來源：中國經(jīng)營報(bào)

　　本報(bào)記者 陳婷 趙毅 廣州報(bào)道

　　“（拆遷）補(bǔ)房票的話，豈不是這些票只能用來買房，如果我不想買房呢？”“在我們白云新城附近，村民都習(xí)慣住大房子，但周邊隨便一套120平方米的商品房都得幾百上千萬元，拆了一棟城中村民房能補(bǔ)1000萬元嗎？房票不夠的話，中老年村民怎么貸款呢？”“如果房子拆遷，我只能接受原址回遷。”

　　近日，《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021—2035年）》《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃（2021—2035年）》（以下簡稱“《專項(xiàng)規(guī)劃》”）經(jīng)審議通過。其中提及，“優(yōu)化成本核算與征拆標(biāo)準(zhǔn)，探索房票安置政策機(jī)制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率”。廣州成為一線城市中首個(gè)提出探索房票安置政策機(jī)制的城市，由此引起了廣泛討論。

　　目前，廣州尚未正式發(fā)布房票安置具體的實(shí)施辦法，《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，基于此，現(xiàn)有大多數(shù)討論亦圍繞房票使用相關(guān)規(guī)則及其可行性。對此，記者致函廣州市規(guī)劃和自然資源局方面了解當(dāng)前工作進(jìn)度。11月2日，該局相關(guān)工作人員表示，“房票政策還處于前期研究階段，目前暫無內(nèi)容可提供報(bào)道。”

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，房票安置是一個(gè)大趨勢，一方面減輕城中村改造前期巨額的資金投入，另一方面有利于商品房庫存去化。“不過，要尊重被拆遷居民的安置意愿選擇，為其提供就地安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、房票安置等多個(gè)渠道。”

　　開一線城市先河

　　10月27日，廣州市規(guī)劃和自然資源局在官方微信公眾號發(fā)布消息稱，《專項(xiàng)規(guī)劃》經(jīng)第四屆廣州市規(guī)劃委員會(huì)地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會(huì)第十四次會(huì)議審議通過。

　　廣州市規(guī)劃和自然資源局指出，《專項(xiàng)規(guī)劃》是廣州對存量空間的重構(gòu)，是存量土地時(shí)代國土空間規(guī)劃體系的重要專項(xiàng)規(guī)劃，提出城市更新、城中村改造的目標(biāo)、規(guī)模、分區(qū)分類分步策略，向下傳導(dǎo)城市發(fā)展戰(zhàn)略意圖，積極穩(wěn)步引導(dǎo)城市更新、城中村改造。

　　為解決城市增量預(yù)留空間日益稀缺的問題，《專項(xiàng)規(guī)劃》統(tǒng)籌新增用地與存量用地資源配置，規(guī)劃至2025年，廣州累計(jì)推進(jìn)城市更新約130平方公里（含城中村改造70平方公里）。規(guī)劃至2030年及至2035年，分別累計(jì)推進(jìn)城市更新約230平方公里（含城中村改造120平方公里）、300平方公里（含城中村改造155平方公里）。

　　《專項(xiàng)規(guī)劃》明確，至2035年擬推進(jìn)的舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造與混合改造項(xiàng)目291個(gè)。其中，舊村莊全面改造項(xiàng)目252個(gè)（含城中村項(xiàng)目150個(gè)）、舊村莊混合改造項(xiàng)目24個(gè)（含城中村項(xiàng)目15個(gè)），“拆、治、興”并舉推動(dòng)改造；舊城鎮(zhèn)混合改造項(xiàng)目15個(gè)，綜合運(yùn)用“留、改、拆”方式推進(jìn)。

　　據(jù)廣州市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，截至2023年8月，廣州累計(jì)批復(fù)城中村改造項(xiàng)目82個(gè)，面積約38平方公里。

　　推進(jìn)城中村改造向來不易，個(gè)中利益關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。為破解城中村改造難題，提升改造效率，《專項(xiàng)規(guī)劃》提出優(yōu)化成本核算與征拆標(biāo)準(zhǔn)，探索房票安置政策機(jī)制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略。其中，探索房票安置政策機(jī)制的提法頗受關(guān)注。

　　根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，早在2014年，房票安置政策已在多地落地執(zhí)行。2022年6月，鄭州發(fā)布《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》，成為首個(gè)采取房票安置的省會(huì)城市。如今，廣州成為首個(gè)提出房票安置的一線城市。

　　房票安置是指將被征收人房屋安置補(bǔ)償權(quán)益貨幣量化后，征收人出具給被征收人購置房屋的結(jié)算憑證，即被征收人可使用房票購買房企所提供的商品房項(xiàng)目。

　　在過往棚改階段，為解決拆遷安置房位置不符合被征收人預(yù)期、異地安置需進(jìn)行較大投入且花費(fèi)時(shí)間長、地方政府集中支付補(bǔ)償導(dǎo)致財(cái)政壓力較大等問題，部分城市采取房票安置辦法，以推進(jìn)棚改進(jìn)度。

