本報(bào)記者 莊靈輝 盧志坤 北京報(bào)道

　　“金九銀十”傳統(tǒng)旺季在即，樓市支持政策正進(jìn)入“應(yīng)出盡出”階段。

　　連日來(lái)，換購(gòu)住房個(gè)稅優(yōu)惠、支持上市房企再融資等樓市利好政策不斷，相關(guān)部委紛紛表態(tài)要大力支持剛性和改善性住房需求。緊隨相關(guān)部委表態(tài)后，天津、山東、四川、重慶、遼寧等多地房地產(chǎn)政策也“適時(shí)”調(diào)整，涉及提升公積金支持力度、推出稅費(fèi)優(yōu)惠等多方面。

　　“認(rèn)房不認(rèn)貸”支持政策也正式落地。日前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”），提出居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。隨后，廣州、深圳、上海、北京等陸續(xù)明確要執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

　　多位分析人士接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，結(jié)合此前各地執(zhí)行的相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地獲益較大的主要是一線(xiàn)與強(qiáng)二線(xiàn)城市中有改善性住房需求的購(gòu)房者，有利于降低相關(guān)群體購(gòu)房成本，也有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)以及結(jié)構(gòu)優(yōu)化。但政策落地到傳導(dǎo)至市場(chǎng)尚需一定時(shí)間，同時(shí)也需結(jié)合其他政策共同發(fā)力以提振市場(chǎng)預(yù)期。

　　“認(rèn)房不認(rèn)貸”

　　所謂“認(rèn)房不認(rèn)貸”，一般是指在購(gòu)房貸款過(guò)程中，商業(yè)銀行等只通過(guò)購(gòu)房者家庭名下房產(chǎn)數(shù)量來(lái)認(rèn)定其是否具有首套住房信貸資格，而不論購(gòu)房家庭是否存在住房貸款記錄。相對(duì)應(yīng)而言，當(dāng)前一些重點(diǎn)城市執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，即只要在全國(guó)范圍內(nèi)有購(gòu)房貸款記錄的購(gòu)房者，再次貸款購(gòu)房均不再按照首套住房給予首付及貸款利率等方面的優(yōu)惠。

　　“‘認(rèn)房’‘認(rèn)貸’主要是銀行發(fā)放住房貸款時(shí)評(píng)判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)，其中‘認(rèn)房’一般是認(rèn)所在城市的房子，‘認(rèn)貸’則是認(rèn)全國(guó)的房貸?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，當(dāng)前全國(guó)各地對(duì)相關(guān)政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一，“認(rèn)房又認(rèn)貸”明顯最為嚴(yán)格，新政落地前，至少四個(gè)一線(xiàn)城市以及廈門(mén)、成都、合肥等共約20個(gè)熱點(diǎn)城市在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

　　實(shí)際上，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策部署早有跡象。今年7月份，住建部召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)時(shí)就曾強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

　　上述三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《通知》明確部署購(gòu)買(mǎi)首套住房“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，同時(shí)提出該項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。對(duì)家庭住房套數(shù)認(rèn)定，《通知》也明確提出，家庭住房套數(shù)由城市政府指定的住房套數(shù)查詢(xún)或認(rèn)定責(zé)任部門(mén)，根據(jù)居民家庭申請(qǐng)或授權(quán)，提供查詢(xún)服務(wù)并出具查詢(xún)結(jié)果或認(rèn)定證明。

　　隨后，廣州、深圳等兩個(gè)一線(xiàn)城市于8月30日陸續(xù)宣布將執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，相關(guān)政策正式在城市層面落地。

　　“業(yè)內(nèi)都預(yù)期8月底9月初一線(xiàn)城市會(huì)落地具體的鼓勵(lì)樓市需求的政策措施。”鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，由于一線(xiàn)城市、強(qiáng)二線(xiàn)城市的改善性住房需求相對(duì)較旺盛，在一線(xiàn)城市購(gòu)買(mǎi)二套住房首付比例、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等都較高，抑制了部分改善性住房需求，因此“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策將在相關(guān)城市率先落地。

　　釋放改善性需求

　　對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策市場(chǎng)影響，多位分析人士均認(rèn)為，相關(guān)政策落地后主要能夠降低有改善性住房需求家庭的購(gòu)房成本，釋放一定改善性需求；同時(shí)在“賣(mài)一買(mǎi)一”置換購(gòu)房下，也將為市場(chǎng)帶來(lái)較多頗具性?xún)r(jià)比的二手房源，整體上有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

