房地產(chǎn)開發(fā)以市場化為主的方向。如果改變了市場化房地產(chǎn)開發(fā)的預期，可能會導致房地產(chǎn)商品屬性預期的根本變化，預期變化會帶來房地產(chǎn)價格波動，為穩(wěn)樓市帶來困難。

　　我們認為，政府不斷出臺政策扶持房地產(chǎn)企業(yè)走出困境、良性發(fā)展，但一定要堅持區(qū)分房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的自身偏差與必然周期問題，對于行業(yè)過往發(fā)展的偏差要堅決地加以糾正，回到以居民利益為核心的房地產(chǎn)開發(fā)模式上來。在不斷解決居民居住困難的過程中，有關部門還應堅持以市場機制為主、最低居住保障與市場機制平衡原則，避免打破樓市商品屬性的基本預期。對房地產(chǎn)行業(yè)全球共性的必然周期和階段調整要耐心等待，適當給予調整時間是社會對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最有力的支持方式和理性選擇。

　　在房地產(chǎn)市場供給過剩背景下

　　存在未能滿足需求的結構性問題

　　當前，我國房地產(chǎn)總量上供給過剩、需求不足，行業(yè)總體低迷。在這一背景下，我們也要看到很多需求沒有得到滿足，比如家庭需求多樣化趨勢對房屋戶型的影響，疫情期間對健康安全的訴求，多孩家庭對居住的需求，高齡人群居家養(yǎng)老居住需求，年輕人的虛擬現(xiàn)實、電競場景對居住的需求，居家鍛煉、居家辦公、自由職業(yè)、網(wǎng)紅自拍等對居住的需求等，此前二房、三房的傳統(tǒng)戶型并不能滿足新的需求。

　　近幾年，有的房地產(chǎn)公司被財務問題困擾，有的被限售限價約束，沒有全力投入對新需求的分析和產(chǎn)品研發(fā)中來，房地產(chǎn)市場在總需求不足的情況下存在嚴重的有效需求供給不足問題，需求結構性問題很大。只有全面地分析房地產(chǎn)市場的總量和結構問題，針對有效需求，加大研發(fā)力度，才能創(chuàng)造出好產(chǎn)品。有好的產(chǎn)品，市場就會慢慢恢復，房地產(chǎn)行業(yè)就會逐步實現(xiàn)高質量發(fā)展。

　　同時，應該看到，我國農(nóng)村房地產(chǎn)市場有較大發(fā)展空間，農(nóng)村宅基地政策還不能完全適應我國當前經(jīng)濟社會發(fā)展的要求。改革農(nóng)村宅基地政策，釋放農(nóng)村房地產(chǎn)需求，在城市房地產(chǎn)市場外，科學開發(fā)農(nóng)村房地產(chǎn)市場，不僅能找到房地產(chǎn)行業(yè)新的增長點，還可能對扭轉當前嚴峻的青年就業(yè)形勢有意想不到的貢獻。可見，深入挖掘市場需求、發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)市場，精準找到房地產(chǎn)行業(yè)新的增長點，形成行業(yè)發(fā)展有序更替的局面是穩(wěn)定樓市的最好方式。

　　放松價格管制

　　推出提升房地產(chǎn)長期價值的舉措

　　要穩(wěn)樓市，穩(wěn)定房地產(chǎn)的內(nèi)在價值至關重要。應放松房地產(chǎn)限價，允許房地產(chǎn)價格適當波動。不同城市、不同房地產(chǎn)項目具有唯一性和獨特性，價格管制很難面面俱到。價格放開更容易找到價格平衡，放開價格管制有利于發(fā)揮市場價格機制作用，盡快達成新的動態(tài)平衡。

　　同時，我們應看到，我國政府有一定的政策空間改善房地產(chǎn)內(nèi)在價值并推出一些兜底惠民舉措。比如，在提升存量房地產(chǎn)價值方面，我國商品房產(chǎn)權年限一般為70年、商業(yè)地產(chǎn)一般為50年，除去開發(fā)周期，居民房地產(chǎn)實際使用年限較短，有關部門可通過適當延長產(chǎn)權年限來提升存量房地產(chǎn)價值；再比如，對一些中高房齡房地產(chǎn)，可引導居民在不大規(guī)模增加容積率基礎上，由政府組織居民以原拆原建的方式改造。總之，把房地產(chǎn)作為居民的財富，有關部門采取各種維護、提升居住、使用價值的舉措都有利于穩(wěn)樓市。當然，對確實被嚴重高估的房地產(chǎn)項目，價格下跌也是不可避免的。對此類房地產(chǎn)項目，在確認是居民實際唯一居所并存在按揭困難的前提下，有關部門應推出免息等兜底救濟政策。通過放開房地產(chǎn)價格限制，有關部門可出臺延長產(chǎn)權年限、原拆原建等有利于維護房地產(chǎn)長期價值的機制，建立兜底社會救助制度，有利于穩(wěn)樓市目標的實現(xiàn)。

