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　　證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)

　　受疫情影響，一季度房地產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷。從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來看，1~3月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、房企到位資金等多指標(biāo)疲軟，其中，開發(fā)投資增速進(jìn)一步下滑，銷售額降幅繼續(xù)擴(kuò)大，為除2020年1~2月以外最大跌幅。

　　國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1~3月份，商品房銷售面積同比下降13.8%；商品房銷售額同比下降22.7%；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長0.7%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降19.6%。

　　貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出，疫情影響下，市場修復(fù)受阻。從銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，商品房和商品住宅1~3月銷售額累計(jì)同比跌幅均繼續(xù)擴(kuò)大，為除2020年1~2月以外最大跌幅。

　　對于銷售指標(biāo)降幅繼續(xù)擴(kuò)大的原因，潘浩認(rèn)為，主要是高基數(shù)和疫情反復(fù)對長三角、大灣區(qū)、東北區(qū)域產(chǎn)生了較大影響的疊加，從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，東部區(qū)域、東北區(qū)域銷售額累計(jì)同比分別下跌了27.7%和33.9%，遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。

　　從開發(fā)投資同比增長0.7%來看，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，這是2020年6月份以來最低值。主要原因是拿地和新開工降至歷史最低值，拖累了開發(fā)投資。拿地和新開工下降，一方面是民企信用風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，拿地積極性降低，很多項(xiàng)目難以復(fù)工；二是整頓加杠桿拿地，樓市銷售端快速下行，導(dǎo)致拿地能力下降。

　　對于房企到位資金指標(biāo)，李宇嘉指出，一季度，房企到位資金下降19.6%，這是有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的最大降幅。其中，國內(nèi)貸款下降23.5%，顯示銀行、信托等對房地產(chǎn)投放的積極性下降。同時(shí)，自籌資金連續(xù)2個(gè)月負(fù)增長，意味著除銀行信托貸款之外，債券融資等自籌形式也開始收縮，主要是風(fēng)險(xiǎn)偏好，比如新增債券發(fā)行主要偏好國企央企。另外，占開發(fā)商資金來源53%的銷售回款，一季度下降25.7%，也是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的最低水平，意味著疫情沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱、居民收入下降等，導(dǎo)致需求端比較弱勢。

　　潘浩也認(rèn)為，投資繼續(xù)受市場低迷拖累，銷售端的不利使多數(shù)房企較難在土地、施工等方面加大投入。房地產(chǎn)從銷售到拿地再到融資的鏈條整體受阻。在他看來，盡管逾70個(gè)城市發(fā)布了積極政策，但市場和信心的修復(fù)還需時(shí)間，同時(shí)需求端的釋放和激勵(lì)政策將更有助于當(dāng)前市場的底部修復(fù)。

　　值得注意的是，在當(dāng)前房地產(chǎn)銷售下降的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持增長。對此，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，主要因素包括保交付等相關(guān)政策的作用；土地購置費(fèi)計(jì)入的影響；房地產(chǎn)銷售總額仍然大于房地產(chǎn)投資總額；受到價(jià)格因素的影響等。

　　關(guān)于下階段房地產(chǎn)走勢的情況，付凌暉表示，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。

　　付凌暉認(rèn)為，下階段，各地堅(jiān)持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，完善房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態(tài)勢可能得到緩解。隨著長租房市場不斷完善，保障房建設(shè)加快推進(jìn)，房地產(chǎn)市場有望逐步趨穩(wěn)。

　　李宇嘉也認(rèn)為，自上而下的各種紓困政策接踵而至，熱點(diǎn)城市也開始紓困開發(fā)商、激勵(lì)需求端，松綁外圍限購等，銀行信貸額度在增加，利率還在下降，疫情影響預(yù)計(jì)在4月份到5月初結(jié)束，二季度商品房銷售將呈現(xiàn)觸底穩(wěn)定的走勢。下半年，預(yù)計(jì)樓市將比上半年表現(xiàn)好一些。

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