轉自：上觀新聞

今天（1日），上海首套房貸款“認房不認貸”政策正式發布。新政明確，從9月2日起，上海居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在上海名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

從“認房認貸”變為“認房不認貸”，市場和居民會有影響嗎？

新政在一線城市全部落地

“認房認貸”指的是，申請申請房貸時，相關機構會審核貸款人家庭名下房屋登記信息和住房貸款記錄，判斷購買的房屋屬于首套房還是二套房等。如果在當地房屋登記系統中有登記信息，或者是在征信系統中有貸款買房記錄，再次購買商品房時，該房會被認定為二套房或以上。

“認房不認貸”，可以通俗理解為，購房者只要在當地名下無房，無論曾經是否有過房貸，都可以享受首套房貸款的首付比例和利率優惠。這是我國房地產市場調控的一項新的政策工具。

8月25日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

《通知》明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

作為全國樓市風向標，一線城市動向引發市場關注。8月30日，廣州、深圳積極跟進響應，宣布執行“認房不認貸”政策；9月1日，上海、北京也陸續官宣此項政策落地。至此，一線城市已全部執行“認房不認貸”政策。

購房成本從兩方面降低

據住建部介紹，新政是為了讓更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

對上海市民而言，具體能優惠多少？易居研究院研究總監嚴躍進給記者算了一筆賬：“上海目前的新房平均總價約500萬元人民幣，以此為例，在新政實施前，市民購買的這套新房若被認定為二套房，首付最低比例為70%，首付款需要350萬元；新政實施后，此新房被納入首套房認定范疇，首付最低比例為35%，首付款需要175萬元。也就是說，首付成本比之前少了一半。

買房從二套房變首套房，房貸利率也會跟著下調。“目前，上海二套房商業貸款利率是5.25%，如果貸款本金為200萬元，按照30年期等額本息計算，利息總支出約為198萬元，月供約為11044元/月。”嚴躍進說。但新政實施之后，適用首套房的利率標準，其利率為4.55%，其利息總支出約為167萬元，月供約為10193元/月。對比來看，利息總支出減少近31萬元，月供減少約851元/月。

支持合理住房消費需求釋放

“‘認房不認貸’新政是在堅持‘房住不炒’前提下，合理支持各類住房消費需求的進一步釋放。”上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰認為，改善型家庭是最直接的受益群體。

上海改善型購房需求強勁。過去，購房者在上海換房，如果名下有貸款記錄，則被認定為二套房，相應的首付和信貸要求更高，因此制約了部分改善型需求的釋放。

引進人才也將受益于此項新政。過去，部分引進人才如果在外地有房或貸款記錄，在上海購房會被認定為二套房，不利于人才安居。

上海正在建設“五個新城”，發力各大新興產業。作為城市發展的基石，人才競爭日益加劇。專家認為，執行“認房不認貸”政策，有利于提振人才安居上海的信心，在一定程度上加速人才流入。

市場交易有望保持活躍

受訪專家普遍表示，新政客觀上將引導市場預期向好發展，對于提振市場交易量的有積極顯著的作用。

上海中原地產首席分析師盧文曦告訴記者，上海房地產市場雖然總體保持健康平穩發展，但7月份和8月份的住房成交數據略顯平淡。其中，新房月成交量為50多萬平方米，低于正常值；二手房交易意愿也不強，7月份和8月份的月成交量均低于1.5萬套的正常水平，市場活力略顯不足。

“樓市有‘金九銀十’的說法，9月份和10月份一般被視為下半年房地產市場發展的重要窗口期。新政出臺正當時，將釋放非常積極的信號。”盧文曦說。

近日，上海今年第8批次集中入市新房名單公布，相關樓盤將陸續入市，其中包括7個單價超過10萬元/平方米的改善型項目。嚴躍進預測，9月份上海樓市交易有望保持活躍態勢，在一二手房等領域都會有重要的表現。上海房企在推盤上積極性明顯增加，而購房者在政策明朗后，入市意愿明顯增強、購房策略也更加清晰。相關銀行、中介機構等業務量也會有良好表現。

專家提醒，各市場參與方，包括房企、中介、營銷機構、房東等，更要珍惜認房不認貸政策，既要用足用好這一政策，也要維護好房地產市場良好秩序，促進上海房地產市場的平穩健康發展。

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