證券時報記者 張達

　　樓市新政后的中秋國慶8天長假，重點城市樓市表現平穩。其中，北京新房冷二手房回暖，購房人觀望情緒增加；上海、廣州在樓盤供應端帶動下情緒回升，深圳、成都、杭州樓市表現相對平穩，武漢、蘇州、天津等地在房交會、新政顯效下市場活躍度得到提升。

　　業內人士指出，今年中秋國慶長假旅游井噴，考慮買房的人數不足，大部分售樓處都非常冷清。考慮到目前市場恢復尚不明顯，短期內核心城市供需兩端支持政策或將繼續發力，以助力市場加快恢復。

　　北京新房冷

　　二手房回暖

　　“這個假期我們難得放假3天，假期大家都出去玩了，沒什么人看房。”北京某大型中介東城區某門店的工作人員小劉對證券時報記者說，以前國慶假期頂多10月1日休一天，今年破例全公司放了3天假。

　　小劉還告訴證券時報記者，他給客戶打電話，一部分想買房的人說擔心房價下跌，想先觀望再說。

　　盡管9月1日北京落地“認房不認貸”政策后，上半月新房、二手房帶看量和成交量均有所上升，但是下半月以來，成交量明顯下降，看房客戶觀望情緒增加，這個中秋國慶長假市場表現更加平淡。

　　據合碩機構首席分析師郭毅統計，北京樓市在8天長假里，新房共簽約112套住宅，平均每天只有14套房，創下了自2019年以來近5年的新低；二手房網簽486套房，日均61套，雖然創了5年新高，但和9月日均475套相比，假期的成交也不算多。

　　對于北京樓市長假期間的成交表現，郭毅指出，一是和假期旅游火熱相比，現在更多人特別是年輕人樂于花點小錢及時享樂，而對舉債買房延遲滿足則顧慮重重。二是北京客戶基數足夠大，當然還會有人買房，和平時二環豪宅賣的火熱不同，國慶假期新房成交排名前10的樓盤中，有3個單價在3、4萬元，2個單價在5、6萬元的盤，可見一些剛需人群在買房。三是購房成本只要稍微降一點，就能把銷量拉動一下，假期新房冷二手房熱就是因為中介費從最高2.7%降到雙邊收費1%，有些人舍新房選了二手房。

　　但郭毅同時指出，北京“認房不認貸”新政效果就持續了一周，中介費下降帶來的成交屬于“虛火”，接下來樓市怎么走還得看政策有什么大招。她認為，政策破冰可能會從調低房貸利率加點開始，普通住宅標準也有機會調整，然后剛需省契稅、改善降首付，最后限價的尺度可能還會繼續放松，進一步給市場增加信心。

　　重點城市樓市成交平淡

　　不止北京，今年中秋國慶長假期間，各地樓市整體成交平淡。

　　據中指研究院統計，9月29日~10月6日8天長假，35個代表城市新建商品住宅日均成交面積較去年國慶假期（10月1日~7日）及2019年假期下降兩成左右。

　　具體來看，一線城市中，上海新房看房量明顯增長，熱門樓盤認購比例上升；二手房帶看量比去年有所下降，國慶出游人數較多，二手房購房需求釋放節奏相對新房緩慢，成交量不及去年假期表現。深圳多個在售項目均推出折扣優惠，但僅少數網紅樓盤熱銷，大部分售樓處氛圍一般，市場觀望情緒依然濃厚，新房住宅成交較去年國慶假期日均下降46%，較節前一周下降41%。廣州借助限購優化政策利好，開發商推貨積極，市場人氣及到訪量上升，尤其是限購政策放開的番禺、黃埔，吸引不少買家到場看房，但市場成交分化仍在，原本不限購的增城、從化等外圍區域成交較冷淡。

　　二線城市中，杭州受亞運會的關注分流影響，樓市整體表現平淡，假期僅5個項目開盤選房，開盤房源共計800套，僅492組客戶登記搖號，有3個項目流搖。蘇州新政影響下購房者看房意愿提升，多個樓盤推出優惠促銷活動，且由于120平米以上房源放開限購，也吸引了一批外地購房者，市場活躍度較節前有所提高。南京多個售樓處推出優惠活動，疊加限購政策放開，不少外地客戶前來購房，但購房觀望情緒較濃厚，來訪量的明顯增加并未帶來認購量與成交量的實質增加，新房住宅成交較去年國慶假期日均下降16%。

　　另外，武漢各大樓盤優惠力度較大，市場活躍度較以往有所提升，同時疊加部分區域保障房集中網簽，成交量同比增幅較大。青島多項目售樓處推出以舊換新、房價折扣、補貼、送車位、送家電等購房優惠，但市場觀望情緒較重。成都新政后市場預期有所好轉，但成交表現仍較為平淡，項目到訪量普遍增加一兩成，但轉化率不足10%。西安各樓盤來訪量不及取消限購新政初始時間，部分樓盤開盤去化僅在25%左右。天津在政策加持下新房市場成交企穩，熱銷項目以改善樓盤為主。

　　中指研究院指出，國慶期間各地樓市表現不一，上海、廣州在樓盤供應端帶動下情緒回升，北京、深圳、成都、杭州樓市表現相對平穩，武漢、蘇州、天津等地在房交會、新政顯效下市場活躍度得到提升，但市場持續性仍需觀察，短期市場依然有壓力。

　　核心城市支持政策

　　或繼續發力

　　對于中秋國慶假期各地樓市成交平淡的原因，中原地產首席分析師張大偉認為，今年的假期相對特殊，因為是疫情后第一個真正的長假，相對春節大部分人返鄉，本次長假旅游井噴，所以關注房地產、考慮買房的人數不足，大部分售樓處都非常冷清，這將明顯影響10月整體樓市網簽數據。

　　張大偉同時指出，因為網簽數據滯后，假期網簽數據并非當下真實成交，但整體看，大部分城市成交量仍出現了環比同比明顯下調的現象，雖然9月全國房地產調控政策超過175次，刷新歷史紀錄，但政策基本集中在二三線城市。一線城市雖然執行了“認房不認貸”政策，但大部分“賣一買一”的購房者仍需賣掉剛需住宅，這就需要包括首套房利率下調、部分區域限購微調等政策配套，市場才能繼續增加改善需求入市。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜也認為，考慮到目前市場恢復尚不明顯，短期內核心城市供需兩端支持政策或將繼續發力，以助力市場加快恢復。若政策持續優化到位，同時隨著置換改善需求逐漸入市，四季度核心城市市場有望企穩，而普通二線和三四線城市市場修復恐需更長時間。

　　“市場復蘇有賴于政策繼續應出盡出。”中信證券研究部房地產行業首席分析師陳聰也認為，“金九銀十”的落空，反過來有望鼓勵政策應出盡出，推動按揭貸款利率進一步下行，按揭貸款首付比例進一步下行，切實減輕購房人的負擔，放開不必要的限制性束縛。

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