　　“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’將有利于一線(xiàn)與強(qiáng)二線(xiàn)城市的改善性住房需求釋放，同時(shí)相關(guān)改善性住房需求多為置換購(gòu)房，也就是需要賣(mài)一套再買(mǎi)一套，其中要賣(mài)掉的那套房在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下性?xún)r(jià)比相對(duì)會(huì)高一些?！睆埡陚フJ(rèn)為，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策有利于降低居民購(gòu)房成本，更好滿(mǎn)足剛性與改善性住房需求，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的正面轉(zhuǎn)化也將發(fā)揮積極作用。

　　“推動(dòng)落實(shí)‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’，主要利好兩類(lèi)購(gòu)房群體，一類(lèi)是常住地有一套貸款住房準(zhǔn)備賣(mài)出房子換房即置換購(gòu)房群體；一類(lèi)是在常住地外其他城市有過(guò)房貸記錄但本地?zé)o房的購(gòu)房客群?！蓖跣哉J(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，這兩類(lèi)客群可按照首套房的首付比例與貸款利率在常住地貸款購(gòu)房，明顯降低了購(gòu)房成本，對(duì)市場(chǎng)而言，“認(rèn)房不認(rèn)貸”有利于改善性住房需求的釋放，提升市場(chǎng)活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

　　“此次‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策力度多方面超出預(yù)期?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，從此次政策部署情況來(lái)看，即便在外地有在償?shù)陌唇屹J款，在本地購(gòu)房也算首套房，享受首套房標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)此次政策將“以家庭為單位”來(lái)認(rèn)定首套房產(chǎn)，調(diào)整到“家庭成員為單位”，意味著可以釋放出更多的需求，有利于商品房需求端穩(wěn)定。

　　“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’可以讓更多購(gòu)房者享受到首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本；同時(shí)能夠有效激活部分人群的購(gòu)房需求，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)以及結(jié)構(gòu)優(yōu)化。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣建議，有置換需求的購(gòu)房者應(yīng)盡量避免“無(wú)縫銜接”式換房，最好等到第一套房徹底過(guò)戶(hù)后，再去購(gòu)置第二套房。

　　“一城一策”

　　“此次政策調(diào)整和過(guò)去不同的是，不再自上而下發(fā)文，一竿子插到底執(zhí)行，而是將此項(xiàng)政策作為政策工具，納入‘一城一策’工具箱，供城市自主選用?！崩钣罴沃赋?，在“一城一策”和城市主體責(zé)任背景下，考慮到城市的差異性，“認(rèn)房不認(rèn)貸”不適宜自上而下統(tǒng)一部署，而是將政策的權(quán)限給到各城市。

　　“此次‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策納入‘一城一策’的工具箱中，供各城市自主選用?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，此次政策調(diào)整按照“一城一策”原則推進(jìn)，與城市以及市場(chǎng)情況掛鉤，有助于政策的執(zhí)行更好吻合市場(chǎng)需求。

　　“但值得一提的是，此次‘認(rèn)房不認(rèn)貸’納入‘一城一策’工具箱，供城市自主選用，意味著相關(guān)政策已符合政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，但還需地方政府自主決定是否使用。”王小嬙表示。

　　但多位分析人士也認(rèn)為，除“認(rèn)房不認(rèn)貸”外，要提振市場(chǎng)預(yù)期還需打出政策組合拳。

　　“此次‘認(rèn)房不認(rèn)貸’為核心城市優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策打開(kāi)了空間，預(yù)計(jì)多數(shù)二線(xiàn)城市將較快跟進(jìn)落地。由于一線(xiàn)城市房屋總價(jià)高且首套房與二套房首付比例差距較大，若政策跟進(jìn)執(zhí)行，預(yù)計(jì)將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較為明顯的帶動(dòng)。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，從首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”到延長(zhǎng)換房退稅優(yōu)惠時(shí)間，8月底需求端支持政策頻出，企業(yè)融資支持政策也同時(shí)跟進(jìn)，若各地方加快需求端政策執(zhí)行速度，將有利于帶動(dòng)需求入市，核心城市樓市“金九銀十”行情可期。

　　“伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策組合拳利好，上市房企的股價(jià)和市值預(yù)計(jì)將逐步得到修復(fù)?！睆埡陚フJ(rèn)為，當(dāng)前一線(xiàn)城市相關(guān)政策落地為其他二、三線(xiàn)城市樹(shù)立了標(biāo)桿，預(yù)計(jì)接下來(lái)1到2個(gè)月為各城市“一城一策”樓市支持政策出臺(tái)的密集期。

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責(zé)任編輯：李桐