來源：中國經營報

　　本報記者 黃永旭 西安報道

　　下半年來，我國房地產政策適時作出優化調整，密集出臺的樓市政策讓市場情緒得到提振。9月19日，樓市再傳來新動態，武漢、無錫、西安同日宣布解除限購相關消息，將新一輪政策優化推向高潮。

　　武漢最新政策提到，取消該城市二環線以內住房限購政策，這意味著武漢全域解除限購。無錫市出臺的新政，也是明確全市域取消限購政策。而西安市則發布消息稱，“進一步優化調整限購范圍，西安市二環以外區域取消限購。”

　　《中國經營報》記者梳理發現，進入9月，國內多個核心城市宣布放寬或者全域取消限購，執行了13年的限購政策開始在重點城市“退潮”。在優化限購政策的同時，各地還提出了全面實施“帶押過戶”、發放購房補貼等配套措施。

　　西安某房企營銷負責人孔盛（化名）表示，優化限購之后，項目來電來訪人數出現明顯增多，置業信心顯著提升。房企則抓住政策利好窗口期，推出多種優惠折扣，通過“以價換量”方式，促成“金九銀十”銷售旺季。同時，西安市場預期向好，看好今年四季度樓市發力。

　　首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池認為，除了取消限購，各城市還應該因城施策，對限貸、限價、限售等政策都有所調整，實施較為寬松的房地產調控新政；在一線城市，普通住房標準也應該隨房價動態調整；還要處理好租賃住房與產權住房的關系，根據人地房對應的原則，從供求平衡角度，從源頭上做好房地產供應規劃、土地規劃、城市規劃。

　　多地取消限購

　　去年12月以來，地方樓市政策開始松動，出現了公積金、首付、購房資格等方面的政策寬松。彼時，多個熱點城市便將優化限購政策作為著力點，對限購政策做出嘗試性優化。如今，在房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢下，本輪限購調整更為直接，出現了核心城市全面取消限購。

　　IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，當前各地出現的取消限購政策潮，是對過去房地產調控政策的調整和優化。在我國房地產發展歷程中，政府對房地產市場的調控一直是一個重要的政策議題，在一段時間內限購政策成為樓市調控的重要手段之一。隨著時間推移和房地產市場變化，限購政策也出現了一些問題和副作用，如限制了人們的購房需求、導致了房地產市場的投機行為和市場蕭條等，所以當前出現的取消限購潮可看作是對過去政策的一種調整和修正，旨在使房地產市場更加健康、平穩地發展。

　　中指研究院監測報告顯示，9月1日~19日，沈陽、南京、大連、蘭州、青島、濟南、福州、鄭州、合肥、無錫、武漢11個城市出臺新政，宣布全面取消限購。

　　9月12日晚，鄭州市住房保障和房地產管理局等4部門聯合發布《關于進一步支持合理住房需求的通知》，取消了鄭州二環內限制性購售政策，同時首套付款調整為不低于20%，二套首付款比例不低于30%。

　　事實上，在2023年4月，鄭州就優化了樓市政策，其中調整了限購范圍，二環以外區域不再限購；同時，限售政策調整為以網簽或契稅繳納或不動產權登記，三者任一滿一年可售。

　　時隔5個月，鄭州也由二環內限購，調整至如今全市域取消限購。

　　柏文喜表示，從目前全面取消限購政策的城市來看，這類城市房地產市場供求相對于一線城市來說較為平穩，房價上漲的壓力也較小且去化壓力較大，政府更容易考慮取消限購政策轉而鼓勵購房。

　　中國房地產數據研究院院長陳晟認為，當前房地產市場供需關系發生了轉變，很多城市商品房庫存去化周期已經超過20個月，這是供大于求的一個標志，因此全面取消限購是政府基于去庫存、促消費的考慮。

　　西安房地產行業資深分析師朱郁認為，優化限購政策有利于提振市場信心、釋放購房需求、優化房地產結構調整。但因城施策下，市場短期觀望與消化政策有一個過程，階段性的政策強刺激的同時，更需要長效機制予以調控平衡。

　　進一步釋放住房需求

　　8月底，“認房不認貸”政策出臺，9月1日，北上廣深4個一線城市宣布全面實施“認房不認貸”后，多地紛紛跟進落地，“賣一買一”需求加速釋放，限購政策、限購區域范圍成為“認房不認貸”落地中，置業者共同的視線焦點。

　　據諸葛數據研究中心不完全統計，9月1日~19日，蘇州、天津、長沙、杭州、廈門、西安等10余城放松針對局部區域、群體或房源類型的限購。

　　9月19日，西安市住建局發布消息稱，西安組織召開了促進房地產市場平穩健康發展工作會議，提出了優化限購范圍、全面推行“帶押過戶”等6條工作部署。其中，“進一步優化調整限購范圍，西安市二環以外區域取消限購”，居于首要位置。

