9月1日，距離廣州、深圳官宣“認房不認貸”僅過去兩天，北京、上海也在同日宣布執行這一政策措施。

至此，四大一線城市全部加入“認房不認貸”行列。業內分析認為，這意味著全國房地產市場的底部或已確立。

四大一線城市全部官宣

9月1日，北京市住房和城鄉建設委員會、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局聯合印發了《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。

通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在本市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。該通知自2023年9月1日起施行。

同日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國家金融監督管理總局上海監管局聯合印發了《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，執行購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，自通知印發次日起執行。

繼8月30日廣州、深圳相繼出臺相關政策后，四大一線城市已全部加入“認房不認貸”隊伍。

“認房不認貸”政策好在哪？

“認房不認貸政策，通俗來說就是希望把更多購房群體和購房需求納入到首套房的認定標準中。”易居研究院研究總監嚴躍進解釋稱，“換句話說，后續界定首套和二套房的標準，就只看你所在城市是否有房子。”

這一政策是如何降低首付比例和房貸利率的？嚴躍進舉例稱，當前上海一套新房平均總價大概為500萬元。政策前，二套房首付最高比例(認購非普通住宅)為70%，即首付款需要350萬元。而按照現在新政策，若納入到首套房的認定范疇，那么首付款大約需要175萬。據此對比，首付款直接減少了175萬，相當于房價款的35%。

同樣，納入到首套房標準，其房貸利率也會跟著下調，或者說適用首套房的利率標準。當前上海二套房利率為5.25%，按照貸款本金200萬、30年期等額本息計算，其利息總支出約為198萬，月供約為11044元。若按新的政策，其利率為4.55%，其利息總支出約為167萬，月供約為10193元。對比來看，利息總支出減少近31萬元，月供減少約851元。

中原地產首席分析師張大偉認為，“認房不認貸”的新政，支持了居民合理的住房需求，對于有置換、改善類住房需求的家庭，將帶來切實的作用。而從北京這幾年來的二手房市場看，改善類需求超過半數。

四大城市各有何特點？

——北京

“北京市場一直以來都比較穩定，今年以來在面臨諸多外部挑戰的情況下，體現出了較強的韌性。”貝殼研究院認為，北京的穩定性是由穩定的供需關系、較高的自有資金水平、合理的供給規模、穩定的政策環境共同決定的。此次政策調優是針對新市民和買一賣一群體的購房條件優化，北京信貸條件與政策環境仍然總體穩定。

“相比較而言，北京今年市場的降溫幅度稍少些，2023年上半年，北京二手房成交量同比上漲21%。”58安居客研究院院長張波指出，但從4月份開始，成交量持續下降，6月份成交量價下行最為明顯，從安居客線上數據來看，9月二手房掛價格環比微跌0.17%，并且看房熱度在今年也有一定程度下滑。

“對于北京市場來說，肯定會出現‘金九銀十’，二手房成交量有望快速上漲到1.5萬套-2萬套，部分區域短期出現價格上行也成為必然。”張大偉認為。

——上海

58安居客研究院院長張波指出，上海今年市場的降溫在二季度開始表現明顯，主要體現在二手房成交量下行并伴隨價格下行，一手房外圍去化速度變慢，從安居客線上數據來看，新房價格同比去年微跌0.76%，并且看房熱度在今年也有一定程度下滑。

據中指監測數據，上海新建商品住宅(不含保障房)已連續兩月成交低于5000套，而二手房已連續4個月成交低于“榮枯線”，7月底以來受政策預期影響，上海二手房市場活躍度有所回升，二手房成交量亦有緩慢恢復。

“當前正值傳統‘金九銀十’階段，上海房企在推盤上積極性明顯增加，而購房者在政策明朗后，入市意愿明顯增強、購房策略也更加清晰。”嚴躍進認為，9月份上海樓市交易會有積極提振，且交易活躍態勢會持續，在一二手房等領域都會有重要的表現。購房者購房心態也會更加理性健康，房價將有保持穩定的基礎和良好態勢。

——廣州、深圳

兩天之前，“認房不認貸”在廣州、深圳先一步官宣落地。

對于政策在廣州、深圳“打頭陣”的原因，廣東省規劃住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為：廣州、深圳外來人口集中，新市民占常住人口的一半左右，需求潛力大；其次，廣州、深圳是大灣區核心城市，因大灣區互聯互通和工作變動導致的人口流動頻繁。

“廣州、深圳近期二手房價格回調明顯，7月份廣州環比下跌1%，深圳下跌0.9%，明顯高于京滬以及其他熱點城市，且二手房掛牌量還在增加，價格下跌幅度還在加大。”李宇嘉表示。

他同時指出，北京、上海商品房回調幅度沒有廣州、深圳那么大，二手房價格跌幅開始收窄。此次北京、上海也跟進，且政策表述與廣州、深圳一致，意味著此次房地產政策調整是自上而下的舉動。從本質上講，過去過熱時期的一些政策需要退出，這也是政策調整和回歸正常。

全國房地產市場底部或已確立

“8月份市場下行超出了市場預期，迫切需要在‘金九銀十’、年底銷售旺季來臨之際，通過北上廣深等一線城市政策調整，帶動預期穩定。”李宇嘉指出，包含北上廣深帶動的三大都市圈，都市圈樓市占據了全國樓市新房市場銷售金額70%的份額，這是樓市的基本盤，也是穩定樓市的抓手。

“一線城市的政策過往都是處于收緊狀態，即使是去年下半年開始市場整體出現降溫，一線也都保持巋然不動。”張波認為，目前政策的放松也代表著全國市場底部已經確立，通過政策釋放出一批自住需求，無疑將有利于一線城市熱度回升，并帶動全國更多城市走出低迷行情。

他同時指出，“認房不認貸”政策的落地，預計在一線中短期效果會較為明顯 ，一方面由于置換需求抬頭，會帶動二手房掛牌量提升，同步拉升二手房成交量；另一方面，市場上中高端住宅的需求量也會近一步增大，置換需求入市會更為積極，市場的觀望情緒會大大消減。

中指研究院市場研究總監陳文靜認為，一線城市已全面落實首套房“認房不認貸”，各地也將加速落地降低首付比例、降低二套房貸利率、降低存量房貸利率的相關舉措。政策暖風頻吹，核心城市房地產市場將迎來一波向上行情，“金九銀十”市場可期。

“核心城市房地產市場有望逐漸企穩，從而帶動全國房地產市場逐漸修復。未來4個月，全國房地產市場能否企穩對于宏觀經濟大盤至關重要。”陳文靜說。（記者 左宇坤）

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