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美國全國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家云（Lawrence Yun）近日表示，高利率和高房價是當前購房者面臨的新常態?！拔翌A計，基礎情形是美國經濟不會發生衰退，就業市場繼續創造崗位，可能增幅沒有那么強勁，但每月都有更多就業機會。”
惠譽評級對第一財經表示，該機構曾于去年12月時作出預測，房貸利率走高以及經濟活動疲軟將打擊購房需求，令全球多數市場的名義房價在2023年出現下滑或收窄漲幅，“然而，今年上半年經濟優于預期，房屋供應受限，需求持續高漲，上述因素支撐大多數市場房價堅挺?！?/font>
“雙高”新常態
當地時間7日，美國勞工統計局公布的最新數據顯示，6月新增非農就業人口20.9萬，失業率仍在歷史低位3.6%徘徊，員工平均時薪加速上揚，6月環比上漲0.4%，過去六個月，平均每月新增就業人口27.8萬。
除了就業數據，其他經濟指標也指向穩健的基本面。美國一季度國內生產總值（GDP）終值上修至增長2%，動能來自美國經濟的引擎消費支出。華爾街預測，美國經濟在二季度也將實現1%~2%擴張。
蒙特利爾銀行美國利率策略主管林根（Ian Lyngen）對第一財經記者表示：“人們認可（美聯儲主席）鮑威爾恢復物價穩定的努力，普遍認為經濟可能可以避免衰退。盡管我們對此仍表懷疑，但根據今年的實際情況，我們承認避免衰退的可能性變高。上半年的經濟韌性讓鮑威爾避開了最壞情況，即失業率飆升、通脹高企的滯脹狀態?！?/p>
衰退推遲甚至得以避免，意味著美聯儲無需擔心經濟難以承受激進加息，也不必急于調轉貨幣立場、降低利率。目前市場的普遍共識是，美聯儲本月重啟加息幾乎板上釘釘，并且認為基準利率很有可能在今年剩余時間維持在5.25%~5.50%區間。
美聯儲將于26日公布最新利率決議，據芝商所利率觀察工具（FedWatch Tool），截至記者發稿，交易員押注美聯儲按兵不動的概率僅為7%，加息25個基點的概率為93%。
據美國房地產抵押貸款巨頭房地美（Freddie Mac）的數據，截至13日的一周，30年期抵押貸款平均利率為6.96%，該指標于去年10月和11月兩次突破7%之后回落，曾于今年2月低見6.09%，此后重返上升態勢，目前距離20年高位又漸行漸近。
云預計，今年剩余時間，房貸利率和房價將保持平穩，美國避免衰退的可能性意味著美聯儲不會很快轉向降息，故房貸利率不會出現明顯下滑，預期30年期抵押貸款利率年底時將小幅回調至6%~6.5%。
惠譽評級則在發送給第一財經記者的報告中表示：“今年早些時候，房貸利率曾短線下挫，但與此同時，庫存創下歷史新低。如果今年晚些時候經濟步入溫和衰退，房地產市場可能走軟?！痹摍C構預計，30年期抵押貸款利率今年的運行區間為6%~7%，2024年才有望降至5%~6%。
正在觸底？
值得一提的是，在數十年未見的激進緊縮政策沖擊下，美國樓市表現優于預期。
美國商務部報告顯示，新房銷量已在2022年7月觸底回升，另據NAR的數據，成屋銷量也于今年1月筑底反彈。在美國房地產市場，新屋占到整體銷量的一成，其余九成則為成屋銷售。截至5月，新屋銷售環比增速為12.2%，同比增速達20%，成屋銷售環比增長0.2%，同比下滑20.4%。
同時，成屋庫存依舊緊張。截至5月底，美國有108萬戶待售成屋，較去年同期下降6.1%，是自1999年以來最低的5月庫存水平。按照目前的銷售速度計算，僅需3個月時間就能消耗掉市場上的供應量。
美聯儲主席鮑威爾在6月議息會議后的記者會上表示，樓市正在觸底并可能已有改善。“樓市對利率高度敏感，無論是得益于降息還是受累于加息，影響總是首當其沖，過去一整年便是如此。現在我們看到樓市正在筑底，可能甚至略有反彈，我們正密切關注這一現象?！滨U威爾說。
據惠譽的數據，2022年全年美國名義房價上漲5.6%，預計今年跌幅介于0%~5%，2024年房價漲幅料為0%~3%。
責任編輯：王翔
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