　　樓市與股市

　　對居民消費信心影響巨大

　　我國的居民財富主要集中在房地產(chǎn)市場和股市。中央經(jīng)濟工作會議提出的“穩(wěn)住樓市股市”確實是老百姓急盼之事，也是我國經(jīng)濟高質量發(fā)展的關鍵所在。四十多年改革開放取得偉大成就的過程，也是老百姓創(chuàng)造財富的過程，擁有一套心儀的房產(chǎn)是多少家庭的奮斗目標和幸福源泉。我國股市每天影響著兩億多投資者的情緒和消費信心。可以說，樓市和股市發(fā)展水平是衡量我國居民幸福程度的重要指標之一。從傳統(tǒng)的經(jīng)濟發(fā)展理論看，樓市和股市是經(jīng)濟發(fā)展的組成部分和自然結果，但在當下，樓市和股市是直接關乎改革發(fā)展的人心向背、信心有無的關鍵要素，房產(chǎn)是居民存量財富，股市則是影響居民消費信心、樂觀情緒的重要因素。兩者是相互影響的關系：如果股市向好，樂觀情緒會有利于房地產(chǎn)市場企穩(wěn)；如果房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，也會提振投資和消費信心。在全球資產(chǎn)投資格局中，穩(wěn)定我國樓市和股市，對防止資本外流和保持人民幣匯率穩(wěn)定有著巨大的關聯(lián)作用。

　　股市穩(wěn)步上漲應作為未來幾年

　　重要經(jīng)濟發(fā)展指標

　　一般認為，股市是經(jīng)濟的晴雨表，是投資者信心和預期的反映，是投資者博弈的結果，政府制定規(guī)則、監(jiān)管市場、不參與博弈。這些觀點都有道理，也都經(jīng)歷過歷史的檢驗，是經(jīng)濟學的投資實踐規(guī)律。

　　在尊重規(guī)律的基礎上運用規(guī)律，我們要有信心結合實踐發(fā)現(xiàn)新的規(guī)律。在上市公司治理水平較高、經(jīng)營狀況較好的前提下，由于投資者信心不足，在少量的邊際交易決定著巨大的存量估值的情況下，應采取適當措施，堅決打破資本市場的負反饋，帶領資本市場走出負循環(huán)，應該把股市穩(wěn)步上漲作為未來幾年重要經(jīng)濟發(fā)展指標。

　　2024年9月，有關部門密集出臺政策，改變資本市場預期取得了階段性成果，也是我國資本市場新治理模式的良好嘗試。未來幾年，在經(jīng)濟基本面相對穩(wěn)定的大前提下，把股市穩(wěn)步上漲作為資本市場治理指標之一，或作為我國當前經(jīng)濟、金融發(fā)展的有力抓手，不是權宜之計，而是重要的目標，是深化改革發(fā)展的人心所向。繞開股市穩(wěn)步上漲目標而空談發(fā)展資本市場是不負責任的隔靴搔癢。

　　從發(fā)達資本市場的經(jīng)驗看，有央行對資本市場直接投資和表達觀點的成功例證。我國央行用真金白銀投資資本市場是未來幾年資本市場穩(wěn)步上漲的必由之路。當然，我國央行如何入市、如何確定適當?shù)脑鲩L目標、如何減少道德風險等具體問題要事先就定好。

　　股市穩(wěn)步上漲

　　才能更好服務房地產(chǎn)等實體經(jīng)濟

　　經(jīng)過從無到有、不斷完善的過程，我國資本市場不斷根據(jù)國家經(jīng)濟發(fā)展需要調整、完成歷史任務，比如在20世紀90年代初我國現(xiàn)代企業(yè)制度建立階段，資本市場為公司法人治理完善起到了重要的標桿作用；在20世紀末的國企改革階段，資本市場為國企改革募集發(fā)展資金做出重要貢獻；在當前國家大力發(fā)展科創(chuàng)、攻克關鍵核心技術的過程中，資本市場為科創(chuàng)企業(yè)融資和創(chuàng)業(yè)者激勵貢獻力量。在資本市場服務房地產(chǎn)企業(yè)方面，我國100多家房地產(chǎn)上市公司，近十年股權、債權融資5000多億元。由此可見，我國股市從誕生之日起就踐行了服務實體經(jīng)濟的使命擔當。

　　未來幾年，股市應如何更好地服務實體經(jīng)濟？近十年來，上證指數(shù)在3000點左右徘徊，股市長期財富增長效應不明顯。盡管管理層一直呼吁價值投資、耐心資本，但目前短期投資行為的影響仍然很大。只有我國股市主要指數(shù)在未來幾年穩(wěn)步上漲，才能在投資者中逐步建立起價值投資的觀念和培養(yǎng)耐心資本。長期財富效應是資本市場服務實體經(jīng)濟的實力保障。

　　2024年以來，有關部門以保護投資者利益為根本出發(fā)點優(yōu)化和建立了諸多制度，我們對我國資本市場四梁八柱建設的扎實性和先進性非常有信心。目前，我國資本市場已經(jīng)成為向全世界開放的全球主要資本市場之一，特別是有兩億多股民參與的獨特性，是我國資本市場發(fā)展的力量源泉。此前，我國資本市場服務發(fā)展改革的各階段目標，現(xiàn)階段維護好我國投資者在資本市場的合法權益，應該成為資本市場發(fā)展的重要目標或資本市場高質量發(fā)展的試金石。

　　總之，穩(wěn)住樓市股市對于我國未來幾年的經(jīng)濟發(fā)展至關重要。適度管控好樓市股市價格波動的邊際幅度，堅持以保護、提升樓市股市的合法財產(chǎn)權益為核心目標，采取切實有效措施，堅定的實踐行動，就能實現(xiàn)穩(wěn)住樓市股市的目標。

　　（作者簡介：李井偉，經(jīng)濟學博士，上海市領軍人才，長期從事證券基金投資、資產(chǎn)管理、財富管理等工作，現(xiàn)任海通期貨股份有限公司總經(jīng)理。）

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責任編輯：尉旖涵