　　此次西安市將二環以外區域取消限購，意味著政策調整后，限購區域僅剩碑林區、蓮湖區、新城區、未央區等部分地區。

　　柏文喜認為，如今部分城市的核心區域樓市潛在需求較大，許多優質房產仍具備避險投資功能。為了在不引發大幅度房價上漲和市場格局劇烈重構風險的前提下，實現房地產市場的穩定發展，政府需要采取更加精細的調控措施，如局部調整限購政策。

　　陳晟表示，對于一些一線城市和部分強二線城市的核心區域，商品房存貨去化周期相對較短，去化壓力相對較小，供求關系處于一個緊約束狀態，因此，政府在優化限購政策時，需要觀察供需關系是否匹配，從而逐步放松或者區域放松限購。

　　“限制性措施本身對樓市是一種約束，在供需關系出現矛盾，要優先保證一部分人的購房權利的時候，才會出現限制性的非市場化措施”，陳晟認為，目前在供需關系得到相應的調整之后，限購限售類非市場化措施的退出具有積極意義，房地產市場還是要恢復到市場化調整的狀態。

　　趙秀池表示，取消限購從一定程度上會釋放一些住房需求，尤其是那些因限購沒有資格買房的住房需求釋放，但取消限購也是一把雙刃劍，取消限購的背景意味著住房已經供過于求，房價已經出現下跌趨勢，未來這些取消限購的城市能否實現供求平衡，促進房地產平穩健康發展，還取決于當地能否宜居宜業，能否吸引人口長期定居下來，從源頭上增加住房需求。

　　樓市預期向好

　　中央政治局會議提出適時調整優化房地產政策以來，我國房地產市場迎來一波密集的重磅政策調整，“認房不認貸”、降首付、降利率、解除限購等政策接連出臺，各地因城施策，跟進推出了多項具有針對性的扶持性政策，來提升市場活躍度。

　　在西安優化限購消息發布6天后，9月25日，西安住建局官方微信公眾號發布《住房交易政策調整相關問題解答》，其中明確了調整后西安限購區域為二環以內，而且明確住房限售區域未做調整，并解答了居民購房條件、登記、搖號等相關問題。

　　“在限購解除之后，項目來電來訪，特別是來訪率有明顯的提升，大概個案的項目基本上提升會在15%~30%這個數據區間。”孔盛表示，增多的來訪客戶包括兩類人群，一類是此前對市場看空或者是看跌的群體，政策釋放利好后，對他們的信心有很大的提升，這一部分群體就走出了觀望區，開始進入市場項目當中看盤。

　　“第二類就是西安外圍城市看房人群，比如說陜北、河南、甘肅、山西等西安周邊城市購房者也開始進入西安市場進行置業選擇。外地人群進入西安不是個案，經過和同行交流，大概有幾十個樓盤都出現了這樣的典型性現象。”孔盛說。

　　西安龍湖集團項目相關知情人士透露，西安取消二環外限購，首套房首付比例20%后，可以很好滿足青年人才、剛需及改善群體的置業需求，新政實施后，龍湖高新云河頌、香醍硯熙臺等多個售樓部相比之前電話咨詢量、客戶到訪量明顯增多，特別是改善大戶型關注度明顯提升；限購政策后的首個周末，項目到訪數量超過前期的一倍有余，有超過三成的客戶是首次到訪就直接認購，購房者的置業需求和信心正在逐步修復。

　　在新政之后，購房者信心得到提升，房企方面也抓住政策利好期，加快了推盤節奏，并推出多種購房優惠折扣，開啟促銷熱潮。

　　9月27日，西安住房意向登記平臺顯示，城六區及長安區共有19盤正同時進行意向登記，其中高新區推盤最多，共有10個樓盤開啟登記，而10盤已有6盤登記飄紅。

　　孔盛表示，當前意向登記平臺樓盤扎堆登記，也說明限購解除之后，房企都加緊了推盤的速度，加快了報建進度、開發進度以及供貨節奏，寄希望于踩準市場的政策利好期。

　　此外，記者了解到，目前西安很多在售樓盤推出多重優惠，“認購99折”“贈送精裝修”“減免物業費”等多種促銷活動集體上線，進一步降低實際購房價格。

　　“房企都比較看重這次的政策，認為未來西安市場仍然有新的發力點，或者說是比較好的一個市場預期，應該說今年四季度和明年市場還是比較向好。我們跟同行進行了很多的交流，大家都比較看好政策系列組合拳出臺之后，對整個市場進一步的刺激和影響，肯定會帶動相應的一些置業消費需求?！笨资⒄f。

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責任編輯：李桐