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轉自：北京商報
一邊是“勸退”提前還貸，另一邊是放松“購房年齡+貸款期限”上限，近段時間以來，有關房貸的話題熱度不斷上漲，在利率下行和市場行情的雙重攪動下，購房者“報復性”還房貸導致優質客群流失，銀行相應地調高提前還貸門檻、拉長申請時間、推出各類松綁政策“挽留”客戶，攻守兼備。從控額到保額，近兩年，銀行對房貸的態度已然生變，在這背后有個人住房貸款余額增速乏力的無奈，而更多的則是對優質信貸資產的渴望。
放寬最高“年齡+期限”
房貸又火了！這一次是貸款政策的松綁。近日，一則“房貸年齡上調至80歲”的信息火上熱搜，再度引發市場熱議。這則信息來源于廣西省南寧市，2月13日，北京商報記者咨詢南寧地區部分銀行人士了解到，該地區購房政策確實出現了松綁，但并非市場理解的80周歲老人也可貸款。
“未做過房貸的新客戶才可以享受政策。”一位股份制銀行個貸經理稱，“新政策要求借款人年齡+貸款期限從原來的不超過70年放寬至不超過80年。放寬的原因是銀行針對房市推出的利好政策，不過條款上明確規定，借款人年齡不能超過70周歲。”
在諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄看來，該政策指的是借款人年齡加貸款期限延長至80歲，也就意味著購房者年滿50周歲也可以按照最高30年期限申請房貸。放寬了貸款年齡限制，利好了中年及中老年購房群體，釋放了部分購房需求。預計接下來其他城市也有可能跟進相關政策，比如一些去化壓力大的城市以及老齡化嚴重、老年人群體占比高的城市可以優先考量。
從調查情況來看，目前多數銀行首套房貸可支持最高限貸年齡約為60-70周歲，還款期限為30年。一家國有大行相關人士介紹，“我行首套房還款期限最長不超過30年，借款人年齡+貸款期限之和不得超過75年，若有兩位共同借款人，則以年齡較小者判斷”。
另一家國有大行人士稱，“我行目前有‘聯名貸’產品，首套房申請具體要求為，借款人年齡+貸款期限之和不得超過70年，要求借款人年齡不超過60周歲”。
多家股份制銀行人士也強調，“本行內個人住房貸款最長年限為30年，最高限貸年齡不超過70周歲”。
2023年，樓市信貸政策逐步放松，自央行、銀保監會宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制以來，已有多地銀行調整了首套房貸利率。截至當前，據諸葛找房數據研究中心不完全統計，已有32城下調首套房貸利率至4%以下，其中不乏一些二線城市和省會城市。
從利率降低至首付比例下調，再到帶押過戶，放寬最高“年齡+期限”，政策放松背后也體現出銀行保房貸額度的決心。
“勸退”提前還貸
放寬房貸年齡+期限限制、各地首套房貸利率紛紛下探的另一面，是銀行“嚴防死守”提前還貸。在新老房貸利差擴大，股市、理財收益表現不佳等多重因素下，許多購房者選擇提前還貸、減輕壓力，銀行無奈將控房貸額度轉向保房貸額度，提前還貸頻頻受阻也讓不少購房者直呼：“給銀行還錢太難了！”
“今天去銀行申請提前還貸，被告知需要排隊，最快也要到5月了。”想要提前還貸的李陽（化名）一頭霧水，他吐槽稱，“當時簽約房貸的時候銀行表示可以隨時還，現在不僅無法還款，還要再收取3個月的利息，給銀行送錢都難”。
趙愷（化名）在利率6%的高位辦理了房屋按揭貸款，已經償還了三年之久。“2022年我就聽說了提前還貸潮，當時因為資金不夠和客戶經理溝通得到的回應是可以通過手機銀行線上預約還貸，支持隨時還、不限次數。但2023年攢夠錢想要去還貸才發現手機銀行App不支持線上預約，而線下排隊需要等待3個月，我真的接受不了。”趙愷說道。
上述購房者的遭遇并非個例，“收違約金”“無法預約”“線上提前還貸入口關閉”，曾經常規的提前還貸已成為橫亙在購房者面前的一大難題。銀行為何“勸退”提前還貸？究其原因，是為了防止優質資產大規模流失。
