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財聯社9月1日訊（記者 李潔）9月第一天，北京、上海相繼出臺“認房不認貸”政策。

9月1日，北京以及上海先后發布了關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知。通知顯示，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，北京、上海全面執行首套房“認房不認貸”，超出市場預期，此舉對市場近期的推動力不容忽視。“目前北上廣深四個一線城市全部落實首套‘認房不認貸’政策，政策信號明顯，預計將極大修復市場情緒和預期，提振市場信心。”

“此次北京、上海出臺認房不認貸政策，且政策表述與廣深一致，意味著此次房地產政策調整，可能是自上而下的舉動。另外，此前樓市過熱時期嚴格的政策有必要適時退出、糾偏。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱。

除四個一線城市外，目前武漢、中山、惠州、東莞等城市已明確發文執行首套住房“認房不認貸”，其他二線和三四線城市或將全面跟進。

三大都市圈成穩樓市重要抓手

“一線城市的政策過往都是處于收緊狀態，即使去年下半年市場整體出現降溫，一線城市依然保持不變。而目前一線城市政策的放松，代表著全國市場底部已經確立。”58安居客房產研究院院長張波表示。

李宇嘉認為，7月、8月份房地產市場同比大幅度下行，導致今年商品房市場對經濟的拖累加大，超出了市場預期，迫切需要在金九銀十、年底銷售旺季來臨之際，通過北上廣深等一線城市政策松綁，帶動預期穩定。

其進一步表示，北上廣深帶動的三大都市圈樓市，約占據了牽全國樓市新房市場銷售金額70%的份額，這是樓市的基本盤，也是穩定樓市的重要抓手。

事實上，今年二季度以來，在購房者市場信心不足、新房供應結構變化等多重因素影響下，上海、北京房地產市場整體交易有所回落。

據中指院監測數據，上海新建商品住宅（不含保障房）已連續兩月成交低于5000套，而二手房成交低迷已持續4個月，7月底以來受政策預期影響，上海二手房市場活躍度有所回升，二手房成交量亦有緩慢恢復。

而北京方面市場調整壓力也比較大。中指院數據顯示，北京8月新房成交48.2萬平方米，環比下降22.3%，同比下降17.8%；二手房成交10960套，環比增長12.8%，同比下降20.2%，市場活躍度仍不足。

張波表示，此次一線城市“認房不認貸”政策的全面落地，預計短期效果較為明顯。一方面，置換需求的抬頭會帶動二手房掛牌量提升，或同步拉升二手房成交量；另一方面，市場上中高端需求量也會進一步增大，置換需求入市會更為積極，有助于消減市場觀望情緒。

降首付、降利息成本的帶動效應

“執行‘認房不認貸’政策，可以實實在在降低首付比例和房貸利率。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。

據易居研究院測算，當前上海一套新房平均總價大概為500萬元。政策前，二套房最高比例（認購非普通住宅）為70%，即首付款需要支付350萬元。而按照現在新政策，若納入到首套房認定范疇，那么首付款只需要約175萬元。據此對比來看，首付款減少了175萬，相當于房價款的35%。

同樣，納入到首套房標準后，房貸利率也會隨之下調。當前上海二套房利率為5.25%，按照貸款本金200萬、30年期等額本息計算，房貸利息總支出約198萬元，月供約為11044元/月。若按新的政策，其利率為4.55%，其利息總支出約為167萬，月供約為10193元/月。對比來看，利息總支出減少近31萬元，月供減少約851元/月。

而北京此次執行認房不認貸后，無房有貸款記錄的購房家庭，首付比例將由60%-80%降至35%-40%。據中指院測算，按總價400萬住房計算，普通住房的首付將減少100萬元，非普通住宅的首付將減少160萬元。房貸利率也將由5.25%降至4.75%，下降50個基點，以300萬元貸款為例，按25年等額本息計算，利息將減少26.21萬元。

購房門檻和購房成本明顯下降，或明顯促進無房有貸款記錄，及“賣一買一”購房需求入市。

“‘認房不認貸’政策落地后，預計下一階段改善性需求入市增長會表現得較為明顯，一二手房看房和成交都會更加活躍。”張波稱。

陳文靜表示，近期監管部門落地多項利好政策，一線城市已全面落實首套房“認房不認貸”，接下來，各地也將加速落地降低首付比例、降低二套房貸利率、降低存量房貸利率的相關舉措，核心城市房地產市場將迎來一波向上行情，“金九銀十”市場可期。

“未來4個月，全國房地產市場能否企穩對于宏觀經濟大盤至關重要。”陳文靜認為。

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