　　而在廣州，城中村改造此前的補(bǔ)償方式以回遷房補(bǔ)償、現(xiàn)金補(bǔ)償為主。以番禺區(qū)沙溪村更新改造項(xiàng)目為例，該村所在的廣州市番禺區(qū)人民政府洛浦街道辦事處方面曾告訴記者，沙溪村更新改造項(xiàng)目的補(bǔ)償方案有三種方式可選，包括選擇復(fù)建安置、選擇貨幣補(bǔ)償、選擇復(fù)建安置+貨幣補(bǔ)償相結(jié)合。村民住宅的復(fù)建安置指標(biāo)核算可選擇按房產(chǎn)證建筑面積1：1補(bǔ)償；按證載用地面積×3倍+20平方米，按時(shí)簽約則可獎(jiǎng)勵(lì)至證載用地面積×3.25倍補(bǔ)償；若選擇棄產(chǎn)，屬“拆一補(bǔ)一”面積將按15000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償；超出“拆一補(bǔ)一”的權(quán)益面積部分，按13500元/平方米標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。據(jù)了解，沙溪村更新改造項(xiàng)目需繳存的復(fù)建房安置資金高達(dá)198億元。

　　李宇嘉表示，城中村改造的資金投入較大，房票安置政策有助于減輕相關(guān)方的資金壓力。“截至目前，有超過30個(gè)城市已公布并實(shí)施房票安置政策，其中包括鄭州、南京、南昌、廈門、無錫、溫州等熱點(diǎn)城市。在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)的情況下，加上地方財(cái)政較為緊張，未來政策在滿足拆遷安置需求方面將更多地鼓勵(lì)房票安置。”

　　去庫存的政策預(yù)期

　　以票換房，直接關(guān)系到“房”的消耗。

　　中指研究院分析指出，相比傳統(tǒng)貨幣直接補(bǔ)償，房票安置政策機(jī)制的一個(gè)優(yōu)勢即為定向去化庫存。接受房票安置的被征收人需持房票購買限定范圍內(nèi)樓盤，避免資金外流。其次，房票安置可拉長支付節(jié)奏，減緩地方政府財(cái)政支出壓力，增加地方政府財(cái)政調(diào)配空間。

　　不過，就廣州的現(xiàn)實(shí)情況而言，李宇嘉表示，廣州目前的商品房庫存主要集中在外圍區(qū)域，且其廣義庫存消化周期在5年左右。而近期推進(jìn)的城中村改造項(xiàng)目主要是在主城區(qū)及靠近主城區(qū)的區(qū)域（如番禺、黃埔、白云等區(qū)），這些區(qū)域目前的庫存并不大，且村民對于外圍區(qū)域的房屋接受度不高。“房屋安置的匹配度不高，村民選擇房票安置的比例預(yù)計(jì)不太樂觀。”

　　在李宇嘉看來，擁有多棟合法出租屋，或已遷出本村到外地，或希望子女繼承商品房的被征收群體較有可能選擇房票安置的補(bǔ)償措施，而相關(guān)政策為了推行房票，也會(huì)出臺以房票購買的房源不限購、契稅減免、房價(jià)打折等措施。“房票安置政策機(jī)制或?qū)⒔鉀Q一部分安置需求，但也取決于最終的政策設(shè)計(jì)、扶持力度以及各區(qū)域未來商品房市場的走勢和預(yù)期。”

　　根據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域研究中心提供的數(shù)據(jù)，截至10月15日，廣州全市商品住宅存量面積下降至1207.6萬平方米，去化周期縮短至18.89個(gè)月。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣州提出探索房票安置，與該城市的基本面及其房地產(chǎn)情況掛鉤，“其他三個(gè)一線城市推出房票安置的概率比較小。”

　　事實(shí)上，在一線城市中，廣州是目前對限購政策放松力度最大的城市。9月20日，廣州將住房限購政策調(diào)整為：“在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購買住房的，本市戶籍居民家庭限購2套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購1套住房。”這意味著，原先執(zhí)行限購政策的番禺、黃埔、花都等三區(qū)正式放開限購。同時(shí)，將越秀、海珠、荔灣、天河等區(qū)個(gè)人銷售住房增值稅免征年限從5年調(diào)整為2年。

　　此前，廣州在一線城市中首先宣布執(zhí)行首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，即只要在廣州名下無房，申請貸款買房按首套房計(jì)，執(zhí)行首付三成政策。按照此前政策，在廣州名下無房，但在異地有房貸記錄，那么在廣州申請貸款買房的首付比例在40%以上。

　　廣州中原研究發(fā)展部提供的數(shù)據(jù)顯示，10月，廣州全市新房網(wǎng)簽6521宗，環(huán)比增長43%，較去年同期增長23%，創(chuàng)下近5個(gè)月以來新高；二手住宅成交量達(dá)9361宗，環(huán)比增長9.6%，同比增長41.3%，市場活躍度明顯提高。

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責(zé)任編輯：李桐