一位股份制銀行個貸經理在接受北京商報記者采訪時表示，“提前還貸的購房者基本都是之前房貸利率在5%-6%以上的人士，房貸利率下調導致購房者心里不平衡，所以還貸客戶增加。對銀行來說，房貸一直是較為優質的資產，銀行主要通過利息盈利，現在購房者將原本還貸期限由30年壓縮至5年甚至更短，利差沒有了、客戶也流失了銀行自然著急”。
“銀行不能限制客戶提前還貸，通過拉長提前還貸時間就是希望購房者取消還貸的計劃。”上述股份制銀行個貸經理說道。在浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林看來，銀行當然是不愿意客戶提前還貸的，因為有能力提前還貸的客戶一定是優質客戶，這些客戶把貸款還了，銀行的業務收益就減少了。甚至于如果提前還貸情況蔓延，變為潮流，銀行會遭遇大規模的客戶流失。
盤古智庫高級研究員江瀚認為，對于各家銀行來說，房貸是銀行的優質資產，一個長期的房貸能夠為銀行提供穩定的現金流收入，而且能夠幫助銀行保持自身業務的長期高利率水平的狀態，如果出現了大規模提前還貸的現象，實際上也讓銀行加速了資金的回籠，導致了損失。如果短時間內出現特別多提前還貸的情況，銀行就會面臨短期難以找到類似優質資產投資的局面，增收成本就會快速上升，所以為了銀行能夠不再支付那么高的成本，往往會想方設法拖延提前還貸，或者說設置高門檻高違約金的方式來阻止提前還貸。
兩難抉擇
攻守之勢異也。
出臺松綁政策、為提前還貸設門檻，一系列“攻守兼備”背后，是個人住房貸款余額增速的乏力。央行最新發布的《2022年四季度金融機構貸款投向統計報告》數據顯示，2022年末，個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點。2021年這項數據的余額為38.32萬億元，同比增長11.3%，增速比2020年末低3.3個百分點。
而大規模集中提前還貸，勢必會打亂銀行的資產結構，對盈利能力帶來影響，談及如何化解提前還貸潮、提高購房者資金使用效率，一位城商行人士在接受北京商報記者采訪時表示，“由于目前扎堆還貸的購房者比較多，行里采取的辦法就是充分向購房者說明哪一類情況適合提前還貸、哪一類情況不適合，引導購房者做出理性選擇。其次，也在研究推出一些有吸引力的理財產品營銷活動，供客戶進行選擇，不過在收集客戶意見時得到的反饋結果不太理想”。
“對于銀行而言，增量房貸業務增速緩，存量房貸業務又迎來提前還貸潮，房貸業務面臨著比較大的挑戰。”在融360數字科技研究院分析師李萬賦看來，銀行應該做好客戶的安撫工作，引導客戶理性還貸；對于確有需求的客戶申請，在自身風險管控能力允許的條件下，為客戶提供盡可能便捷的還款安排。更重要的是，考慮到這種提前還貸潮剛剛開始，可能還要持續一段時間，銀行要充分做好形勢預判，為自己留出保證正常運營管理的空間，同時積極推出更穩定的理財產品吸引客戶，尋找新的優質信貸資源，充分利用好回收的大量資金，保證利潤。
上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進指出，統計2020年以來各地房地產政策和熱點事件可以看出，“房貸”比“房價”更容易引起大家的關注，也容易引發熱點話題，包括“停工斷貸潮”“房貸延期償還”“房貸提前償還”“房貸利率降至3.8%”“房貸年齡期限延長至80歲”等，都引起了網友的熱烈討論。這也說明，各地要謹慎處理好房貸方面的問題，要從維護購房者合法權益的角度，積極探索健康科學的房貸政策工作。他同時強調，各地政策的放松，出發點都在于激活合理住房消費需求，以降低購房者購房成本為導向。“房住不炒”的紅線不改變，這兩者并不矛盾。各地要加強宣傳，引導市場預期朝著健康、正確的方向前進。
北京商報記者 宋亦桐
責任編輯：呂成飛
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